自己破産と持ち家・銀行・固定資産税

質問

お世話になります。
住宅ローンがまだ一千万以上は残っている持ち家のある人が自己破産することとなり、破産・免責手続きの申立をした場合、いずれはその家から引っ越して明け渡さなければならないですが、「所有権を失う日」は、競売が断行され、「買受人が代金納付した日」となっていますね。その間、未だ所有権を失っていないので居住していてかまわない、と。やがて競売による購入者からの通知、あるいは話し合い等により明け渡し日が決まるとのこと。
で、質問です。ふと思ったのですが、前述にありますように住宅ローンを残している場合、銀行側からは何も言ってこないのですかね？何か言ってくるケースがあるのかな、と思いまして。また、固定資産税についてですが、どの時点まで自分で払わなければならないのですか？
よろしくお願いいたします。

回答No.4

simotani

銀行団は破産債権の扱いとなり取り立ては出来ません。破産財団の管理は裁判所から委託を受けた弁護士で、銀行団は破産配当を受けた時点で清算結了として損失確定をします。
固定資産税も基本的には破産財団からの配当以外は請求出来ません(1/1現在の所有者に1年分請求だから国税徴収法に則り破産配当を請求します)。
破産手続きが年末開始の場合破産財団が固定資産税の賦課対象となります。この場合、入札の際に固定資産税未払い〇〇円ありと注記されます。

回答No.3

bengofuji

○弁護士に自己破産の申請をしたのは今年6月末です。少なくともそれ以 来住宅ローンの延滞が発生しております 銀行は、住宅の競売に着手しますよね？
↓
そうですね。
大体６か月分くらい溜めると競売等を始めてくることが多いように思いますね。
ところで、不動産競売申立から競落までに６か月くらいはかかるでしょうから、住宅ローンの滞納開始からいうと競落までに12か月くらいの時間が経過していることになります。この間に破産者に資金を蓄積してもらうと、その後の立ち直りがうまく行きます。

○競売が終わった後は、自己破産されている債務者本人には銀行はもう何も請求してこないと思われます」とのことですが、競売以前の状態ではどうなのですか？飲み込みが悪くてすみませんです。
↓
競売以前ならありますね。
債権の請求ではなくて、よくあるのは「任意売却」の打診でしょうかね。銀行から頼まれた不動産屋が連絡してくることが多いですね。債務者に弁護士が付いている場合は破産申立弁護士に連絡が入るのだろうと思います。時には弁護士の手で任意売却を進めてくれないかという協力依頼の場合もあります。
破産をされる方の多くは既に資金を使い果たしていますから、引っ越し費用も、転出先の敷金・礼金・不動産仲介手数料も支払えない人が多いのです。そこで、競落人から引渡命令を受けるまでの数ヵ月は自分の家ですから只で住まわせて、家賃を支払ったつもりで積立てをさせて、その資金を引っ越し資金にあてさせることを考えます。
そんな時に任意売却の要請があると、「協力はするから、債権者から引っ越し資金を出してやってくれ。売れてから明け渡し猶予期間をこれだけ下さい」といった条件交渉をします。
それと、破産した人は皆自宅等を失うと考えている方も多いのですが、親戚・友人等に時価で（ローン残高なんかで買っちゃだめです）で購入してもらって、引き続き借家人として住み続けさせることもよくやります。
例えば、自己破産する弟から、「兄貴なんとか１０００万円用立てて」と懇願されても、そこで貸した金が戻ってくることはまずないように思えます。しかし、時価１０００万円で弟の自宅を買ってやり、長めの住宅ローンでも組んで、その支払口座に住宅ローンの月払い額より少し高いくらいの家賃を振り込ませるとしたらどうでしょう。横着な弟でも家賃くらいは支払うでしょう。また、家賃が滞れば、弟家族といえども叩き出して、家を売れば、時価で買っていますから、まずまず回収できるでしょう。
横着な弟やその嫁は「兄貴には住宅ローンの名義を借りたが、実質的には私たちの稼ぎではらってきたのだから、家は私たちのものだ」などと不心得なことを言い出しやすいものです。この点は当初にきっちり引導を渡しておかなければいけません。
こんな方法で解決できたケースは、私の扱ったものでいうと、持家だった破産者の半分もいませんが、５分の１よりは多かったように思います。

回答No.2

bengofuji

○住宅ローンを 残している場合、銀行側からは何も言ってこないのですかね？
↓
競売が終わった後は、自己破産されている債務者本人には銀行はもう何も請求してこないと思われます。抵当物件売却後の住宅ローンの残高については破産免責で支払わなくてもよくなるからです。おかしなことをされていなければ、免責までいくはずですから通常は何も心配されることはありません。
○固定資産税についてですが、どの時点まで自分で払わなければならないのですか？
↓
固定資産税はその年の１月１日現在の所有名義人が１年分を支払うのが原則になります。したがって、競売によって落札された人（競落人）への所有権移転登記がされた後に到来する１月１日以降の固定資産税が競落人の負担になります。逆に言うと、それまでの分が破産者（抵当権設定者）の負担になります。
通常の売買では、売買日で日割り計算することも多いと思います。

ではお大事に。

補足

御回答いただきありがとうございます。
弁護士に自己破産の申請をしたのは今年6月末です。少なくともそれ以来住宅ローンの延滞が発生しております。
銀行は、住宅の競売に着手しますよね？
「競売が終わった後は、自己破産されている債務者本人には銀行はもう何も請求してこないと思われます」とのことですが、競売以前の状態ではどうなのですか？飲み込みが悪くてすみませんです。

回答No.1

hideka0404

所有権を失う日までの分で算出してください。

銀行は債権の土地、家屋を差し押さえるので、売却は行われないと思われます。
債権に見合わなければ、車や家財などの動産も差し押さえられます。
競売されるまでもなく、免責の話が来た時点で、差し押さえられて退去しなければなりません。
最悪、損害賠償請求されます。
これは破産にかかわらず支払い義務があるので、気をつけましょう。

競売は、既にローンが返済されていて、破産管財人が土地家屋を処分する際の話です。