築３７年７５０万円のマンション購入するに値するのか

質問

築３７年７５０万のマンションを購入して１５年住んで、築５３年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか？

（大家をしている回答者は当然賃貸をすすめると思うので、大家をしてない人の回答でお願いします。）
（また、「買うと地震のリスクがあるから賃貸のままでいたほうがいいんじゃないか」とかそういう回答もご遠慮してもらいたいです。）

回答よろしくお願いします。

回答No.8

toro1964 · ベストアンサー

不動産は個別性が高く（同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね）、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
１５年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築５３年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか？もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。

二点目は立地的な側面からの検討をご自身の考えではなく、客観的・冷静に「売却する」という点を考慮します。
横浜駅からバス便、最寄駅から徒歩１５分、という立地情報だけではなんともいえませんが、一般的に中古マンション購入を検討する顧客層は徒歩１０分以内がほとんどです。
購入検討されているので、ご存じかと思いますが不動産広告表記では徒歩速度を８０ｍ/１分で算出します。歩いてみるとわかりますが、早足速度です。徒歩１５分というのは、業界的には距離感があります。
相鉄線沿線駅から１５分だと少々厳しいかもしれません。
もちろん、横浜駅バス便ですと昔からの人気の住宅街などもありますので、そういった立地は別ですので、築年数が経過したとしても、購入希望者はいるでしょう。

三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面（マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など）
・居住者の質（エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です）
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討（購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。）
・管理費と修繕積立金の負担額（これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります）、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。

四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築３７年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

私でしたら以上のことを検討したうえで、購入するかどうかの判断材料にします。

不動産は所有しているだけでも費用がかかります。地方ではただでもいらない物件も沢山あります。
横浜駅までバスで１５分ですから、築年数が経過しても、よほど管理の悪化や管理組合資産のデフォルト、反社会的勢力の入居などがなければ、築年数が経過しても、金額にこだわらなければなんとかなるとは思います。

また、法制度が変わって、建て替えがもっと円滑に進む法律ができる可能性もあります。

一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。
人間生きていると家族構成や転勤、経済的な理由などで、その住居を離れざる負えない場合がありますので、なるべく流動性の高い物件を購入したほうが安全です。

お礼

＞１５年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築５３年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか？もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。
＞一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。

私の価値観で、ですか？
う～ん・・・日本の未来は暗いでしょうから、「安ければ安いほどいい！」という”安かろう悪かろう主義”の人が増加するだろうなと思います。

つまり、築５３年のマンションを賃貸にしたときに、賃料さえ激安にすれば「安くて素晴らしい！」と思って飛びつくフリーターや非正規労働者が多い日本になってるんじゃないかな？と思います。
売るときももちろん、２５０万ぐらいで売りに出せば、「たった２５０万で夢のマイホームが手に入るだなんて！！しかも横浜駅までバスで１５分じゃないか！」と思って飛びつくフリーターや非正規労働者が多い、悪い日本になっているんじゃないかな？と思います。

（自分たち夫婦が築３７年の７５０万の物件を買うはめになっているのも、日本が悪くなっているせいですから。）

補足

＞容積率に余裕がある

あなたのおかげで「容積率」について勉強する機会が得られました！
勉強した結果、容積率とは、「マンションを建て替えたときに、上に積み上げられる容積のある物件か？」がポイントなわけですよね。
建て替えたときに上に積み上げられる可能性のある「容積率の低い建物」ならば、デベロッパーが建て替えをして高層なマンションにして、住民はトクをするかもしれない・・・
そういうこともあるんだなーと、勉強する機会が得られました！

ですから、不動産屋さんに「現在の容積率はどのぐらいなのか？」をたずねてみたいと思います。

＞三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面（マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など）
・居住者の質（エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です）
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討（購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。）
・管理費と修繕積立金の負担額（これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります）、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。
＞四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築３７年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

