オール電化の一軒家を競売で購入したのですが

質問

代金納付したのですが、占有者がなかなか退去してくれない状態が続いております。挙句のはてにはオール電化の家なのですがオール電化を全て外して出ていくと言っているのですが、
こういう場合は民事執行で引き渡し命令を出してもらう方がいいのでしょうか？
それともオール電化について訴訟を引き起こした方がいいのでしょうか？？
どなたか詳しいかたおりましたらアドバイスお願いします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

当方で運用したことはありませんが、その規定は買い受けから強制執行断行日までの間の建物の保全命令ですが、今回相手方が主張するオール電化というのが、どの範囲で価値を逸するのかどうかも不明ですから、申し立てるなら競売係と執行官へ良く尋ねて見てください。
しかし競売で裁判所が保証するのは、代金を納付すれば所有権移転と、認められない占有者の明け渡しの強制執行だけで、他は色々と問題があっても、基本的に頼りになるわけではありません。自己責任です。

引き渡し命令は既に発令されているのですか？まだ手続きしていないなら、これを申し立て、まずは債務者宛てに命令文を送付させることです。
次に強制執行の申し立てをして、執行官と債務者に会う機会がありますから、そこで質問者さんの条件提示をしてみることです。
その時に、強制執行の実行日も決まります。
大概は先方から、条件を呑む連絡がありますが、ギリギリ待って、無理なら断行しかありません。
鍵業者や運送業者、人手、倉庫など手配が必要で、一戸建ての家族住まいなら、10人程度の人手と3トンロングのアルミトラック2台は必要です。
また誰かが仕切らなければなりませんから、質問者さんも立ち会うことになります。
債務者が居住している状態なら修羅場となります。覚悟して下さい。
本来は引き渡し命令を最初に債務者に送り付け、強制的に出されるかもしれないというプレッシャーをかけながら立ち退きの交渉をすれば、余程の相手でなければ揉めるところまでいかないのですが、質問者さんも素人ですから、舐められごねているのでしょう。
引き渡し命令は1週間ほどですが、そこから立ち会いまで2週間ほど、そして強制執行断行まで1ヶ月と、この先まだ2ヶ月近い期間を要します。
まあ覚悟して望むしかありません。
手前味噌になりますが、費用がかかっても、競売の代理や立ち退きなど扱う業者へ最初から依頼しておけば、この様にはならなかったと思います。
当方などは商売の仕入れですから、その様な付帯物などを取り外すなどと言われても、「どうぞ好きなように、その変わり綺麗に取り外し出来なければ賠償請求はする」旨主張して、相手のベースには乗らないのです、所詮本当に持っていかれても金で解決出来てしまうことですから。
そこまで来たならもう開き直るしか無いのでは？
保全命令など出したところで立ち退きとは関係ありませんし、故意で傷を付けても引っ越し中に物を落として傷をつけたなどと主張されれば、あくまで過失で賠償責任はありますが、保全命令に背いたことにはなりませんよ。先方もそのぐらいの悪知恵ぐらい調べるでしょうから。

回答No.4

tk-kubota

最初に民事執行法 第77条ですが、これは、債務者や占有者が、その不動産を著しく価格を下落させるおそれがある場合に、買受人の申立によって、それを禁止する命令ができると、言うことで、今回の場合は「オール電化製品」の問題なので、その申立をしても認められないと思います。
何故ならば、「オール電化製品」と言っても、具体的な名称がありませんが、それが何であろうとも「動産」です。
動産は、買受人の買った不動産ではないので債務者所有です。
債務者所有物は債務者が搬出しようと何ら差し支えないです。
私達が何時も問題となっている物に、買い受けた不動産の中にある「従物(民法87条参照)か否か」です。
実務では、建物を物理的に損傷しないで、持ち運びできる物は全て「動産」となっています。
ですから、家庭用のエヤコンは動産ですが、ビルの空調設備は不動産の従物としての扱いです。
今回の場合は、システムキッチンなどのことと思いますが、これは、例えば、最初から備え付けのクローゼットなどと違い、一つの製品として備え付けられた物と思います。
それならば「持ち運びできる物」として動産と思われます。
なお、畳や襖も「従物」となっていますが、これも「持ち運びできる物」として動産と思われますが、これがないと不動産(建物)ではないです。
その点、建物の建築依頼で、畳や襖は付きものでも、特別な場合を除いてシステムキッチンは「建物」とは言わないです。
以上で、今回の場合は、引渡命令で執行し、執行官から引渡を受けて下さい。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
競売にかかる付帯物ですが、例えばキッチンやトイレなどの設備類、給湯器などは建物一式に含まれますが、エアコンや暖房器具などの設備は含まれません。
また、建物と一体となって固定されている附帯設備などは含まれます。

しかし、債務者もその設備を利用したりするわけではなく、あくまで「嫌がらせのひとつ」でしょう。

結局債務者は納得しておらず、交渉の際に立ち退き費用等の支払などの提示はしたのですか？
費用を支払わず、強制執行など行なうなら、執行官が取り外して持ち出し可能なものと、そのまま附帯しておくべきものを判断してくれますので、強制執行の申し立てをして、事前の立会い聞き取り確認時に取り外し可能な者の確認は出来ます。

当方などですと、残金納付と同時に引き渡し命令は発令させてしまいます。その後に一般の債務者なら立ち退き料の提示と立ち退きの合意書、残置物の放棄書や、付帯物で置いてゆくものの確認などすべて書類を取り交わし、立ち退き費用の半額を支払ってしまい、図面関係や確認申請書等の建物の書類など受領してしまいます。
実際、強制執行を断行する費用より、立ち退き料を支払ったほうが安上がりですし、引渡しも早いですから。

先方が納得する立ち退き費用を良く聞いて、強制執行の費用と比較して法外でなければ支払う方向で話をまとめたほうが無難です。
要求が法外なら、強制執行を申し立てるしかありません。

また訴訟を行なう場合は、あくまで取り外し出来ない類の物を持ち出ししたことによる損害賠償請求となりますから、現在はどうしようもありませんよ。

競売などは、立ち退きが揉めれば、柱に傷をつけられたり、ユニットバスを割られたりして、嫌がらせを受けたりすることは珍しくありませんから、揉める以前に話を纏める事が必要です・・・・・が既に揉めてしまっていますからね・・・・

その手の占有者を強制執行すれば、後々恨まれることもしばしばですから強制執行するなら覚悟が必要です。その覚悟が出来ないなら、立ち退き費用を支払って出て行ってもらう方向性が良いでしょう。
次を借りる費用や引越し代も無ければ、立ち退きのしようがありませんので・・・・・
強制執行は質問者さんが想像しているほど、甘いものではありませんよ。
現在までの交渉過程をもう少し記載していただければ、具体的なアドバイスは出来ると思いますが・・・

お礼

ありがとうございます。
凄いわかりやすい説明助かります。
立ち退き料の支払いについても交渉したのですが、法外な値段で強制執行の方が断然安い状態です。
今、少し調べていたのですが民事執行法 第77条http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E6%B3%95%E7%AC%AC77%E6%9D%A1
というのが気になったのですが、、これは簡単にいうとどういう事なのでしょうか？もしご存じならアドバイスお願いします。

回答No.1

gyong

引っ越し費用と数カ月の生活費を占有者に払えばスムーズに出て行ってもらえると思いますが。
なにも施しもなく出ていくことはないでしょう。占有者はお金がないのですから。
その方が民事執行するより楽ですよ。

お礼

ありがとうございます。
法外な値段を要求されており、恐らく立ち退くつもりがないんだと思います。