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マンションの総会について
今日マンションの総会がありました。 私は今回、管理組合に色々と質問がありましたので、出席しました。 そして以下の内容を質問しました １ 日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の明細（それらには詳細がなく、ただ金額が書いてるだけ） ２ 交際費について（10万円計上） ３ 防犯カメラ設置費用（前期350万、今期500万計上） ４ 理事会記録について（内容が事実と全然違う上、日付までめちゃくちゃだが理事の一覧の 印は押してある） 以下の内容を問いただしたところ、罵倒、知るわけがない、最後にはうちの母親も出ていましたが 「息子の教育に問題がある」といわれる始末。 そして理事長は「去年まではおとなしくな～な～で行っていたんだから、お前はこの責任を どう取るつもりだと」言われました これって総会なのでしょうか。 こんな状況をどうしたらいいのかもわかりません。 諦めるしかないのでしょうか？ 回答のほどよろしくお願いいたします
- bangra
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- merciusako
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No.2 merciusakoです。 お礼ありがとうございました。 管理費は、そのマンションの日常的な維持管理費用を各戸の専有面積割合に従って割り当てたものです。 従って、そのマンションの維持管理費用がどの程度であるかによって違いますので、適正かどうかの判断はできません。 維持管理費用が適正かどうかが問題ということです。 修繕積立金は、十数年ごとのマンションの共用部分の大規模修繕工事のための資金用として、各戸の専有面積割合に従って割り当てたものです。 従って、そのマンションが大規模修繕工事にどれだけの資金を要すると考えているのかによって異なりますから、これも金額だけで適正かどうかの判断はできません。 この大規模修繕工事の予定は、「長期修繕計画書」で確認できます。 これには、何年後にどのような工事をどれだけの予想金額で実施する予定なのかが表の形式で記載されています。 これから計算すれば、現在の修繕積立金が高いのか安いのかが判断できます。 長期修繕計画は、新築・中古を問わず、すべてのマンションで策定が義務づけられています。 正直なところ、過去に管理会社との大きなトラブルがあり、結果として自主管理という形にしたことは理解できますが、現在の理事長を始めとする理事会、管理人が、マンション管理を理解しているとは思えません。 理事長が質問に対して説明できないことで明らかです。 また、管理組合として会計処理しているはずですので、管理人の領収書がない、ということもデタラメです。 この管理人は理事長に雇われているのでしょうか。 日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費は、管理組合として誰にどのように支払われているのでしょうか。 また、管理人業務、出納業務以外でも、エレベーター保守点検、貯水槽清掃、水質検査、給水設備点検、消防設備点検、建築設備点検、雑排水管清掃などなど、法定点検も含め専門業者に個別に依頼しているはずです。 これらの業者も価格は様々ですから、定期的に他業者とのチェックは必要です。 理事長が説明できないとすると、管理人任せということになりますが、管理人自身がマンション管理の意識が低ければ何もしないでしょう。 さらに、総会の議案はそれぞれ別れているわけですから、各議案に対して説明があり、質疑応答があり、採決に移ります。 すべての議案をまとめて説明するなど信じられません。 不明朗な会計処理と独善的な理事長の管理組合運営といわざるを得ません。 理事会を飲み屋で開催してはならない、ということはありませんが、日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の一部が理事会に回り、それによって理事会の飲食代が賄われているという疑義が生じます。 日常管理業務費：310万、事務管理業務費：65万、清掃管理業務費：50万がすべて管理員に支払われているとするならば高すぎますから。 因みに、防犯カメラ設置料ですが、私のマンションでは、３台分、６年リースで、年間276,000円です。 350万、500万が総会に上がってくるようでは、理事会が世の中を知らないという意味で、機能していないと思いますが。 現在の収支では日常の管理は問題がないのかもしれませんが、決算時に管理費の剰余金がでると修繕積立金に回します。 つまり、管理費会計の剰余金が増えれば増えるほど修繕積立金は増えるのです。 今後消費税は８％、10％になり、物価も上がりますから、現在策定の長期修繕計画の予想金額も異なることになります。 このような中で、「管理費会計が赤字になっていないから良い」という発想では、修繕積立金の値上げか、大規模修繕工事にあたっての一時金の徴収、ということになります。 まあ、一般の区分所有者の方々も、過去の管理会社のことがあり、現在大きな問題がなく、平穏に暮らしているのでそれでよい、ということなのだと思いますが、先々のことを考えると現状は良いとは思えません。 