↑これ全部がとても大事で、不動産屋さんに聞かないといけないことですね！
マンションは管理状況が悪ければ早く寿命が尽きてしまうそうなので、管理状況や、修繕の実績など（修繕積立金はいくらぐらい残っているのかなども）しっかりと聞いてみないといけないと思いました。

物件自体は、５年後に横浜には新駅が出来るので、偶然にもその駅まで徒歩１３分ぐらいなんですね。
５年後には「徒歩１５分圏内で２駅利用可」の物件になりますし、「首都圏のこれから値上がりする町ランキング」にも上位に入っていました。
ですから、あなたのご指摘されていること全部不動産屋さんにしっかりと聞いて、良さそうならば購入したいと思いました！

回答No.16

noname#204018

羽沢のことを言っているなら、これは容積割増はないでしょ。デべが中古マンションを買ってまで
再開発したがるとは思えません。

以下
http://hamarepo.com/story.php?page_no=1&story_id=881
より引用。

プランではまちづくりの目標を「豊かな自然と身近に触れ合うことができ、生活の利便性に優れ、安心して暮らせるまち」と定め、さらにその方針に沿った土地利用や道路等に関する目標も設定された。

特徴はやはり周辺の自然環境と農地の保全を盛り込んでいる点だという。
土地利用に関する目標として、利便性の高い都市と豊かな自然がバランスよく共生するまちを目指しているのがポイントだ。

駅周辺は生活利便施設ゾーン、農業専用地区や風致地区に指定されている場所は農地保全ゾーンとする。住宅地も駅から一定の範囲で中高層の都市型住宅ゾーンと既存のまち並みを活かす低層住宅ゾーンにわけるなどの提案が盛り込まれている。

これから中古マンション買うなら都内ですよ。横浜・渋谷勤務なら１５年先は３００万で売れたら上等という割り切りでお買い下さい。

お礼

そうです、羽沢です。

「デべが中古マンションを買ってまで再開発したがるとは思えません。」
あの・・・たとえば株でも為替でもなんでもそうだと思うんですけど、「これからこの株は上がると思います」とか「下がるとしか思えません」とかいくら言っても、それは一人の意見にしか過ぎないと思います。
そういう観点から、
「デべが中古マンションを買ってまで再開発したがるとは思えません。」
↑
このセリフを見るとですね、ただのあなたの独断と偏見による「思えません」でしかないかと。

補足

教えてＧＯＯの住宅購入についての回答者には、己の食い扶持を心配して回答するだけの人が多いみたいです。

たとえば、よくいる「大家してます」という人。
そういう人は当然賃貸をすすめてきます。
大家なんだから賃貸人が世の中に増えたほうが良いのでしょうね。

それから、よくいる「建築士をしています」という人。
そういう人は当然「中古物件なんか買うな！」と言うでしょう。
建築士なんだから新築マンション新築一軒家を建てる人が増えれば増えるほど儲かるんですから。

もちろん、役に立つ善良な回答をくださる方も多いですが、
皆様、お気をつけを～！笑

回答No.15

noname#204018

そんな土地というのは、現状の指定容積が大幅に増えるような土地という意味です。
４００％の指定容積が６００％でも負担なしで建て替えは困難です。
しかし、そのマンションだけでなく隣地も含めると接道条件がよくなるなど
容積指定が大幅に変われば、４００％の容積が８００％になるかもしれません。

世間知らずと言われてしまいましたが、後学のために横浜のどのあたりで大幅容積
割増が可能なのかお教え願えませんか。
これでも４０年近く建築士をやってきていますが、とんと思い当りません。

悪いこといわないから横浜の中古ワンルームなどやめたほうがいいです。
もし、あなたが中古ワンルームの仲介業者で自分の担当物件のＰＲで書きこんでいるなら
話しは別ですが。

お礼

建築士って、家を新たに建てる人がいるからこそ成り立つ商売ですよね・・・
ということは、そっちこそ”建築士の食い扶持を増やすため”のＰＲで「中古マンション購入はやめなさい」と書き込んでいるのでは？笑

