不動産仲介業者でこんなことするもんですか？

質問

質問No.8021343　最終決済後のトラブルで相談です　の続きです。
http://okwave.jp/qa/q8021343.html

中古マンション購入時の決済で金額が不足していたと言われていたのですが、実際には売主への振込み金額は不足していませんでした。

原因は、不動産屋の担当者Ａが売主に返還する手付金の預り金９８万円があります。
この９８万円は決済日前（契約締結の翌日）に返還済みなのを、もう一度不動産屋担当者Ａが決済日に返還したためです。
不動産屋が９８万円売主に二重払いした　と言うことです。

決済時の私から売主に支払うべき振込伝票の金額は正当な金額でした。
不動産屋の担当者Ａが９８万円の金銭を混入したので、私の預金からの出金が９８万円少なかったのです。
振込伝票ほか各書類はＡ不動産の指示通り私が作成し押印しています。
出金伝票が何枚もあったのと、作成書類がたくさんあってＡが９８万円を振込伝票に混入させたことに気づきませんでした。
私は通帳を見て98万円不足だおかしいと騒いでました。

＊このことが判明した事の一つに　Ａが私の預金情報を銀行で調べたことからです。
ローンの審査結果を委任状に基づいて聞いたならともかく、決済終了後に顧客の預金情報を銀行で調べたなんてことを不動産屋はするものなのでしょうか？

＊私の承諾なしにＡが自身の支払いをする意思をもって私の振込伝票に９８万円を混入させるなんてことを不動産屋はするものなのでしょうか

＊決済の結果、私は売主に９８万円の支払いが完了していません。
Ａは売主に９８万円返してもらい、私は売主に９８万円支払うべきであり、売買契約書で定めた義務を履行すると、私は主張したのですが間違っていますか？
Ａは売主はもう関係ない、私に返せの一点張りでした。

回答No.4

titelist1 · ベストアンサー

No.1です。お礼に記述があったので追加回答します。
＞商談中や決済中も全てＩＣレコーダーやカメラで記録を撮るようにします。 との質問者の記述。

不動産屋を信用しないとはこういうことではないのです。不動産屋は売主と買主を引き合わせてくれたら、彼らの役目はもう終っているのです。だから、それ以上のことは不動産屋にはさせないことです。初めてですと、これが分らないのです。記録など取らなくても良いようにするのです。

閲覧者の参考に不動産取引をもう一度説明します。
不動産取引は単純なのです。売主が持ってきた権利書の有効性を司法書士が確認しＯＫならば、買主が手付け金を差し引いた現金を渡し、売主が受け取ろうと思っている現金と一致したら、売主は満足して権利書を買主に渡すのです。税金関係の少額も事務的に行ない、買主は手に入れた権利書を司法書士に渡して、法務局に行かせるのです。これで売り買い成立です。

その後に売主と買主が不動産屋に手数料を支払うのです。現金のやり取りですので、取引は銀行内で行い、買主の出金と売主の入金は各自でします。これ以外の方法は問題が内臓する危険性があります。

お礼

重ね重ねありがとうございます。
今後の教訓とさせていただきます。

回答No.8

oyazi2008

以前回答した業者です。
結果として、質問者さんは98万未払いなわけですよね？業者が売主にはその分は支払い済みであるということ。（質問の前半はよく理解できません。後半だけから解釈しています）
これは、残金の支払と、業者の落ち度は分けて考えるべきです。質問者さん自身も現在は結果として不履行している事実があるのですから、98万の支払いは行い、業者の過失による何らかの賠償等の請求は別に考えましょう。
＞Ａは売主に９８万円返してもらい、私は売主に９８万円支払うべきであり、売買契約書で定めた義務を履行すると、私は主張したのですが間違っていますか？
主張は間違っていませんが、現在売主にはこの98万は手元にありませんよね。ですからこれを実現するには、一堂に集まり、お金の動きだけ質問者さん→売主→業者　となるということで、質問者さんのお金が無ければどうにもならない現実があります。ですから要求するなら、業者の事務所に3者集まり98万の授受をしてくれという主張でしょう。そうでなければ現実化しませんから。

