連帯保証人の住居のリホーム

質問

叔父さんの事業融資の連帯保証人に叔母さんがなっており、叔母さんが所有する住居にその子供（私から見るといとこ）が住むため、リホームを検討しています。
叔父さんが債務不履行になった場合には、叔母さんの住居も競売されることも想定されます。そういう危険を回避する方法はないか、相談にのっています。

考えられるのは、叔母さんからいとこに贈与することですが、それで回避できるのでしょうか？その他に方法はないでしょうか？一度に贈与すると贈与税がかかると思いますので、１００万円分ぐらいずつ贈与するような方法が良いのでしょうか？
敷地も叔母さんのものですが、敷地も同様に贈与によりいとこに移転した方が良いのでしょうか？

また、このようなことを相談するのは司法書士でしょうか？

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞現時点では、未登記物件で抵当権は設定されていません。
叔母は連帯保証人にはなっていますが、現時点では、返済は順調に行われています。そんな場合でも詐害行為になるのでしょうか？

現在返済が遅れていないならば、詐害行為にならないです。
また、未登記物件で抵当権が設定されていないならば、リホームし、そのお金を出した人の名義にすれば、贈与税もかからないです。
ただし、未登記物件でも市町村の調査により所有者を認定していることがあります。
その場合、市町村の所有者とリホームの所有者は同一人にする必要があるので、贈与税の問題も考える必要があります。
また、リホームのためにお金を出した人以外の名義にしても課税対象となることが考えられます。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

回答No.3

tk-kubota

リホームしても、リホームした部分も抵当権の範囲となるので、抵当権設定登記してあれば、どんな理由でも、誰の所有にしても債権者から見れば何ら関係ないことです。
仮に、抵当権設定登記がなくても、債権者から債権者詐害行為として訴訟などあれば。元に戻す必要に迫られます。

お礼

ご回答ありがとうございます。補足の質問にもお答えいただけると助かります。

補足

補足いたします。現時点では、未登記物件で抵当権は設定されていません。
叔母は連帯保証人にはなっていますが、現時点では、返済は順調に行われています。そんな場合でも詐害行為になるのでしょうか？

回答No.2

hekiyu

”叔母さんからいとこに贈与することですが、それで回避できるのでしょうか？”
　　　　↑
＃１の方も指摘していますが、抵当権はついていますか？
ついていれば無意味です。

”一度に贈与すると贈与税がかかると思いますので、１００万円分ぐらいずつ
　贈与するような方法が良いのでしょうか？”
　　　　↑
こういうのは計画贈与といって、税務署には
通りませんよ。

”敷地も叔母さんのものですが、敷地も同様に贈与によりいとこに
　移転した方が良いのでしょうか？”
　　　　↑
移転した方が良いのは確かです。
そうでないと、家は自分のモノで、土地は他人のモノ
ということになり、法定地上権などの問題が出て
複雑になります。

”このようなことを相談するのは司法書士でしょうか？”
　　　　　　↑
司法書士、弁護士、税金なら税理士ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。補足のご質問にも回答いただけると助かります。

補足

補足いたします。抵当権はついていません。敷地が他人のものになった場合、その他人から引き続き土地を借りることはできるでしょうか？

回答No.1

yumeiroyamaneko

もしも叔母さん所有不動産に担保権がついているのであれば，
子どもに贈与してもその担保権は消えることなく，
その子どもは，担保権付きの不動産を取得するだけです。

担保権が付いていないのであれば贈与してしまう方法は有効ですが，
贈与税を気にして非課税枠内での贈与を繰り返す方法をとると，
その贈与が全部終わる前に，贈与が終わっていない叔母さんの持分を
差し押さえられてしまうリスクは残ります。

それに，その方法では贈与税は回避できるかもしれませんが，
登記を司法書士に依頼する場合にはその回数が増えますので，
その分の費用が回数分かかります。
自分でできるならかかるのは登録免許税だけですから，
あまり気にする必要はなくなりますけど。

数年分をまとめて依頼すれば多少は安くできるかもしれませんが，
対抗要件を備えるのが遅れるので差押さえリスクは高まりますし，
そのような方法は差押さえ回避のための詐害行為と判断されるかもしれません。

また，建物は土地があってこそ存在できるものですから，
土地のみが第三者の手に渡ると面倒なことになります。

保証債務の担保としての担保権がまだ付いていないのであれば，
贈与税を払ってでも一括で贈与をしておいたほうがいいような気がしますが，
最も問題になるのは登記ではなく贈与税の問題のように思われますので，
税理士に相談されるといいのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。