回答No.14

noname#204018

一級建築士で宅建主任者です。

＞築３７年７５０万のマンションを購入して１５年住んで、築５３年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか？

旧耐震の５０年超の老朽マンションは無価値に近いですね。なぜなら、いくら安くても買い手がいない。
それと売れる状況にもっていくには追加投資が必要
躯体や外壁　屋上防水の劣化にもよりますが、建替えたほうがいいという判断になりそう。
建替えは、建物分＋撤去費の追加投資が必要ですが、容積の割り増しでもない限りやろうという人は
いません。
よっぽどの魅力的な土地で、容積も増えて建替えて分譲して利益が出るならマンションデべが買い取って
再開発しますが横浜にそんな土地はありません。

旧耐震基準で設計されているため、本来は耐震診断・耐震補強が必要な建物です。いわば姉歯さんの
構造設計したアブナイ建物と同じである可能性があります。

その価格で横浜というと古いタイプのワンルームかなと想像します。
買い手は自分で住む人でなく投資用なので安くすれば賃料との関係でいつかは売れるでしょうが
自分で追加投資しなくてはいけない分は値切るでしょう。
例えば、キッチン、浴室、湯沸かしなど

長期修繕ですが、ワンルームマンションではきわめていい加減で本来１３年目と２３年目　３５年目
あたりの大規模修繕がちゃんと行われているかどうか、専門家にチェックしてもらうべきです。
まぁ、こういうボロマンションは素人が手をだしてもいいことはないです。

捨てることになるカネは７５０万だけではないです。
例えば、水道。赤水がでないかどうか確認しましたか？この時代まだ鞘管ヘッダーの配管がされていない
可能性があります。

お礼

＞横浜にそんな土地はありません。

それはちょっと世間知らずでは？

回答No.13

titelist1

ぜんぜん理解していないね。算数が苦手のようだね。不動産評価額ではなく、実勢価格に関心があるのだね。でもそれは買い手の気持ちで変化するのであてにならない。土地の評価額も自分で計算できそうにないね。
仲介不動産屋にその物件の固定資産税評価額の資料を見せてもらいましたか。税金計算のベースになるその年度の土地の評価額と建物の評価額が書いてある。それがその物件の実態だよ。

建修繕積立金は購入者のお金だと言ったが、返して貰えません。いずれ修繕に全部使ってしまうことになるでしょう。それが多く残っていると大規模修理の時に区分所有者の持ち出し負担金が少なくなる利点がある。積立金が少ないのに大規模修理が近いと持ち出し負担金が気になるケースもある。それも仲介不動産屋が知っている。

お礼

相対評価される中学時代に数学はずっと５だったんで、むしろ算数は大大得意だと思います。汗
ただ、不動産に関する基本的知識がないため、計算の仕方がよくわってないんだと思います。

ちなみに、この数時間調べていたら、「首都圏でこれから値上がりする町ランキング」の上位に入っていることがわかりました。
なにやら、５年後に横浜市内に新駅が出来るそうで、その新駅まで徒歩１５分ぐらいな感じです。
そうなればそのマンションは「２駅利用」ができる、けっこう利便性の良い物件になりそうです。

「横浜駅までバスで１５分」
「徒歩１５分圏内で２駅利用可」
これなら建物が築５３年になったからといって”売れない”とは思えなくなってきました。
むしろ、安ければ必ず買い手は見つかるんじゃないかと・・・？

補足

あと、これを読まれている方、
住民の３分の２が賛成すれば建て替えできるみたいですよ。
４分の３は数年前の話だったみたいです。
私のせいで誤解がないように。。。

回答No.12

titelist1

計算のことですが、13/50は(50-37)/50のことで法定耐用年数50年まで13年しかないとの計算です。築53年目では耐用年数が過ぎているので、建物簿価は80万円が残ります。
修繕積立金については何度か修繕しているだろうから400万円もあるとは思えないが、あればそのお金は購入者のものです。