また、業者が98万売主に関係なく自己に支払えというなら、売主からの代理受領の書類など何らかの書類の根拠は必要でしょう。逆にこれがあると拒めるものでもありません。

98万は支払わなければならないお金なのですから、支払った後で売主とのトラブルにならないことだけが、条件であり、それさえ成就すれば支払うべきです。売買代金の一部でありこれの金額が動くことは無いのですから。

ここまでが、98万に関しての記載です。

これまで業者が行なった振る舞いや言動などに対する、責任は別問題です。仲介手数料を受領して業務を行なっているのですから、その範囲とはなるでしょうが何らかの賠償請求をするしかないのでは？
頭を下げられても許せないのですよね？
当然にこの交渉と上記の98万の件は同時に交渉することになりますが、あくまで別件として頭の中では考えることです。
先方に要求し、呑めば、現実には98万と相殺すれば良い話ですし（書類は正規の金額でやり取りして）法外な金額でなければ、先方も応じるのではありませんか？
業者も不手際や間違いはありますが、売主へも買主へも金銭的損害を与えているわけではありませんし、登記や引渡しは行なわれているのですから、今後は質問者さんの考え方、どうしたら相手を許せるかの問題でしょう。

お礼

いつも、ご回答とアドバイス本当にありがとうございます。

Ａが９８万円を支払ったとするのはＡの証言だけです。
私は、一度、私、売主、Ａとできれば司法書士も集まってこの９８万円の出所がＡであると確認しましょう。
そうしたらその場で売主に残金９８万円を支払うので、売主からそのまま回してもらってください　とＡに話しました。
（正確にはＡの上司の支店長にです、その後さらに偉い地方総括本部長が出てきてとなるのですが、今回省きます）
Ａは一度それを了承しましたが、その後、集まるのは認められない　まったくんがＡに払え　となりました。

＞売主からの代理受領の書類
Ａはなにも提示、説明もありません。

＞今後は質問者さんの考え方、どうしたら相手を許せるかの問題でしょう。
手数料返還は一切無い　と断言されていますので、慰謝料も払う気は無い　と思います。
へたに金銭を言うと揚げ足を取って強要されたなどと言われかねないので金銭の話はしていません。

勝手に預金情報を入手したことについて、謝罪を要求しましたが、　当然の事をした。謝罪する必要は無いとも断言しています。

こうもきれいに断言できるとなると　敵ながら天晴れ　な気分になってしまいます。

補足

不動産屋が、集まるのは認められない　まったくんが不動産屋に払え　売主は関係が無い　と主張を変えてきたその根拠と思われるのが

売主に９８万円を二重に支払った　から　不動産屋が決済代金を私に代わって立替えた　と言い換えたからです。
私は当然、立替を依頼したこと、もしくは借用を依頼したことはありません。

私の職場で良くある事で、営業に出ている間に、新聞の集金が来たので受付事務員が立替えてくれたかのように言われても困ります。

さらにそれから、まだ新人で若くて実務に未熟な担当者Ａを欺き、搾取した９８万円を返せ（と言っていると受け取れるような）　みたいな言い方になって来ています。

少なくても　勝手に個人情報の預金情報を入手したことについては、絶対に罪させたいと思いますが、　謝罪する意思が無い人に謝罪させるのは無理なのはわかっています。

回答No.7

ame0012

No.4 の回答者です。たいへん気になることがあります。ご質問の文章によれば

「決済時の私（質問者さま）から売主に支払うべき振込伝票の金額は正当な金額でした。
不動産屋の担当者Ａが98万円の金銭を混入したので、私の預金からの出金が98万円少な
かったのです。」

ということですが、つまり質問者さまは振込伝票に1200万円と記載して銀行に出したのに、
銀行が不動産屋と相談して、質問者さまの口座から1102万円しか売主に振り込まなかった、
そしてそれを質問者さまは知らされなかった、ということでしょうか？　もしそうであると
すれば銀行側の重大な背任行為です。差し支えなければその銀行名を教えてください。私が
口座を持っている銀行でしたら、すぐに解約して別の銀行に鞍替えします。

