築３７年７５０万円のマンション購入するに値するのか

質問

築３７年７５０万のマンションを購入して１５年住んで、築５３年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか？

（大家をしている回答者は当然賃貸をすすめると思うので、大家をしてない人の回答でお願いします。）
（また、「買うと地震のリスクがあるから賃貸のままでいたほうがいいんじゃないか」とかそういう回答もご遠慮してもらいたいです。）

回答よろしくお願いします。

回答No.8

toro1964 · ベストアンサー

不動産は個別性が高く（同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね）、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
１５年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築５３年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか？もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。

二点目は立地的な側面からの検討をご自身の考えではなく、客観的・冷静に「売却する」という点を考慮します。
横浜駅からバス便、最寄駅から徒歩１５分、という立地情報だけではなんともいえませんが、一般的に中古マンション購入を検討する顧客層は徒歩１０分以内がほとんどです。
購入検討されているので、ご存じかと思いますが不動産広告表記では徒歩速度を８０ｍ/１分で算出します。歩いてみるとわかりますが、早足速度です。徒歩１５分というのは、業界的には距離感があります。
相鉄線沿線駅から１５分だと少々厳しいかもしれません。
もちろん、横浜駅バス便ですと昔からの人気の住宅街などもありますので、そういった立地は別ですので、築年数が経過したとしても、購入希望者はいるでしょう。

三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面（マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など）
・居住者の質（エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です）
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討（購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。）
・管理費と修繕積立金の負担額（これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります）、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。

四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築３７年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

私でしたら以上のことを検討したうえで、購入するかどうかの判断材料にします。

不動産は所有しているだけでも費用がかかります。地方ではただでもいらない物件も沢山あります。
横浜駅までバスで１５分ですから、築年数が経過しても、よほど管理の悪化や管理組合資産のデフォルト、反社会的勢力の入居などがなければ、築年数が経過しても、金額にこだわらなければなんとかなるとは思います。

また、法制度が変わって、建て替えがもっと円滑に進む法律ができる可能性もあります。

一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。
人間生きていると家族構成や転勤、経済的な理由などで、その住居を離れざる負えない場合がありますので、なるべく流動性の高い物件を購入したほうが安全です。

お礼

＞１５年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築５３年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか？もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。
＞一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。

私の価値観で、ですか？
う～ん・・・日本の未来は暗いでしょうから、「安ければ安いほどいい！」という”安かろう悪かろう主義”の人が増加するだろうなと思います。

つまり、築５３年のマンションを賃貸にしたときに、賃料さえ激安にすれば「安くて素晴らしい！」と思って飛びつくフリーターや非正規労働者が多い日本になってるんじゃないかな？と思います。
売るときももちろん、２５０万ぐらいで売りに出せば、「たった２５０万で夢のマイホームが手に入るだなんて！！しかも横浜駅までバスで１５分じゃないか！」と思って飛びつくフリーターや非正規労働者が多い、悪い日本になっているんじゃないかな？と思います。

（自分たち夫婦が築３７年の７５０万の物件を買うはめになっているのも、日本が悪くなっているせいですから。）

補足

＞容積率に余裕がある

あなたのおかげで「容積率」について勉強する機会が得られました！
勉強した結果、容積率とは、「マンションを建て替えたときに、上に積み上げられる容積のある物件か？」がポイントなわけですよね。
建て替えたときに上に積み上げられる可能性のある「容積率の低い建物」ならば、デベロッパーが建て替えをして高層なマンションにして、住民はトクをするかもしれない・・・
そういうこともあるんだなーと、勉強する機会が得られました！

ですから、不動産屋さんに「現在の容積率はどのぐらいなのか？」をたずねてみたいと思います。

＞三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面（マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など）
・居住者の質（エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です）
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討（購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。）
・管理費と修繕積立金の負担額（これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります）、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。
＞四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築３７年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

↑これ全部がとても大事で、不動産屋さんに聞かないといけないことですね！
マンションは管理状況が悪ければ早く寿命が尽きてしまうそうなので、管理状況や、修繕の実績など（修繕積立金はいくらぐらい残っているのかなども）しっかりと聞いてみないといけないと思いました。

物件自体は、５年後に横浜には新駅が出来るので、偶然にもその駅まで徒歩１３分ぐらいなんですね。
５年後には「徒歩１５分圏内で２駅利用可」の物件になりますし、「首都圏のこれから値上がりする町ランキング」にも上位に入っていました。
ですから、あなたのご指摘されていること全部不動産屋さんにしっかりと聞いて、良さそうならば購入したいと思いました！

回答No.5

titelist1

古いマンションを買う時にはその資産価値を計算します。マンション敷地の土地総額を戸数で割って、解体されたときの土地だけの価値を計算します。土地のm2単価は国交省の資料からネット検索できます。

マンションの資産価値は土地と建物を加算したものです。建物価値は新築時価値を法定耐用年数50年で原価償却するのです。マンションの新築建築費はRCなら80万円/坪です。占有面積から新築時の価値が出ます。その値の13/50が現在の建物価値です。自分で計算すると実態が分ります。