お礼

３度目の回答ありがとうございます！！

＞建物簿価は80万円が残ります。

ということは、「築５３年で２５０万で売ろう」という計画ではダメってことなんですかね？

＞修繕積立金については何度か修繕しているだろうから400万円もあるとは思えないが、あればそのお金は購入者のものです。

修繕積み立て金の残高は、最後にマンションを持っていた人間がもらえるってことですかね？

そのお金と、建物簿価の８０万を合わせた金額でマンションを壊して売ることになるわけですかね？

補足

あれ、でも住民の４分の３が賛成しないと建て替えはできないんじゃなかったでしたっけ？
貧乏マンションですからおそらく４分の３賛成することはないだろうと思います。
ですからたぶん建て替えにはならないかと。

そうなると一体どうなるんでしょうかね？

回答No.11

inon

回答の中に貧乏マンションとありました。修繕積立金も貯まっていないのでしょう。（推測）
大規模修繕の計画は15年後まで組んでありますか、躯体の劣化程度はどのくらいでしょう。
修繕計画、修繕積立金の額、これらがないマンションは15年もちません。廃墟まっしぐらです。
そのあたりすごく重要なので、調べてみてから質問してください。

お礼

修繕積立金は現時点で「月額６５００円」でした。

初期から６５００円を徴収してたかは不明ですが、
６５００円×１２ヶ月×３７年＝２８８６０００円
これまでに２８８万円の修繕積立金を徴収してた計算になりますが、この金額でどのようなことができそうでしょうか？（建て替えはできるのか！？）

補足

修繕積立金は、築５３年頃には、合計４０５万になっていると思います。
（本当に初期の頃から６５００円ずつ徴収してたかは不動産屋さんに確認とらないと分からないですが）

築５３年の頃に修繕積立金が４０５万ぐらいあったら「どうなる」のでしょうか？

回答No.10

Mokuzo100nenn

2029年の不動産相場のことになりますので、確定的なことは言えませんが、、、、。

東京23区内で、地下鉄駅徒歩圏であれば、築53年でも、100万円以上で買い手が見つかる可能性があります。

人口減少が激しい地方の都市で、地下鉄など公共交通機関が無い地域であれば、0円でも売れない可能性が高いです。

お礼

横浜は５年後に新駅ができるので、「首都圏でこれから値上がりする町ランキング」の上位に入っています。
購入する物件は新駅まで徒歩１３分ぐらいです。

回答No.9

titelist1

誰かがババを引いてくれなかったら、そのマンションの最期に関与することになってしまう。自分が住み続けているならまだましで.、逃げ出したら管理費と修繕費と固定資産税の垂れ流しで自分の老後の家計を苦しめられる。駅近5分ならデベロッパーが買いに来てくれるが、そのマンションでは無理でしょう。住人達が亡くなっても、その区分を買う人もいない。相続した者も住んでいないので費用を支払わない。建替えもお金がないので議決できず、老人は立ち退けないので解体することもできない。修繕する気がないので修繕費を払わなくなり老朽化は加速する。最期は廃墟のようになったマンションを自治体が無償譲渡を条件に解体し公園にする。

お礼

「誰かがババを引いてくれなかったら、そのマンションの最期に関与することになってしまう」なるほど！

修繕積立金は６５００円でした。
６５００円×１２ヶ月×３７年＝２８８万円
およそ２８８万円の修繕積立金がすでに徴収されているのかもしれません。
今後自分たちが買って１５年住むとして
６５００円×１２ヶ月×１５年＝１１７万円

築５３年時には、修繕積立金が合計４０５万になっていると思います。
（初期の頃から本当に６５００円ずつ徴収してたは、不動産屋さんにあとで確認とってみます。）

知りたいのは、修繕積立金が４０５万ぐらいあると、どのようなことができるのか？ですね。

補足

ＮＯ.５でもらった回答↓についてですが

＞マンションの資産価値は土地と建物を加算したものです。建物価値は新築時価値を法定耐用年数50年で原価償却するのです。マンションの新築建築費はRCなら80万円/坪です。占有面積から新築時の価値が出ます。その値の13/50が現在の建物価値です。自分で計算すると実態が分ります。