お礼

重ね重ねありがとうございます。

決済時に銀行に落ち度はありません。

決済日に銀行に行くと不動産屋Ａがすでに伝票を用意しており、言われるがままに、振込伝票、出金伝票、を記載押印が終わったら、次はこの書類を書いてと言われ、書類を書いているうちにＡが銀行員にを呼んで伝票を渡していました。

銀行側のミスは　Ａがしつこく聞いてきても　何も回答できない　に終始しなければならないのを　根負けして答えた　ことです。これは銀行も認め謝罪していますし、この場で個人団体を特定する情報は載せられませんので、ご希望に沿うことができず申し訳ありません。

回答No.6

felixthecat

Ｎｏ．２です。

お礼を頂きました。ありがとうございます。
そのお礼の文章と、Ｎｏ．３の方へのお礼の文章、など拝見して、再度ご連絡です：

つまるところ：

(1) 質問者様　→　売主：　手付金１５０万円（額は仮、以下同様）を渡した
(2) 売主　→　不動産屋：　９８万円を渡した（預り金：抵当権者の銀行に渡すかも？）

★ 上記９８万円を抵当権者銀行に渡す必要がないと判明したので・・・

(3) 不動産屋　→　売主：　９８万円を渡した

基の質問には：
【９８万円は決済日前（契約締結の翌日）に返還済みなのを、もう一度不動産屋担当者Ａが決済日に返還したためです。不動産屋が９８万円売主に二重払いした　と言うことです。】

とあります。

これは：

(4) 不動産屋　→　売主：　９８万円を渡した、の意味ですよね？

(3)で９８万円のやり取りは完了していたのに、手違いで(4)の支払いを不動産屋がしてしまった、と理解しました。（正しいでしょうか？）

とすると：

Ａ）　質問者様から売主への９８万円の支払いは(1)で完了しています。
Ｂ）　過払いは(4)、つまり不動産屋が売主に間違って支払った９８万円なので、売主から不動産屋が取り戻す

で、調整するのが正しいやり方と思います。

まだ間違っておりますか？この理解だと、文中数か所、合点がいかない箇所がまだありますので、間違っているのかもしれません。すみません。

誰が過払いをしているのか？
誰が、多く受け取ったのか？

をまず明確にしてもらえたら、回答しやすくなると思うのですが・・・
（ホント、ごめんなさい）

お礼

重ね重ねありがとうございます。

誰が過払いしているのか　＞　不動産屋Ａです　９８万円
誰が多く受け取ったのか　＞　誰もいません
誰の支払いが不足なのか　＞　私です

不動産仲介業者は不動産売買契約の売主、買主双方の義務の履行を補助するもの　と勝手に思っていました。
ならば、あるべき義務の履行の形にするように正す　のが、手数料をもらった対価の仕事でしょう。
なので順番はともかく、私が売主に９８万円を支払い、売主が不動産屋に返す。と思ったのです。

回答No.5

satoshino

つまり、質問者さんが９８万円を売主に即刻支払えば問題が無いのでは？

＞＊このことが判明した事の一つに　Ａが私の預金情報を銀行で調べたことからです。

不動産業者Aの間違いが原因のようですが、その事で質問者さんが「意地悪」をしているとしか考えられません。

＞Ａは売主はもう関係ない、私に返せの一点張りでした。

それでも良いではないですか？
お金に名前が書いてある訳ではないし
不動産業者Aは、売主発行の領収書を所持しているはずです。

質問者さんの気分は悪いかもしれませんが、大きな問題にする必要があるとは思えません。

現段階では、質問者さんの「契約不履行」ですよ。（１円でも少なければ契約不履行です）
売主に訴えられたら大変な事になるのでは？
例え不動産業者の不注意であっても契約不履行は、手付金の放棄です。

不動産取引は、「縁」です。少々の事は目をつむり「円」で納めてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

