住宅地を他の土地と合筆すると？

質問

こんにちは。
現在父が持っている住宅地を贈与してもらい、
現在自分が持っている（贈与後７年ぐらい経過）土地と
合筆して一筆にした場合、税法上どうなるのでしょうか？
住宅の３０００万円控除は使えるのでしょうか？
全部の地目を宅地にした場合と、
その他（雑種地など）にした場合の両方が知りたいのですが。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

whitney · ベストアンサー

居住用不動産の譲渡所得の特別控除は、
1.自己の居住の用に供している家屋
2.（1）とともに譲渡したその敷地の用に供されている土地
ということで、家屋が主体です。

土地と家屋の所有者が異なる場合は、原則適用不可ですが
親子でその家屋に居住しているような場合は、所有者が異なっていても
大丈夫でしょう。

一番すっきりするのは、土地と家屋の贈与をうけてから
居住の用に供した後譲渡することですが、贈与税の負担と譲渡税の
軽減と比較する必要があります。

地目の変更あるいは合筆は必ずしも必要ないでしょうが
家屋の敷地として社会通念上認められるものである必要があります。

勝手解釈は火傷のもとですので、当局にお尋ねになるのが最良と思います。

お礼

ご指名してご迷惑でしたら申し訳ありません。

短期間ではあっても、贈与後に居住すれば可能性は残されているのですね．
上記のアドバイスを踏まえながら、
当局に問い合わせてみます．

何度もお答え頂きまして、ありがとうございました．
また何かありましたら、
よろしくお教え頂けますよう、お願いいいたします。

回答No.3

whitney

親から子への住宅取得資金の贈与の特例
今年から５５０万円になりました。
これは居住用家屋の取得資金ですから
更地の取得は、基礎控除１１０万円のみです。
金額が分かりませんが、かなりの負担になるでしょう。

住宅を建築して自己の居住の用に供した後であれば
第三者に売却した場合、譲渡所得の３０００万円控除は
適用になるでしょう。

いずれにしても、合筆の必要は無いと思います。

補足

レス、ありがとうございます．

何せ、田舎の土地なので、
面積の割には価格が安く、住宅地の部分は３０００万円控除を使っても、
まだまだ余裕があります．
反面、現在自分名義になっている雑種地は、
時価がはっきりしなかった（贈与してもらった当時）ため、
取得価格を路線価にして贈与してもらったもので、
実勢価格とはかなりの乖離があります。
第三者へ譲渡した場合は、ほぼ全てが課税対象となって、
贈与の場合の所有年数の通年により長期譲渡所得の控除しか使えないので、
合筆すれば、３０００万円控除の余裕のある部分を、
雑種地の控除分として活用できないかと思いました．

現在、その住宅地には、昔居住していた建物があるので、
そこに父の名義のまま居住して、
土地のみ贈与してもらった場合はどうなのでしょう？

もし、ご存知でしたらお教え頂けないでしょうか？

回答No.2

akatombo

合筆に関してですが、用途によっては不要です。接道については、別々の土地でも（一筆でなくても）一体として敷地が利用可能であれば、建物は建築できますよ。
また、固定資産税の面で、一筆に合筆して地目を「宅地」にすると、通路部分や雑種地があっても全体が宅地として評価されると思いますので、利用計画を考慮して検討すべきと思います。

補足

遅くなってすみません。

この場合の合筆は、
もし、３０００万円の居住用住宅に関する課税控除で使えるなら、
その方が有利なので、
お伺いした次第です。

もし、ご存知でしたらこの点についてもお教え下さい。

回答No.1

whitney

贈与税と所得税の質問が一緒になっていると思いますが、

1.父からの住宅地の贈与
　これは贈与税が課税されます。

2.住宅の３０００万円控除
　これは、居住用不動産の譲渡所得の特別控除（所得税）　のことでしたら、親から子への譲渡ですから適用なし

3.地目の質問
　これは固定資産税の問題でしょうか？

いずれにしても、質問が漠然としています。

補足

レスを頂きましてありがとうございます。

説明がつたなかったようなので、
改めて補足させてください。

>現在父が持っている住宅地を贈与してもらい、
ここで、居住用の不動産を取得するための贈与の制度
（一生に一回、３００万円まで、というのがあったと記憶してますが
路線価と、時価の乖離が著しいので有利か、と思うんですが）
を利用したいと思ってます。

>現在自分が持っている（贈与後７年ぐらい経過）土地と
>合筆して一筆にした場合、税法上どうなるのでしょうか？
>住宅の３０００万円控除は使えるのでしょうか？
これは、贈与の後（もちろんしばらく居住したのち）、
親子以外の第三者への売却を考えています。

>全部の地目を宅地にした場合と、
>その他（雑種地など）にした場合の両方が知りたいのですが。
居住用の資産として贈与してもらう不動産なので、
一筆にする場合（もともと他の部分は宅地以外の地目なので
合筆にすれば何らかの地目を選択しなくてはならないはず、
また、合筆にしないと、その他の土地は無接道地になるので、
合筆したほうが何かと便利か、と）、
地目が宅地で無いと住宅の３０００万円控除が使えないのか、
それとも、実際居住してるかどうかということだけでいいのかどうか？
という意味で書かせていただきました。

意味がわかりづらく、申し訳ありません。
もしよろしければ、もう一度ご教示願えませんでしょうか？