中古マンション購入について

質問

結婚を機に中古マンションを購入しようと考えてます。

私の収入　パートで250万前後
旦那の収入　正社員で300万（別途賞与40万）

物件は1100万。
築45年と古いんですが、
内装は去年の12月にリフォームしたばかりでとても綺麗です。
間取りも申し分ありません。

ですが、貯金が少なく、将来子供の費用を考えると、頭金0～10万程しか準備できません。
諸費用はなんとか現金で準備できる感じです。
「頭金0なんて無謀！！諸費用も総ローンなんて無謀！！！」
という声をよく聞くので、旦那とは
「まだ早いみたいだね。」と、諦めてました。

ですが、今日何気なく三井住友銀行のサイトで住宅ローンシュミレーションをやってみたら、
諸費用も総ローンにして計算したところ、月々の支払いが5.5万程度となり、
「あれ？いけるんじゃない？」と思ってしまった私がいます。
（シュミレーションは、旦那の年収のみで計算し、ボーナス払いは0で計算しました）

何が見落とした点が有り、「いや無謀だよ」という点が有りましたら、
ご指摘いただきたいです。

宜しくお願い致します。

回答No.3

86tarou · ベストアンサー

築45年って… ＾＾；

家は購入すれば一生住めるわけではなく、あくまで消耗品と考えてください。一戸建てなら雨漏りがしようが少々倒壊しようが、自分たちが良ければ住むこと自体は可能です。マンションの場合は建て替えの決議がなされれば、それに従うしかなく、追加のお金を用意出来なければ出て行くしかありません。建て替えの時期ともなると既に建物の価値はなく、マンションの場合は土地の持ち分が少ないため退去時に貰えるお金もしれているでしょう。
一生に一度しか買えない家計状態なら、終の棲家にする必要があります。完済時、定年時、平均寿命時の築年数が何年になるか計算してみてください。
築45年なので、売主も売り抜けたいと思っているのでしょう。少しの投資で内装だけに騙される人も居るでしょうから、それにかけた可能性もあるかもしれません。売れないまでに古くなれば、最後に勝った人がババを掴んだことになるでしょうか。

住宅ローンを組むにあたって、基本的に諸費用は現金が必要です。これは担保価値までしか借りられないということであり、銀行が別途諸費用を貸してくれなければ、契約書を偽造して銀行を騙さないと融資は無理でしょう。新築なら100％借りられるでしょうが、中古の場合はそれよりも低い金額になることが多いです。それに売主の言い値なので、相場と懸け離れている可能性もあります。
全期間固定金利で定年までのローンとして、収入の20％程度までが目安になりますが現在の家賃との比較も必要です。これより数万円少ない返済額でないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税や修繕積立金、管理費等が掛かるようになるからです。現在必要な貯蓄が出来ていなければ、その分返済額を減らす必要もあります。あと、いざという時の貯蓄も必要であり、生活費の半年分以上は使い道の決まっている貯蓄とは別に置いた置かないと安心出来ませんよ。減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻することもあるのですから。
定年までの返済は絶対条件ですが、その時同時に老後資金も貯まってないといけません。年金だけでは生活出来ないでしょうから、足りない分数千万円（？）の老後資金を用意する必要があるでしょう。ここまで考えると、毎月の収支だけではなく、これからの生涯収入を何に幾ら使うかまでを考えることになります。

古くなると積立金の滞納もあるかもしれませんし（持ち主が亡くなっても相続する人が居ないとかもあり得ます）、必要な修繕がなされているかも重要な条件です。
頭金は返済額を抑えるためもありますが、ローン残高＞家の価値にならないようにするためだと思ってください。こうしておくことによって売却してローンを清算することが出来るのでリスクヘッジになります。これが逆だと、返済に困った時にマンションを失った挙句、借金だけが残る可能性もあるのです。それに、既に築45年では簡単に売れるとも思えません。あなたが買ってあげれば、売主は助かるでしょうけど… ＾＾；

ということで、家を買うなら35～40才くらいで新築を買うか、定年間際に同じくらいの築年数になる中古を即金に近い感じで買うかでしょう。どちらにしても十分な頭金を用意して、人生左右する借金に対してのリスクヘッジはしておきましょう。
家は一朝一夕では買えません。５年先10年先に目標を定め、頭金を貯蓄することから始めます。これらを理解していることが普通なので、賃貸に住む人も多いのです。でないと、賃貸に住まずにみんな家を買うことになっちゃいます。

お礼

詳しく、丁寧にご回答有難うございます。

＞＞35～40才くらいで新築を買うか

旦那が31歳なので、今かなーと思ってましたが、35歳でもチャンスは有るのですね。

いろいろ勉強になりました。

有難うございました。

回答No.2

itaitatk

確かに無謀ではないと思置いますが、子供がいるのであれば年齢を重ねるにつれて子供の教育費もかかってきます。それを考慮しないといけないです。また築45年ということであればあと何年そこに住むつもりでしょうか？
コンクリートの寿命は50年といわれています。また地震対策などの耐震補強をしているかどうかなども必要だと思います。

お礼

ご回答有難うございます！

コンクリートの寿命は50年なんですね！
初めて知りました。だから安いのでしょうね。
大きい買いものなので、できれば一生住みたいと考えてます。

地震のことを考えると、やっぱり不安ですね。
貴重なアドバイス有難うございました。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

月5,5000円は間違いないでしょう
マンションの場合は毎月の管理費と修繕積立金を考慮しましょう
後は支払い可能かの判断は貴方がしてください

お礼

失礼しました！！

正確には、修繕費等込で7万ちょいでした。

現在の家賃が10万越えなので、それでも安いなーと思ってしまい、
なんだか他に見落としがあるのでは無いかと不安です。