お金に名前がない、そこが一つ問題なのかなと思ったりもしました。
決済金額の１２００万円の領収書は私が持っています。
振込伝票の１２００万円に対応する出金伝票の合計は１１０２万円と現金９８万円です。
この現金は誰が支払ったのか、現金には名前はありません。
不動産屋Ａが払ったとする証明はＡの証言以外にありません。
私も、売主も司法書士も銀行員もＡが払ったなんて知りませんでした。ですから　当日　現金を持参していたと思ったなぁと私が主張しても良かったんですが、ほかに９８万円を払ったと主張する人はいません。

そもそも売主には真実が伝わってないと思いますので契約不履行と言うことは無いと思います。
所有権移転登記と私の抵当権設定　売主の抵当権抹消登記は同じ司法書士ですから　契約不履行なのに登記事務をしてしまった司法書士はどうなるのでしょうか？　と考えると売主に真実をしらせるのはどうかと考えてしまいました。

＞その事で質問者さんが「意地悪」をしているとしか考えられません。
Ａは最初９８万円を、決済時に私に渡したと説明し、次の日に私の口座に振り込んだと説明しました。
当然振り込まれているわけも無く、銀行員立会いであれば通帳を開示すると答えたのです。
この時まで　私はＡが俺オレ詐欺まがいのことをやっていると思い、警察に行くかどうか真剣に考えていました。
何日か後に、勝手に銀行で調べたと言って催促状を送ってきました。

回答No.3

ame0012

ご質問の内容がよく分かりません。不動産の売買における代金は、売主と買主が直接に授受することが普通です。不動産業者は司会役として脇に座っているに過ぎません。手付金も買主が売主に直接に支払うはずなので「不動産屋の担当者Ａが売主に返還する手付金」ということの意味が分かりません。この手付金とはいったい何でしょうか。
　また「Ａは売主に９８万円返してもらい、私は売主に９８万円支払うべきであり...」とのことですが、それなら売主からみれば所定の金額をもらって取引は完了しているわけです。質問者さまが先に手付金を不動産業者に預けておいて、それを不動産業者が売主に渡した、ということではないでしょうか。
　預金情報の件ですが、ローン審査のあるなしに関係なく、顧客の預金情報を銀行が第三者に漏らすようなことはないはずです（税務署から照会があったときは別）。もっとも、街金融のような零細金融機関なら別かもしれませんが。
　質問者様が何か勘違いされている、ということはありませんか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
手付金は売買契約をしたその場で、私が売主に１５０万円渡しています。（金額は仮）
不動産屋は売主の住宅ローン（マンションの抵当権）の残高が、後日の決済金額より下回るのを確認するまで、１５０万円から売主が不動産屋に支払う仲介手数料５２万円の引いた９８万円を預かるそうです。
もし。後日の決済金額が住宅ローン残高より少ない場合は９８万円は抵当権者の銀行に渡すそうです。

売主は契約日の翌日にローンの残高証明を不動産屋に提出して９８万円を返してもらっています。
後日の決済は契約日の２ヵ月後です。

回答No.2

felixthecat

素人です。
が、中古マンションをこれまで２回購入経験があります。
回答したいのですが、こちらの理解力不足で、この文章だけだと意味が通じない所があります。（プロの方だったら分かるのかもしれません。お手数ですが、内容確認しながら進めます。

仮に、物件価格５，０００万円とします
頭金：　１，０００万円
ローン４，０００万円

契約前に、手付金なるものを支払う必要があり、これが９８万円だったとします。
この手付金は、頭金に充当されるもの・・・と思われますが、頭金の内訳としては：

１０,０００,０００円（頭金総額）　－　９８０，０００円（手付金）　＝　９，０２０，０００円（契約時／決算時に払う、頭金の残金）

が正しい金額の内訳となります（合っていますよね？）

【不動産屋の担当者Ａが売主に返還する手付金の預り金９８万円・・・決済日前（契約締結の翌日）に返還済みなのを、もう一度不動産屋担当者Ａが決済日に返還したため・・・不動産屋が９８万円売主に二重払いした　と言うことです。】
→　本来でしたら、過払いした金額については、売主から不動産屋Ａにもどされるべきものですよ、ね？

