不動産の夫婦間売買

質問

現在、離婚協議中にて支払い中の不動産があります。債務割合は当方・連帯債務50：配偶者・連帯債務50です。
現在のローン残高は1500万で任意売却（売却価格1400万）での話を進めております。
抵当・所有権の変更の為、金融機関は一括返済を求めてきました。
配偶者は連帯債務分の750万は用意できず、300万の用意は出来るということで
当方が1200万用意することにしました。
ここで教えて頂きたいのが、当方が1200万用意をし、任意売却1400万で売却した場合に
税金は掛かるのでしょうか？
オーバーローン分100万が発生しているので、1400万-1500万＝-100万(1)として
1400万-1200万＝200万
200万-50万（(1)の二分の一）＝150万に税金が掛かるのでしょうか？
又、当方が配偶者より多くの負担をしますがこの部分は贈与にあたりますか？
ややこしいですが、オーバーローン状態において連帯債務が半分ずつで片方が元来の負担分を
用意できなく、もう片方がその分を用意する場合の注意点を教えて下さい。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.3です。
この回答の内容でよろしいのですね？
＞こちらとしては第三者の買付け金額と残債の差額の負担のみを希望しますが”無理又は金融機関が応じ難い”との事です。
一般的に、売却して債務を全額返済するのが当たり前の事で、事前に債務額を別途用意できる方はほぼいません。現在離婚もしておらず、契約不履行もしていない状態なのですから（今後そうなるという予定ですから）、当たり前に一般の中古の売買と何ら変わりなく、売却して一括返済するという計画を機構側が留保するとは思えません。奥さんが協力しないなど障害は無いのですから、その話は本当なのか？疑問です。それを条件にしたら、機構から借り入れしている方の中古の売却が出来ないということになります。
もし本当に銀行がそのように要求するならば、直接機構に問い合わせてください。機構のHPから返済中のお客様の窓口電話番号へ。
「売却して一括で返済したいが、取り扱い窓口の●×銀行が、事前に一括で返済しないと売却できないと言っており、非常に困っている」と相談してください。

売買契約は、手付金の受領→残金の受領（買主のローンなど）で、この残金受領時に機構への返済と抹消手続きを同時に出来るように、銀行と打ち合わせをして、やりくりするのが通例です。一般の銀行と違い、抹消書類の手配に時間がかかりますが、3週間程度の期間があれば問題ありません。

＞当方で残債の多くを用意し名義を100％当方にする（配偶者了承済み）為の措置を考えております。
これは、結局諸費用など無駄になるだけですし、どうしてもそれを行うのに、名義など変更する必要もありません。
あくまで、1400万で売却して債務は1500万、ご主人さんはそれを一時的に立替て（奥さんへ450万貸付して）支払うだけですから、売却後は奥さんの分も回収でき（返済を受ける）、その差額は100万（半分で50万）
贈与の基礎控除の範囲です。
決済時だけは奥さんも同行する必要がありますが（登記手続きと銀行の抹消返済手続き）、売買契約時などは委任状でご主人さん一人でもOKですから、無駄な費用をかけるよりは、そのまま2名で売主になったほうが得策です。（奥さんがそれ自体を嫌だというなら仕方ないでしょうが・・・）

経験上、売却資金での返済を拒否して、他の資金での一括返済を求めるなど聞いたことがありませんから、良く確かめてください。
我々業者がこのような取引で注意するのは、売却額と借入額の差額の資金100万と仲介手数料や諸費用などを間違いなく用意できるかどうか？です。それを担保出来れば売買に不都合は無いはずです。

お礼

最後の5行がまさに的を射た答えです。不足分は担保できているので再度交渉を試みます。
詳しいご説明本当にありがとうございました。

補足

詳しいご説明ありがとうございます。
配偶者側弁護士が1400万の数字を出して来たのは第三者にての売却が決定ではなく実勢価格での事（買手は未定）で当方の担当不動産屋もそれで混同していたみたいです。ただ、不動産屋曰く、抵当を綺麗にしている方が売り易いので現金があるなら一括返済し、空き家状態にする方がよいといわれました。