管理会社のすべてが悪いわけではなく、チェックできない管理組合にも問題があるわけですから、管理会社を利用し理事長のような方がしっかりチェックすればより良いと思うのですが。 事前に質問事項を文書にするということに関しては、管理規約に記載があります。 総会招集の通知時期について記載されているはずです。 総会開催の案内とともに決算書、予算案の添付があるはずですから、「総会までに文書にて質問する、回答は文書となるか総会での口頭で」ということになります。 役員の立候補ですが、役員の任期、選任方法は管理規約に記載されています。 通常は役員の任期満了の時期に立候補することになります。 ただし、そちらのマンションで、各戸が順番で役員を務める輪番制をとっているのであれば、例外措置を求めることになります。 立候補制にせよ、輪番制にせよ、任期満了で新しい役員選出の時は必ず総会の議案となります。 また、任期途中で役員が辞任し欠員が生じた場合についても管理規約に記載があるはずです。 何とか役員になって、現状のシステムを変えないと大変なことになると思います。
お礼
No.2 merciusako様 回答ありがとうございます。 今回はこの回答に対する私の回答をお礼のところに記入させていただきます。 ＞この大規模修繕工事の予定は、「長期修繕計画書」で確認できます。 このことですが、実は今日、豊島区のマンション条例に関して、うちが対象になってるかということを聞いたところ対象になってるという回答をいただきました。 ですが、昨日「そのマンションの条例の対象ではないのか」 と聞いたところ、「うちはそのチラシが来ていないから対象ではない」と言っていました。 そして色々な提出物があり、それを提出しなければいけないのですが、それがすでに提出されているという区役所の回答 がありました。 ちなみに理事は全員知らないので、それを出したのが誰だかもわからない・・・ で、その時に長期修繕計画書が出されていないことを指摘されました。 おそらくうちのマンションは長期修繕計画書は無いと考えられます。 >現在の理事長を始めとする理事会、管理人が、マンション管理を理解しているとは思えません。 おそらくそう思います。理事長が管理人に事案をすべて丸投げしてるので・・・ >理事長が質問に対して説明できないことで明らかです。 また、管理組合として会計処理しているはずですので、管理人の領収書がない、ということもデタラメです。 この管理人は理事長に雇われているのでしょうか。 まぁそういう形になっていますが、形式的には管理組合で雇っているということになっています。 ですので、当然管理人の雇用契約書も無いです。 >日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費は、管理組合として誰にどのように支払われているのでしょうか。 とりあえずやっと聞き出せたのはそれらは管理人の言い値で決めているということはわかりました。 >また、管理人業務、出納業務以外でも、エレベーター保守点検、貯水槽清掃、水質検査、給水設備点検、消防設備点検、建築設備点検、雑排水管清掃などなど、法定点検も含め専門業者に個別に依頼しているはずです。 これらの業者も価格は様々ですから、定期的に他業者とのチェックは必要です。 おそらくそんなことはしていないかと・・・ >理事長が説明できないとすると、管理人任せということになりますが、管理人自身がマンション管理の意識が低ければ何もしないでしょう。 どうなんでしょうね。低いかは・・・ プライドと態度はスカイツリー並みの高さですが >さらに、総会の議案はそれぞれ別れているわけですから、各議案に対して説明があり、質疑応答があり、採決に移ります。 すべての議案をまとめて説明するなど信じられません。 もし私が質疑をしなかったら、理事長の昔話の講演会ということなっていましたね。 ちなみに議決もしていません >不明朗な会計処理と独善的な理事長の管理組合運営といわざるを得ません。 理事長はその座に居座っていたい、管理人はそのことを知ってる上、理事長はアンチ管理組合ということなので 管理人は居座ることができる。 これに不動産経営の住人が絡んできてるという３つどもえ状態です。 >因みに、防犯カメラ設置料ですが、私のマンションでは、３台分、６年リースで、年間276,000円です。 350万、500万が総会に上がってくるようでは、理事会が世の中を知らないという意味で、機能していないと思いますが。 理事会は年に２回くらいで忘年会と慰労会という感じですね。 そういう意味では機能していないでしょう。 来週臨時の理事会があるそうで、そこで防犯カメラのことをやりますが、 まぁそこで決まるでしょう。 ちなみに豊島区は防犯カメラの設置において、100万円の補助金がでます。 そのことはおそらく話されないでしょうし、理事は知らないでしょう。 ちなみに管理人はそのことを知っていました（確認済み） さてどうすることやら・・・ >日常管理業務費：310万、事務管理業務費：65万、清掃管理業務費：50万がすべて管理員に支払われているとするならば高すぎますから。 これでも他と比べたら安いと言ってる人がいます。 理事長と不動産屋です。 ちなみにその不動産屋は変わり者で有名らしく、嫌われてるみたいです。 