【不動産屋の担当者Ａが９８万円の金銭を混入したので、私の預金からの出金が９８万円少なかったのです。】
→ここの部分の、”混入””少なかった”がよく分からないのですが（すみません）、先述の売主から返金してもらうべき９８万円を、売主からではなく、質問者様から支払ってもらうべく処理をした。結果、質問者様がすでに支払っていて、もう支払う必要のない９８万円が２重に支払われて、口座残高も９８万円分足りない状態、の意味でしょうか？

上記が全て正しかったとして：

★手付金：　質問者様　→　不動産屋Ａ　→　売主

の支払いルートだとすると、矢印の逆方向に過払い分の調整をする、が正しいと思います。

ので：
売主は不動産屋Ａに９８万円を返金
不動産屋Ａは、質問者様に９８万円を返金

頭金残金は、これは問題になっていないようですが、念のため：

決済時に：
質問者様　→　売主

にお支払済みと思われます。

さて、質問ですが：

＊このことが判明した事の一つに　Ａが私の預金情報を銀行で調べたことからです。
ローンの審査結果を委任状に基づいて聞いたならともかく、決済終了後に顧客の預金情報を銀行で調べたなんてことを不動産屋はするものなのでしょうか？
→　他のプロのかたに回答を委ねます。

＊私の承諾なしにＡが自身の支払いをする意思をもって私の振込伝票に９８万円を混入させるなんてことを不動産屋はするものなのでしょうか
→　あり得ないと思いますが、実際、されてしまったんですよね。それで、不動産屋へも払ってしまっているんですよ、ね？（確認です）

＊決済の結果、私は売主に９８万円の支払いが完了していません。
Ａは売主に９８万円返してもらい、私は売主に９８万円支払うべきであり、売買契約書で定めた義務を履行すると、私は主張したのですが間違っていますか？
Ａは売主はもう関係ない、私に返せの一点張りでした。
→　手付金の９８万円です、ね。通常、気に入った物件を抑えたい時など不動産屋に払ったりします。自分の場合、決済・契約時に一度私（＝購入者）に戻したりせず、そのまま不動産屋から売主に渡っていて、決済時は頭金の残金のみを支払った、と記憶しています。

ので、心配なら不動産屋が保有しているはずの領収書（売主が手付金を不動産屋から受け取った旨の領収書）の複写をもらい、質問者様が保有している預かり所とセットにして、★部の支払いが完了したと理解する事は出来ると思います（詳しくは、司法書士等に確認して下さい）。

以上、確認と回答？です。
理解不足、本当にすみません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
文章力が無く、理解しにくい内容になってしまいました。

決済時には売主に購入代金ほかで１２００万円支払う必要があります。
そのほかに、マンションの固定資産税、管理費、修繕費（個別に私が不動産屋に発注分で支払先複数）、などそのほかにも支払伝票がありましたが、数字が細かくなるので省きます。

通帳の出金額を全部足してみると１１０２万円しかありません。
９８万円はどうしたの？？　売主に支払っていない？？
と最初は考えていました。
私の通帳からの出金額１１０２万円に不動産屋Ａが９８万円を足して１２００万円の振込となったのです。

不動産Ａからの催告書に　銀行で調べたと記載されています。
すぐに銀行に事実確認をしましたが、銀行の担当者は一切回答できないと言ったのですが、あまりにもしつこく食い下がってきたため、つい答えたと認めました。
銀行はすぐに支店長が謝罪してきましたので、銀行の責任追及はここでは解決済みとしてください。

回答No.1

titelist1

私は何回か中古不動産を購入しましたが、取引はすべて現金で行ないます。現金と権利書との現物同時交換です。銀行振り込みは行ないません。取引場所は銀行内の個室です。司法書士には権利書を確認させて、ＯＫならばその足で法務局に登記をするために出かけてもらいます。それを確認してから不動産屋に手数料を支払います。貴方は軽率だなあと思いました。

私は不動産屋を信用していないし、不動産屋も客を信用していない世界です。言葉など当てにならず、書類と現物がすべてです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
もしまた不動産売買をすることがあったら、商談中や決済中も全てＩＣレコーダーやカメラで記録を撮るようにします。