（「本当にその建物の価値が７５０万あるか調べろ」との指摘も受けましたが、同じ間取りでリフォームがされてる他の部屋が８７０万で売っているので、「７５０万が妥当」だという前提でお話しますね。）

１３/５０が現時点の価値なら、新築時には２８８４万の価値があったことになりますね。
そうすると、そこに１５年住んで築５３年で売る場合は・・・５３/５０だから・・・あれ？価値が０以下で計算できないんですけど！！！！

１５年住んで２５０万ぐらいで売る予定だったのですが、価値が０以下だと「２５０万ですら売れない」ことになりますか？？？

回答No.7

ゴルゴ 13（@golgo13--）

>築６０年になったらデベロッパーが”必ず”買ってくれるんですか？
（”必ず”とはいかなくても”高確率で”買ってくれるのでしょうか？）

「期待してください」とは書いたが、「必ず」「高確率」とは一切書いた記憶はございませんが？

＞自分はこれまでの人生で築６０年のマンションがデベロッパーに買い取られているのをまだ見たことがないんです・・・
それどころか、築６０年超えのマンションすら見たことがないです。

そうですか・・・・・・
60年越えしていないマンションでも既に建て替え、買い取りにあったマンションはありますけど。

＞築６０年になったら”必ず”あるいは”高確率で”デベロッパーに買ってもらえるんですか？
また、それが”常識”なのでしょうか？

何を以って「常識」とするんでしょうね。
マンション法の趣旨では「建て替え」前提。しかし、「買い取り」してもらっているのも現実
各マンションの管理組合さんでお決めなることですからねえ。
そんなこと私に聞かれても他人様のことは知りませんな
赤の他人が口出しする筋合いもありませんしね

余談
想定家賃７万円×１２カ月×１５年＝１２６０万円
家賃を払うより７５０万で買ったほうが得なんじゃないの？
買っちゃえば？
私なら買っちゃうけどな。
15年以降は固定費程度の金額で他人様に貸しておけば借り手はいくらでもいるんじゃない？

お礼

住宅購入にあたり、親が５００万円くれそうなんですよ。
それを考慮すると、やはり「賃貸で毎月７万円払っているのはもったいない」という私の考えはやはり正しいんですかね？

（ちなみに、「家を買わないけど５００万くれ！」と言っても親はくれそうもありません。家を買うからこそ５００万が出てくるわけですね。将来は親の資産を兄弟で分けあうことになるんだから、「今のうちにもらわにゃ損損」と思っています。）

補足

回答のほうに書くことだったかもしれないですけど、
「古いマンションはデベロッパーが買ってくれる”ことがある”」という理解でよろしいでしょうか？

回答No.6

ゴルゴ 13（@golgo13--）

築53年としたら、60年まであと7年。
マトモな人なら買いません

デベロッパーがその７年後に買い取ってくれる方を期待して下さい

デベロッパーが買取してくれる金額っていっても期待できるほどの金額ではありません

まあ、築37年で750万円といったらワンルームマンションを想像します

投資用に買って、元がとれるなら買っても良いでしょうが、ただ、15年後に必ず売れる、との妄想だけは決して抱いてはいけません。築60年まで保有する覚悟で買うことです

お礼

築６０年になったらデベロッパーが”必ず”買ってくれるんですか？
（”必ず”とはいかなくても”高確率で”買ってくれるのでしょうか？）

自分はこれまでの人生で築６０年のマンションがデベロッパーに買い取られているのをまだ見たことがないんです・・・
それどころか、築６０年超えのマンションすら見たことがないです。
（マンションは戦後になってから建てられたから、築６０年を超えるマンションは世の中に存在してないんじゃないのか！？）

築６０年になったら”必ず”あるいは”高確率で”デベロッパーに買ってもらえるんですか？
また、それが”常識”なのでしょうか？