マンション適正化法第８８条の報告義務の内容について

質問

第８８条には以下について書面を交付し説明をさせねばならないとあります。
１.報告の対象となる期間
2.管理組合の会計の収入及び支出の状況
3.前二号に掲げるもののほか、管理受託契約の内容に関する事項

総会議案を見て以下の疑問を持ちました。総会で質問すべきか迷っていますので教えてください。管理会社（大手）の横暴が目立つのでちょっと懲らしめたい気持ちもあります。

１は簡単ですが２．３はどの程度を言うのでしょうか。ガイドラインはありますか。
２は貸借対照表２ページと予算実績比較表１ページ、管理費口座のみの収支報告書２ページ、金融機関の残高証明書です。なぜか修繕口の報告はありません（支出は相当あったはず）。
管理費の月末残金を保管口座に移す契約（法の定め）ですがその金額がいくらなのか資料からはさっぱりわかりません。
年度活動報告は理事会が作成した１ページで管理会社の報告書１ページ（下記）です。理事会が作成した事業報告は何が言いたいのかわからないほどお粗末です。滞納金訴訟を起こしていますが記述はありません。理事会の無力さを攻めても仕方がないのであきらめています。管理会社がきちんと原案を作るべきと思うのですが。
総会議案は理事会に報告・説明責任がありますから、委託した管理に関しては管理会社からこのような報告（法７７、弥８８条）があり理事会もこれを了承したとして議案を説明するのが本来の姿だと思います。この部分を管理会社に説明や回答させるのは構わないと思っています。

では管理会社にどのような事項及びレベルの記述（報告）を要求できるのでしょうか。法は抽象的なので項目だけでも良いのかもしれません。
管理項目一覧表で実施の有無だけを記した書面がありますがこの程度を言うのでしょうか。
約３００万円を要した駐車施設の事故の原因と処理、専用部分からの漏水により階下の専有部分や共用部分に多大な被害が生じた、管理費滞納金状況、悪質な規約違反者の存在などの大きなイベントや事故については報告があってしかるべきと私は思いますがこれは過剰な要求ですか。

法に依れば管理会社は管理業務主任者をして、これを管理者に交付し説明させねばならないとあります。
理事長に聞いたところ書面（署名捺印なし）を受け取ったが管理業務主任者から対面説明を受けていないとのことでした。これは違法と思いますが如何でしょうか。

回答No.1

poyopoyo111 · ベストアンサー

マンション理事会で理事を務めているものです。

質問されている内容が事実とすると、かなり問題のある管理会社および管理組合であり、会計監査報告書も添付されていないのであれば、かなり問題です。

マンション内での事故やそれに対する内容は総会で説明されることはもちろんのこと、それに対応した経緯などについても、総会以外で掲示板にて説明をするなどを私のマンションでは行っています。（ちなみに民間のマンション保険に管理組合として加入していないのでしょうか？）

マンション理事会は住人によって結成されるものです。不満がある場合には理事になり、改善にあたられるのが他の住人のためにもなりますので、そのように対処されることをお勧めいたします。

またマンション管理会社は、総会で管理会社を変更することができますので、変更されてはいかがでしょうか。竣工時にマンション販売会社が決めていた管理会社は良くないことがほとんどですので、変更されることが望ましいと思います。私のマンションでは変更しており、それにより管理費余剰が大きく発生することになり、修繕積立金にまわすことができるようになりました。

補足

質問の本論から外れますが「かなりの問題」とご指摘されましたので経緯、状況をご説明します。長文ですがこんなマンションにならない様ご披露します。

なかりの問題、私もそう思います。管理会社、理事、監事、組合員全てが機能していないのだと思います。
前期理事長は、理事会は狂ってるといって理事長と理事を辞任してしまいました。マンションにいる魔物に気が付いたのでしょう。

組合として損害保険に加入しているので不測の事故は補填されますがそれと事故報告や対策は別問題と思います。あまり保険請求が多くなると料率も上がると聞いていますし（現在は補填額が支払額を超えているので費用対効果は十分ありです）。
先日重量シャッターが落下するという事故があり危うく人身事故になるところでした。汚水排水ポンプ２台が故障したため汚水槽から汚水が地下駐車場にあふれだし悪臭とともにひどい目にあいました。しかし理事も組合員も黙っています。その事故対応に約３６０万円ほどかかりましたがそのような事故に関しても総会の年次報告にありません。私は明らかに管理会社の点検、対応・不備だから費用は管理会社負担だと理事会/長に申し入れましたが反応なしです。少なくとも理事会は事故原因を究明し責任の所在を明らかにすべきですが管理会社の言いなりの理事会は費用を全額負担する決定をました。これも年次報告にありません。

私は９年中５年理事をしました。理事長として管理会社指導等、改善に努めたこともありますが監事の執ような妨害（なぜそうなのか理解不能）で思うようになりませんでした。顧問のマンション管理士もさじを投げてしまいました。

理事に２度立候補したことがあります。１度目は理事長、管理会社、監事、顧問（マンション管理士）の連携により総会議案の立候補名簿から削除されてしまいました。２度目は管理会社の巧みな議案が上程され私は理事になれませんでした。
この不正を追及した結果ようやく私は補充理事となり現在理事会で発言していますが四面楚歌です。マン管センターやマンション管理士会などとも相談しながら常識的発言をするのですがこの発言は悪なのです。議案提案の説明も読まずに感情で賛否に手を挙げる、案山子状態の理事だと情けなくなります。

契約更新に際して私は担当理事として条件変更を申し入れを行いました。もちろん理事長、会合意ですから理事長名です。申し入れ全面拒否の回答が来ました。管理会社の管理業務主任者と私は来期に不合意部分（と言っても全部）の話し合いをすることを前提に暫定契約とする事で合意しました。次期理事会で管理会社を変更する足掛かりが出てきた、少なくとも有利な交渉ができると思いました。しかし業務主任者は私が理事会を欠席したすきをついて理事会に正契約にする提案をおこないそれを決議させてしまいました。理事会は案山子だと知っている業務主任者の巧妙さに唖然としました。この業務主任は違法行為を隠蔽したり正当化させるテクニックを有していると感じます。

５年前に販売時の管理会社から現在の会社に変更しました。これが間違いの元のようです。
現管理会社は管理会社変更の総会決議直後から入札時に提示した金額や自らの提案では管理できないと理事長に申し入れていました。理事長は入札金額の約２０％（年額１２００万円）もの増額を受入れ総会で承認させました。実に巧妙に理事会決議をさせています。結果として変更前より事実上増額、質の低下となりました。
私はこれに正面から反対したために理事長（その一派）、管理会社と対立する結果となりました。年額１２００万円は１戸当たり約２万円の負担に相当します。不満の方もいますが私の状態を知っているので沈黙です。

組合員も増額は仕方ない、無関心が多数なので私は孤立しています。
元理事長や監事など管理会社弁護派の存在は大きく私が理事に立候補すると彼らが事実無根、中傷誹謗の妨害意見を述べます。名著棄損で訴えなさいと弁護士から言われていますが。
信じられないマンションだと外部からよく言われますがあきらめずに頑張ろうと思います。