見積もり合わせの設計監理方式なんて？

質問

先日、マンションのセミナーに参加しました。とある設計事務所が大規模修繕の進め方について、管理組合の役員相手に講義するセミナーです。
　業者選定の仕方が「見積もり合わせ」であるという点が気になりました。見積もり合わせの内容は、設計事務所が決めた工事項目ごとに業者に数量と金額を提示させ、比較するというものです。勿論、設計事務所も数量を計算しており、その数量と業者の数量を比較し、業者の適格性を判断するというものです。設計事務所の数量は管理組合に公開しない場合もあるとのことでした。公開しない理由は、公開すると、数量ばかりに注目し、他の点を見落とすからということでした。また、「設計事務所の中には自社で数量計算せずに、たくさんの業者から提示された数量の半ばをとって設計数量としているところもあるが、私の会社はそんなことはしない。」とのことでした。
　私はこの設計事務所のいうことを信用していいのでしょうか。
　普通、設計事務所が関与するなら、競争入札が普通でないでしょうか。設計事務所の数量に業者が金額だけいれればいい。
　「競争入札だと金額だけで業者が選定される。」というのです。
　こんな、やりかたもあるのでしょうか。
　ご教授、よろしくお願いします。

回答No.3

antarctica-2001 · ベストアンサー

国や県の仕事の場合は先に入札して決定している設計事務所から図面と設計数量が回ってきて来ます。
この数量を変更して入札すると失格となりますので数量の変更は出来ません。
しかし実際問題としてこの設計数量が正しいかと言うと全然違っている場合も多々有り、
その事を国や県の担当者に話しても「その数量で納得したから入札に参加したのでしょ？」としか言われません。
そのくせ設計変更して数量が減ると直ぐに減額扱いです。頭に来ますが仕方ありません次の物件も有りますから。
設計事務所が建設会社を判断するのと同じくらい建設会社も設計事務所の能力を査定しています。
「多くの場合「○○設計事務所」の仕事はいつも数量不足だから今回は別の設計事務所の方を優先する」とか言った具合です。

しかし民間で此れをやられた場合のどうなのでしょう。
別に数量が違っていても次の仕事が有るとも思えませんから数量が大幅に少なければ当然数量を増やす事になるでしょう。
国や県のように失格になるわけでも無いでしょうから。ですから数量が違うような参考数量では入札制度自体意味を成しません。

多分質問者さんは同じ図面でそんなに数量が違うわけがないと思われるでしょうが実際は拾い出し方やにより結構変わるものなのです。
例えば3.6ｍ×3.6ｍの床のシート貼りの施工面積は単純計算すれば3.6×3.6＝12.96m2になりますよね。
材料の幅が2ｍだったとしたら２ｍ幅の物を２流れ使用します、材料長さも切代を10cmづつ必要ですから結局材料としてが４ｍ×3.8ｍ＝14.4m2必要になる計算です。
14.4/12.96＝1.11　つまりたった此処だけで材料費が１割も違ってくることになります。
この拾い出し方の違いか設計数量との誤差の始まりです。

設計事務所の言われる「その数量と業者の数量を比較し、業者の適格性を判断」とはまさしくこの部分の考え方等、ロスを如何に少なく効率よく施工するかの技術力を判定する事に他なりません。

更に業者に数量を拾わせるという事は、国や県等のように設計事務所が提出した数量では無く自分自身が拾い出した数量ですから納得もできますし、又後で数量が少ないとのクレームも出ません。
また、工事方法にもそれぞれの独自施工方法等も有り採取的には提案型ＶＥとなりますがコストダウンを図る意味でもある程度の自由度が無ければ安くて良いものは出来ないと思います。

>たくさんの業者から提示された数量の半ばをとって設計数量としているところもあるが

自分の所で査定する能力のない糞設計事務所がよくやる方法ですね。
先程述べたように数量が少ないという事は単価が高いという事、数量が多いという事はロスを計算している事。足して２で割るなんて味噌も糞も一緒で最低ですね。

見積もり合わせの場合は複数の業者から見積書を取り数量などを比較して業者を選定します。
極端に少ないような場合は確かに金額は安くはなるでしょうが、追加請求出来なければ手抜き工事をやりかねませんよん。
そのような信用度の低い業者を排除する意味でも見積もり合わせの方が民間の場合はベストだと思います。

