不動産投資について

質問

不動産投資に興味がありますが、全くの初心者です。
土地は持っていないです。
こんな状態からでも、融資は受けられるのでしょうか？
アパート・マンション賃貸と戸建て賃貸ではどちらの方が将来的に見てよいでしょうか？
また、自己資金はどれくらい必要とされるのでしょうか？
ネットで情報収集してみましたが、良く書いてあるものもあれば、デメリットとして書かれてあるものもあり、どの情報を信じればよいか難しいです。
すみませんが、どなたか分かる方教えて下さい。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　残念でしょうが、融資は受けられないと思います。

　旧大蔵省の愚かな銀行局長・局員が総量規制という暴挙に出てバブルを「破壊」して以来、土地も値下がりするのだと銀行なども思い知ったからです。つまり、担保をたっぷり取ったつもりでも、資金を回収できないことが十分ありうるということに気がついてしまったのです。

　他方、質問者さんは不動産賃貸については無知のようです。ということは、失敗する可能性が高い。

　かてて加えて、昨今は、ちょっとまずいとすぐ自己破産して債務から逃げる風潮が甚だしいのです。銀行は大損です。たまったものではありません。

　銀行は、担保に取った不動産がほしくて融資するのではなくて、元利を「現金」で受け取りたいから融資するので、こういう場合、つまり貸した資金が戻ってこない危険が大きそうな場合は融資しません。

　もちろん、質問者さんが銀行が驚くような才能（例えば絵画や作曲など）の持主であったり、巨大な財力を持つ連帯保証人を用意できるとか、元首相鳩山由紀夫の一族だとかの事情があれば別ですが。

　どうしても借りたい場合は、できるだけたくさんの自己資金を用意するべきでしょう。いくらあればいい、という話ではありません。

> アパート・マンション賃貸と戸建て賃貸では

　資金を借りられたとしての話ですが、一番失敗の可能性が高いのはアパートでしょうね。

　戸建てはどうしても家賃が割高になります。それを払える人しか借りない。当然、空く可能性が高いですが、空いても返済はしなければなりません。火災保険などはかけないとあとで困ります。

　マンションは、何十億円も借りられて１棟自分の物にするならべつですが、分譲マンションの１部屋だと返済金のほかに管理費や修繕積立金を、空室になっても毎月要求されます。マンション全体で改装する時には別途資金を要求されます。しかも、改装など、自分の自由になりません。その部屋の隣が酷い人だったりすると、悲劇です。誰も入らない、入ってもすぐ出る。空室でも返済金や管理費修繕積立金は要求されます。

　アパートなら、1億もかけず１棟自分のものにできます。全部空室ということは少ないので、収入がゼロということには成らないので、返済が全然できないということはありません。どかかで一生懸命働いて補填すれば、なんとかなります。修理などお金がかかることも、自分のものなら「しない」という選択もあります。

　戸建てもマンションも空けば収入ゼロになるので、返済などなどが大変です。

　したがって、アパートが良いでしょう。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。とても参考になりました。
これから勉強という感じなので、今は無謀以外の何者でもないですよね。
できたらいいなあという夢っぽい感じです。本当に叶える為には努力しないといけません。
まずはお金をためつつ、無謀だともっと思い知るまでどういうものなのか必死に勉強してみようかと思います。
厳しい助言はとっても有難いです。ありがとうございました。

回答No.2

ka28mi

よく混同なさっている方がいらっしゃいますが、賃貸住宅（集合にせよ戸建にせよ）を持って、それで利益を上げようとなさるならば、「投資」ではなく「副業」と考えた方がいいですよ。
もちろん、いわゆる「兼業の禁止」などには当てはまらない場合が多いですから、その意味で「投資」という言葉を使ってらっしゃる方もいて、それなら構わないのですけれどね。
辞書的な意味合いで言うならば、「投資」というのは、今持っている資産（一般的には現金）を、将来の価値が上がることを見越して他の資産（株とか土地とか金とか）に投入することをさします。
質問者様のお考えのように、「融資を受けて」となると、これは「投資」を受ける立場、事業者側なんです。

そして、事業として考えた場合、最終的に儲ける方法は一つしかありません。
購入価格＋運用経費＜運用利益＋売却価格、これだけです。
もちろん、経費には各種の税金や利息も含まれます。

そうすると、より安く買うためには、物件を見る目が必要ですよね。
アパートやマンションと戸建てのどちらが良いかなんて、二者択一はあり得ません。
考えてみてください。
たとえば大学の側なら、学生向けのアパートや小規模なマンションに人気が集まるでしょう。
郊外だとか、地元で評判の高い小中学校区ならばファミリー層向けに人気があるでしょうね。
大きな病院の近くであればお年寄り世帯、ビジネス街や都心の駅側なら若年から熟年の単身または夫婦のみ世帯とか、その地域によって、住民層は違います。
そして住民層によっても違ってきますが、設備と金額のバランスもありますよね。
駅に近いから高くても借り手が多いとか、駅から遠い代わりに広くて新しいから借り手が多いとか。

また運用するためには知識が必要です。
極論を言えば、貸す相手が家賃を踏み倒したりしないか人を見る目も必要ですし、大家業なのですからトラブルが発生した時の対応も必要です。
もちろん経費をきちんと計上するための税金の知識も必要ですし、借り手が変わる時にはメンテナンスが必要ですから、業者をきちんと選ぶ力も必要です。
これらの知識がなければプロを雇うことも可能ですが、その場合には運用経費がかさむことになり、結局は赤字になります。

融資を受けたいと思われるなら、これらの能力をどこまでアピールできるかです。
金融機関は金を貸すのが商売です。
回収の見込みが立つなら、貸してくれます。
ただし、その回収の見込みは質問者様が黒字になることではありません。
質問者様が大赤字だろうと、借金を抱えて購入した不動産を手放すことになろうと、最終的に金融機関が黒字になるなら貸せるんですよ。
不動産の場合は、土地家屋に担保の価値が十分にあれば貸してくれるでしょう。いざとなったら、その不動産を差し押さえてしまえばいいのですから。

厳しい言い方になってしまいますが、どの情報を信じればよいか分らない、誰かに教えてもらいたい、そういったレベルの方が、借金をして不動産経営を始めると仰るのは、無謀だと思います。
成功なさりたいなら、専門知識を身につけるところから始めた方がいいですよ。
そうではなく、金を増やしたいのだと仰るならば、地道に貯蓄して株などから始める方が確実です。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。とても参考になりました。
まだ知識のかけらもないので、真剣にやるならまず勉強からですよね。
地道にお金を貯めるところからやってみて、また考えようと思います。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

>不動産投資に興味があります
どんな不動産投資に興味があるのですか？
・土地を買って値上がりしたら売る
・アパートを建てて家賃収入を得る
・マンションの一室を所有し賃貸に出す
・不動産投資信託などを買う

私は換金性と投資利益率を重要視してるのでREITか不動産会社の株で運用してます

補足

回答ありがとうございます。記載情報不足ですみません。
私は、アパートか戸建てを立てて家賃収入orマンションの一室を賃貸に出す、あたりに興味があります。