その物件が750万円の価値があるのかどうかも検証してください。それが築53年では建物価値がゼロになります。地方都市では実販売価格がこれらの計算値よりも割安で、東京23区では割高なのです。

下落額計算だけならば簡単です。土地の値段は変わらないとして、仮に占有面積66m2なら20坪で新築時には1600万円の建物価値です。それが今では1600×13÷50=416万円です。築53年ではゼロになるので416万円の下落です。750万円の価格が適正ならば750-416=334万円の売値と計算されます。

何事も起こらずに予定どうりに順調に推移すれば、管理費や修繕積立費を入れても賃貸に住むよりも割安と思います。ただ最大のリスクは334万円で最後のババを引いてくれる人がいるのかどうかです。

お礼

そういう計算方法で売値って決められていたんですね！

ちなみに、”最後のババを引いてくれる人が現れなかったとき”は、どうなるのでしょう？
（管理費や修繕積立金や固定資産税を払い続けて住み続ける以外に、どのような方法があるのでしょうか？）

回答No.4

86tarou

価格云々より、売れるかどうかの方が心配でしょうか。もし、あなたなら築53年のマンションを買いますか？売れずに他で住むことになれば、固定資産税や修繕積立金、管理費等は余計に払わないといけません。

少なくとも、私なら築40年近いマンションなんて買わないと思います。ただ、短期間しか住まないとか、死ぬまで住んで売ることはないというなら選択肢としてはありだと思います。まぁ、それにしても買い手がなさそうだからもっと値切って買うでしょうね。売り値の設定が不明ですが、半額以下から交渉しても良いかもしれませんよ。売主も簡単に売れるとは思ってないでしょうから。

あと、管理の状態も重要です。マンションは管理を買えとも言われるくらいで、これがしっかり出来ていないと価値がありません。定期的な修繕は出来ているか、修繕積立金は足りているか、これの滞納はないか等です。古くなってくれば空き部屋が出てきたり、修繕計画自体が上手くいかないこともあるでしょう。
更に年数が経てば、当然建て替えの話も出てきます。これが議決されれば従うしかなく、この時追加のお金を用意出来なければ出て行くしかありません。自分の持ち分の分は現金で貰えるでしょうが、建物の価値は殆どなく、土地は持ち分が少ないので大した金額でない可能性が高いです。建ぺい率や容積率に余裕があれば、建物を大きくして販売し、少しは賄えるかもしれませんが…。

ということで、売ることが前提なら売り易いことが前提です（売れないリスク）。これに築年数は大いに関わってきますし、ごく駅近とかで需要があれば、元の価格が高くても値下がりも少ないですし有利ではあります（値上がりすることもあり）。

お礼

＞マンションは管理を買えとも言われるくらいで、これがしっかり出来ていないと価値がありません。定期的な修繕は出来ているか、修繕積立金は足りているか、これの滞納はないか等です。

「マンションは管理を買え」とは名言ですね！
管理状況がちゃんとしているマンションなのか、修繕の状況はどうなのか、しつこいぐらいにいろいろ不動産屋さんに質問してみたいと思います。

＞これの滞納はないか等です。

滞納があるとそれは購入者が負担することになるということを昨日知りました。汗
滞納がないかの確認もちゃんとしなければいけないと思いました。

回答No.3

toukai3569

RC構造は多分６０年近くになると建て替えの話が出てくる可能性が有ります。竪替え積立金は有りませんか？賃貸住宅の場合家賃・積立金合計額で１５年で支払合計何年で元が取れますか１５年後はあまり期待できないと思いますが。

お礼

建て替えの話になると「どうなる」ということなのでしょうか？

そこは修繕積立金を毎月払うマンションですが、なにせ７５０万のビンボーマンションですから、そんなトコに住むビンボーな住民たちが、軽々と建て替えに賛同するとは思えません。
（確か住民の４分の３が賛成しないと建て替えはできないんでしたよね）

そうすると、建て替えの話になった「どうなる」ことになりそうでしょうか？

回答No.2

cn94

マンションの価値3大要素～
立地、築（基準等）、間取り～

あなたの情報で築だけあっても、立地と間取りがありません。

お宅の価値の3分の2が不明なのです。

＞回答よろしくお願いします

誰も回答できないですね

お礼

立地はあまりよくはないですけど、最寄り駅まで徒歩１５分、横浜駅までバスで１５分ですね。
一応横浜なので「そんなに田舎ではない」と自分では思っています。

間取りは２ＬＤＫです。

回答No.1

atelier21

新耐震基準前の建築ですね

施工会社＆構造や維持管理状態　立地条件でしょうが

改修工事は何回位遣られていますか　今後も必要です

売れるでしょうか？？　建て替えになるのではないかな

お礼

住民の４分の３が賛成しないと建て替えはできないんじゃなかったでしたっけ・・・！？

そこはビンボーマンションですから、ビンボーな住民たちが、軽々と建て替えに賛同するとは思えないです。汗

建て替えになったときはどうなるのか？（予定外の出費がいるのか！？）
建て替えにならなかったときはどうなるのか？（デベロッパーが買い取ってくれればいいですが、買い取ってもらえなかった場合はどうなるのか？）

まだ見ていたら、回答してもらえるとありがたいです。