１点注意する必要が有るとすれば設計事務所と業者がつるんでバックマージンを受け取り不正な落札業者を選定しかねないという事が有りますので設計事務所の選定には信用のおける事務所を選定する事が必要です。

お礼

たいへん分かりやすい解説ありがとうございました。私は土木の仕事していますので、つい公共事業の入札の考え方で捉えていました。ずっと、つきあうわけでない施工業者選定の方法はまた、別の方法を考えなければならないのですね。ありがとうございました。

回答No.5

ゆのじ（@u-jk49）

設計事務所が「工事仕様書」を作る。で、数社以上の専門業者を募って、そこに金額を入れさせるというのが通常の「相見積」の基本だとしますと、「見積合せ」は、より誠実ではある。つまり、金額だけでなく、工事内容、つまり、工事「仕様」をも、何が一番良いのか、各専門業者に「提言」してもらいましょうというものだから、一見すると、より親切ではある、ように見える。

だが、本当に良心的に真面目にやろうとする業者は、工事着手前に、きちんと事前調査したいわけで、そうなると、なかなか無償で見積書を出してくれる業者が居なくなるように思う。一級建築士が何日もかけて調査して、それで、全ては総会決定を待たなければならないのに、無償で見積書を出せる業者は限られる。無償で見積もりを出せるということは、碌な調査をせずに、適当にコンピューターで工事金額を叩き出すだけのような気がするのです。

つまりですね、管理組合が委託した設計事務所の調査があって、で、「仕様」が決定されていればこそ、数社以上の「無償見積」が集まると思うのです。

逆に言えば、「見積合せ」は「有償」でなければ、かなり怪しいと考えるべぎと思いました。必ず、大掛かりな調査を要すのですから、「無償」であるわけがないと思います。

また、「見積合せ」とは、設計事務所自らの「仕様決定」を回避しようというものですから、かなり、自信の無い設計事務所ということにもなると思いました。「仕様」を専門業者に丸投げしたのでは、設計事務所としての権威が疑わしくなりますし、責任を取れない設計事務所ということにもなると思いました。

やはり、設計事務所の一番の仕事は、「仕様」の決定と工事中の「監理」だと思います。よって、質問者様のお会いした設計事務所、私なら相手にしません。

お礼

おっしゃるとおりだと思います。数量を業者に提示させるなど、見積もり作成だけで費用がかかってしまいます。
そんな見積書で出てきた数量はいいかげんなものだと理解しなければいけないでしょう。
　やはり、競争入札（ただし、単純に価格競争でなく、業者の評判・資力・提案力等を含めて）で落札業者を決めるべきだと思いました。
　いつも御指導ありがとうございます。

回答No.4

something2013

難しい問題ですね。

新築工事で、一般的には、完成された設計図書があって、その設計図書で
表現された建物の、施工業者を選定する為に、「見積合わせ」を行います。

設計図書に表現された建物を完成させる為に、幾らかかるか？を「積算させ」、
その見積結果を「合わせる」と言う意味です。

ここで各業者毎で、得意分野や積算の考え方が微妙に異なりますので、
金額的な差異が発生します。

ここでの見積書は、その業者の、考え方、強さのようなものが、ある程度
読み取れます。

この場合、必ずしも、数量を設計事務所から、積算数量を提示する必然性は
無い、と思っています。

勿論、設計事務所で、積算数量を持っていることは必要ですが、最初から
それを開示する必要は、あまりない、と言う意味です。
（逆に言えば、設計図書が完全であれば、設計図書から積算する数量は変わらない
　と、言うことです。）
この意味では、「見積もり合わせ」も「競争入札」もほぼ同意と考えて
良いと思います。