回答No.4

oyazi2008

NO.3です。申し訳ありません、再度書きます。
タイトルが夫婦間売買となっていますね？？下の回答は私の勘違いですね。ご主人さんと奥さんの売買という事ですね。それなら銀行の一括返済も理解できます。

奥さんに売却するなら、売却額は1400万ではなく、700万ではありませんか？。奥さんは2分の1の持分を既に有しているのですから、あくまでご主人さんの2分の1の持分譲渡です。それとも総額（奥さんの持分対価を入れたとして2800万という勘定なのですか？違いますよね？どちらなのでしょう？）

前者700万の場合は（マンション総額を1400万と勘定して）、奥さんが本来ご主人さんへ支払うべき売却代金が700万、実際支払うのは自己資金で300万、現実は750万奥さんの借入金を返済して担保を抹消して奥さんだけの名義にするのですから、ご主人さんが肩代りした450万円相当が奥さんへの贈与扱い。（控除等は私の下の回答を参照してください、財産分与でOKかと）

1400万（総額2800万勘定）で持分譲渡の場合は、記すべきもあらず上記に700万加えた金額が贈与扱いとなってしまう。これは違いますよね。

上記は奥さんとご主人さんが逆でも同様、別途借り入れするご主人さんの借入債務の金額（1200万）の大小は、贈与等には全く影響はありません。

解釈が違っていましたが、内容は同じです。
離婚以前であれば、居住用財産の夫婦間贈与などもありますが、20年以上の婚姻期間が必要です。

上記でも解釈が違ったら、指摘補足してください。

補足

すみません、タイトルが誤解を招いたみたいです。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
まず、現在離婚協議中で、返済も滞っていない状態で（銀行との契約は履行している）一括返済に応じる必要性が理解できません。
1400万で売買というのは第三者に売買するのですよね？
数年先ならいざ知らず、数ヶ月程度であれば、売却代金を以って一括返済をすればよく、そうすれば不足するのは、100万+仲介料などの諸費用程度でしょう。
売却して清算する旨を告げれば、体裁上は一括返済を求めていても、それを強行して要求されることは考えにくいです。（仲介業者の媒介契約書など求められます）
どうしてそのような展開になっているのでしょう？不動産業者などに相談しましたか？

上記で考えるなら、お互いに持分と債務は50％なのですから、不足する150万強を用意して抹消しても年間非課税の範囲での贈与ですから、問題とはならないかと。

何かやむなき事情があり、どうしても事前に返済する場合は、
1500万の債務の2分の1で750万が奥さんの（ご主人さんも同様）債務額ですから、奥さんが返済出来る資金が300万しか用意できないのであれば、本来の債務750万―300万で450万がご主人さんから奥さんへの贈与とみなされます。（贈与税を軽減する対策は考えないものとして）

しかし、これは一度貸付したことにして、売却時に奥さんから450万返済を受ければ、そうはなりません。返済を受けないのであれば、450万の内110万は基礎控除で控除可能ですから、残りの340万を離婚の慰謝料相当での処理が無難でしょう。金額から贈与税の課税対象にはならないかと思います。

また、基本的に購入時は登記事項の移動があり税務署等も、不動産を取得した事実はつかみますが、ローン返済時などの抹消時には、それを把握しませんので、●告しない限りわかるものでもありません。

補足

詳しいご説明ありがとうございます。
離婚協議中で返済の滞りはありませんが、住宅支援機構からの借入れで任意売却の為には名義変更・抵当抹消させる為に一括返済が必要であるのというのが相談した不動産業者の言い分です。こちらとしては第三者の買付け金額と残債の差額の負担のみを希望しますが”無理又は金融機関が応じ難い”との事です。従って、当方で残債の多くを用意し名義を100％当方にする（配偶者了承済み）為の措置を考えております。

回答No.2

titelist1

夫婦間の不動産移転は婚姻年数にもよりますが、配偶者特別控除が適応されます。通常の不動産ならば無税で配偶者に移転できます。相続税の節税対策にも使われますが、もともと配偶者への相続額が1億4000万円までは無税であるからです。夫婦で築いた財産の帰属区別が困難であることに由来します。