父から娘へ 土地の贈与について

質問

夫婦で新築の家を建設しています。既に屋根まで建っています。
土地は現在妻の父の土地で、完成までには妻に譲られる予定です。
現在の地目は山林です。

名義を移す瞬間の地目は、 「山林」のままでよいのか、「宅地」にしてからなのか、どちらでしょう？
固定資産税課税は宅地として課税されることとは思いますが、
譲り受ける際に発生する税金の違いについて教えていただきたいです。

土地の価額を調べてもらったところ、
山林なら：評価額28,000円×倍率55倍＝1,540,000円
宅地なら：評価額10,000,000円×1.1＝11,000,000円　　だそうです。

(1)『山林』で『売買』
…父側に譲渡所得税1,540,000円×15％＝231,000円が発生

(2)『宅地』で『売買』
…父側に譲渡所得税11,000,000円×15％＝1,650,000円が発生

(3)『山林』で『贈与』
…娘側に贈与税（1,540,000円－1,100,000円）×10％＝44,000円が発生

(4)『宅地』で『贈与』
…娘側に贈与税（11,000,000円－1,100,000円）×50％＝4,950,000円が発生

譲り受けるパターンは上記４パターンで合っているのでしょうか？
不可能もしくはやってはいけないパターンはありますか？
発生する金額だけで判断すると(3)が最も安価ですが、
家が建つことを確実に分かっていながら「山林」のまま贈与はできるのでしょうか？

回答No.4

sirousagi1

すべては、現況と実勢（路線価）によると考えます。但し家族間とするなら、実勢も緩いと思います。

また、贈与だけではよくない。贈与分と売買の両立てとしてた方がよいと思われます。

例えば、１１０万円分/年と少額納税となる規模での組合せとした事がいいでしょう。
これを毎年繰り返すことになりますが、登記も本人申請なら安く済むでしょう。

所有者の相続時に、既に売買したその分は納税してしまっていると、済んだ分として税務署は突っつかないそうです。
これは、私の親戚の税務署員が言ったことなので、間違いないと考えます。

回答No.3

toukai3569

生前贈与は税率が高いと思いましたが、山林のままで借地方式は税金が安いですが、固定資産も安いです。慌てずに検討を。

回答No.2

mukaiyama

分かる部分だけの回答です。

＞土地の価額を調べてもらったところ…

何の価格ですか。
贈与税や相続税の算定に用いられる評価方法と合っていますか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞父側に譲渡所得税1,540,000円×15％＝231,000円が発生…
＞父側に譲渡所得税11,000,000円×15％＝1,650,000円が発生…

所得税に、“評価額”は関係ありません。
実際の売買価格です。
しかも、取得費と譲渡費用を引き算します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

先祖代々からの土地だとかそのほかの理由で取得費が分からない場合は、売値の 5% を取得費と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞娘側に贈与税（11,000,000円－1,100,000円）×50％＝4,950,000円が発生…

解釈が違います。
(1,100 - 110) 万 × 50% - 225万 = 270万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
です。

それを踏まえ、娘が贈与税を素直に納めるほどお金が有り余っているのなら、確かにそれも選択肢の一つですが、私のように貧乏人は合法的に贈与税を免れることを考えます。

【相続時精算課税】・・・ただし、親子双方に年齢制限あり
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.1

nitto3

家を建てているということは宅地申請が済んでいるということでしょう。
どちらかという選択はないと思います。
１，２の場合所得は評価額ではなく売値から評価額を抜いた額になると思います。

対策としては借地にしておくということもあります。
契約を１１０万円/年以下にして、それを贈与にするのです。