さて、大規模修繕工事に於いて、完全な設計図書というものは、存在しません。
故に、普遍的に正しい積算数量も、恐らくは存在しません。

一例だけ挙げます。
総タイル貼りのマンションがあって、大規模修繕工事で、タイルが浮いている箇所を
張り替える、と言う方針を出します。
設計事務所が、張り替えるタイルの枚数を積算しますが、それは正しいか、と言う
問題です。
設計事務所は建物診断をして、張り替えるべきタイルの枚数を類推しますが、
正直なところ、その精度は、結構いい加減です。
タイルの浮を検査する為には、打診検査を行いますが、建物全てを打診するためには
調査のための足場を設置しなければなりません。
規模にもよりますが、それだけで、〇千万円必要になることもあります。
このため、サンプリングと言う考え方を用いて、調査した面積の〇〇％が異常で
あったので、全体ではこれ位の張替が必要、と類推しているだけです。

詰まり、大規模修繕に於いて、設計事務所が作成する設計図書とは、新築の場合の
設計図書とは全く意味合いが異なって、「こんな方針で大規模修繕を行いたい。」と
言う、単なる意思表示に過ぎません。

もしこれを数量を共通化させ、各社厳密な条件の下積算させると、実際の工事のとき
予想外の事象が発生すると、全て、管理組合負担になってしまうでしょう。

タイルの例では、設計事務所の数量が全体の４％の張替だとして、施工業者が
全数打診の確認をしたところ７％となったとしたら、この差額分は、管理組合負担に
なります。

このような要因を含んで、施工業者に設計事務所の方針に従って、大規模修繕工事を
実施した場合、いくらになりますか？と見積合わせで聞いているのです。
また、軽微な見積上の差異は、管理組合に請求しないこと、と言う一文も
どこかに記載されていると思います。

「競争入札」はもっと厳密なイメージです。
恐らく、上記のような、曖昧な設計図書で、競争入札を行うと、金額のみの勝負に
なるので、施工業者から様々な条件の厳格化が出てくるでしょう。

先のタイルに付いても、３％で見て、追加発生分は、当然管理組合負担とする、と
言った方向になると思います。
ここでは、曖昧な設計図書が重要なのではなく、その業者が積算した条件が重要となります。

以上が、漠然としていますが、私の印象です。

お礼

私にはたいへん分かりやすい説明でした。私が関わっている土木設計とことなり厳格な数量計算はできないんですね。だから、業者に積算させる。
これを読んで、少し安心しました。私が勉強会に参加した設計事務所が必ずしもいいかげんな設計事務所でなかった。
しかし、また、今後も適切な設計事務所選びについての勉強をしていきます。
ありがとうございました。

回答No.2

inon

見積もり合わせと、競争入札とは同じですよ。設計事務所が説明している事は一般的な流れです。
私のマンションでは、その前に、設計事務所（コンサル）の設計入札およびプレゼンで設計事務所を選びました。
設計事務所は図面と仕様を表現して（劣化診断と改修設計）それを見て各業者が見積もりをする普通の流れです。おかしな事はありません。もう少し詳しい話がありますが、長くなるので省きます。

お礼

見積もり合わせと入札では大きく違うと思います。
見積もり合わせ：業者が数量・項目を挙げ、それに金額を入れてくる。
入札：先に数量・項目が決まっており、業者はそれに金額を入れるだけ。
詳しい話のわかる書籍、サイト等をお知らせいただけないでしょうか。
よろしくお願いします。
さっそくのご回答ありがとうございました。

回答No.1

atelier21

個別事情で幾つかのルートがありますね

先ず　見積もり準備が十分出来るだけの設計料かどうか？

業社にも技能の幅がある場合　選定内容の条件の作り方

建物の劣化状況の程度からの　選定内容の条件の作り方

人間と同様先ずは　診断⇒改修方法⇒数量・単価⇒工事費

改修業社には　全体が解る建設会社から専門業者が手を拡げた社まで

建設会社も建物劣化診断の優劣があり　その診断レベルを見たい場合

診断から仕様想定に依り数量の見方にもその的確性が現われる其処を見たい

結果として出て来る単価・見積もり金額は計算出来　一般に解り易い

設計事務所(設計計画者)にも優劣があり　遣り方が違ってくる

お礼

すみません。御説明の内容が私には一般論的に読み取れてよく理解できませんでした。もう少し具体的な事例での御説明が欲しかったです。しかし、見積もり合わせ方式も選択肢としてあり得るということでしょうか。ありがとうございました。