事実、その不動産屋はうち以外にも、何件か分譲マンションを持ってるみたいですが、 どこでも理事（理事長も）をしたことがないという話です。 まぁこの前の総会で、マンションのエレベーターの止まる階の頻度が多いところは エレベーターの管理費を高く設定しましょうということを言っていましたからね。 そんなの聞いたことないし・・・ >ただし、そちらのマンションで、各戸が順番で役員を務める輪番制をとっているのであれば、例外措置を求めることになります。 半分輪番制をみたいなものです。 ころころ変わりますが、やる人は大体一緒ですから。 ただ不動産屋は絶対になれないみたいですが・・・ >何とか役員になって、現状のシステムを変えないと大変なことになると思います。 今でも十分に大変なことになっていますが・・・ 今の理事は平均年令が75歳と年寄りばかりな上、管理人が仕切ってるので とりあえず管理人が死ぬか辞めるかをして、理事もあと10年もしたら おそらく誰もいなくなる可能性が高いので、そこまで待つのがいいのか・・・・ とりあえずバカバカしくなった上、このマンションに居ると精神衛生上 良くないのではと考えていて、現在のマンションを賃貸して、 私たちは別なところにするのも１つの策だと考えています。 調べたところ今の賃貸で同じ金額のところに住むとしたら、 ３LDKくらいのところに住めますしね・・・・
- inon
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とんでもない管理組合ですね。いわゆる管理組合の私物化と言う奴です。 他にも不満を持っている方がおられると思います。お一人ではダメです。不満を結集して臨時総会を招集して正常な管理組合にするように頑張ってください。 先ずは、管理規約にてどうなっているかを確認して下さい。 ＊ちなみに防犯カメラ500万は高すぎです。そのお金は理事長の懐に・・・・・ ＊交際費って一般的にはこんな項目ありませんよ。
お礼
事実「総会で罵倒され、人格否定されたなんてあまりにもひどすぎます」と区の担当者に慰められました・・・ 回答ありがとうございます。 マンション管理士に聞いたところ、「こんなひどいのはない、 名誉棄損で訴えることもできます」 と言われました。 「総会で罵倒され、人格否定されたなんてあまりにもひどすぎます」と区の担当者に慰められました・・・ >不満を結集して臨時総会を招集して正常な管理組合にするように頑張ってください。 これがかなり難しいと思います。 無関心というか、ごまかしまくってるので、追求したら 罵倒ですしね・・・ >先ずは、管理規約にてどうなっているかを確認して下さい。 読みました。管理規約に沿っていないと、総会でも言いました。 結果、「細かいことをいちいち追求するな」と一蹴でした。 >＊ちなみに防犯カメラ500万は高すぎです。そのお金は理事長の懐に・・・・・ いえ管理人の懐でしょう >＊交際費って一般的にはこんな項目ありませんよ。 私も聞いたことがありません。 そして毎年増えてるのも事実です。
- merciusako
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通常総会の収支決算、予算案、管理会社承認に関する疑問でしょうか。 (1)日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の明細 管理会社と管理組合は管理委託契約を締結していますので、これらがどのような業務でどれだけの費用なのかは明らかになっているはずです。 理事長がこれを説明できなくても管理会社は説明できるはずです。 自社の契約内容ですから。 (2)交際費 理事長は、何に使用する目的で計上しているのかを説明しなければなりません。 少なくとも、この予算案の策定にあたっては理事会で審議しているはずですから。 (3)防犯カメラ設置費用 金額からするとよほど大きなマンションでしょうか？ 一般的には防犯カメラはリースですから、設置台数が多くないとこれだけの金額にはなりませんが。 前期350万円で今期500万円計上ということは台数を増やすのか、より高性能のものに変えるかですが・・・。 いずれにしても、理事会で審議の上の予算計上ですから、理事長には説明責任があります。 (4)理事会記録 理事会議事録のことだと思いますが、適正に作成されていないのであれば、議事録の改ざんになるでしょう。 議事録作成は理事長がしなければなりませんので、理事長が説明できなければなりません。 「去年まではおとなしくな～な～で行っていたんだから、お前はこの責任をどう取るつもりだ」という理事長の対応は言語道断ですね。 責任を取るのは理事長です。 総会の招集は理事長によってなされ、総会の議案は理事会による審議の結果です。 従って、議案に対して疑義があれば理事長は説明しなければなりません。 「知るわけがない」として説明できないのであれば、理事会を開催していないのかもしれませんし、審議をしていないのかもしれません。 職務怠慢です。 ここで問題なのは管理会社です。 一般的に、収支決算、予算案は管理会社が原案を作り、理事会にて説明し、修正等があり理事会承認となって総会の議案となります。 仮に理事会においてノーチェックだったとしても、管理会社が原案を作成していますので、管理会社は説明できるはずです。 (1)(2)(3)は管理会社であればいくらでも説明できます。 なぜ、総会の場で説明しなかったのか不思議です。 (4)は確かに理事長の責任ですが、理事会議事録の原案を管理会社が作成することになっているのであれば、管理会社の原案がデタラメということになります。 ご質問の内容からは、理事会と管理会社がいいかげんで、総会もこれといった質疑応答も無く、委任状や議決権行使書の賛成多数で承認という状態のように思います。 総会に直接出席していれば、あなたと理事長のやりとりで理事長や管理会社がおかしいことは分かりますが、総会の議事録になってしまうと個々の発言までは記載されませんので、出席していない区分所有者の方々には分かりません。 結果として何事も無かったかのごとく、この状況が続きます。 ＞こんな状況をどうしたらいいのかもわかりません。 職務怠慢として理事長に辞任を求め、あなたが役員になるしかありません。 理事長ならベストですが、内側からおかしな点を洗い出すしかないでしょう。 その過程で管理会社の職務怠慢があれば、管理会社の変更を総会に諮ることです。 外側から、一区分所有者の立場として指摘していたとしても、理事長、理事会、管理会社が「な～な～」であれば改善できるはずはありません。 管理組合として考えたときに、ムダな支出を続けると結局修繕積立金の不足を招き、大規模修繕工事が満足に実施できない事態を招きます。 「役員は面倒だ」というのであれば諦めるしかないのですが。
お礼
ありがとうございます。 そして補足的に質問ですが、うちのマンションですが 池袋駅から徒歩１０分で、専有面積が38m2で 管理費12900円、積立金21030円、合計33930円 なのですが、この金額は一般的な金額なのでしょうか？ 回答のほどよろしくお願いいたします
補足
回答ありがとうございます。 とりあえず質問に対する補足から >(1)日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の明>細 >管理会社と管理組合は管理委託契約を締結していますので、>これらがどのような業務でどれだけの費用なのかは明らかに>なっているはずです。 >理事長がこれを説明できなくても管理会社は説明できるはず>です。 >自社の契約内容ですから。 管理会社はありません。個人で管理人としての契約をして やっています。 ちなみにその管理人がなったいきさつは、2005年に管理会社が管理組合の修繕費を使い込み、それでも足らず、領収書を偽造して金を引っ張り出し、それでも足らず倒産しました。 で、今の理事長は税理士なのでだまされたのが相当悔しかったらしく管理会社に対し抵抗があります。 そのためそこの管理会社にいた管理人を管理会社がつぶれたので、個人で契約をしているといういきさつです。 ちなみにその管理人はなかなかのやり手で、オーナーでも うるさい人にはへこへこし、年寄りとか女性とかおとなしい人にはクレームをつけても恫喝している状況です。 >(2)交際費 >理事長は、何に使用する目的で計上しているのかを説明しな>ければなりません。 >少なくとも、この予算案の策定にあたっては理事会で審議し>ているはずですから。 理事会がほとんど機能していないというのが、現状です。 前回の理事会はAM１１：００から飲み屋でやっていました。 ちなみにうるさい人たちもいましたが、「飲み屋でやって何が悪い。そんなのにいちいち口を出すな」と言っていました。 >(3)防犯カメラ設置費用 >金額からするとよほど大きなマンションでしょうか？ >一般的には防犯カメラはリースですから、設置台数が多くな>いとこれだけの金額にはなりませんが。 >前期350万円で今期500万円計上ということは台数を増やすのか、より高性能のものに変えるかですが・・・。 >いずれにしても、理事会で審議の上の予算計上ですから、理>事長には説明責任があります。 マンションはそんなに大きくありません。 ８階建、35戸です ちなみに今期の500万は１年前に取り付けたものを 管理会社の契約が切れるということで、それを全部取り外し 再度つけ直し＆22個付けるということです。 ちなみに１Fだけで７個付けるのだとか・・・ >(4)理事会記録 >理事会議事録のことだと思いますが、適正に作成されていな>いのであれば、議事録の改ざんになるでしょう。 >議事録作成は理事長がしなければなりませんので、理事長が>説明できなければなりません。 >「去年まではおとなしくな～な～で行っていたんだから、お>前はこの責任をどう取るつもりだ」という理事長の対応は言>語道断ですね。 >責任を取るのは理事長です。 >総会の招集は理事長によってなされ、総会の議案は理事会に>よる審議の結果です。 >従って、議案に対して疑義があれば理事長は説明しなければ>なりません。 >「知るわけがない」として説明できないのであれば、理事会>を開催していないのかもしれませんし、審議をしていないの>かもしれません。 >職務怠慢です。 横に管理人がいて、理事長がわからないと管理人が ぼそぼそと言って発言をする。 まるで船場吉兆の１シーンみたいでした。 そうそう会議室でやってると書いていましたが、実際は 飲み屋、カラオケスナックです。 年末の理事会も飲み屋みたいですよ。 >外側から、一区分所有者の立場として指摘していたとしても、理事長、理事会、管理会社が「な～な～」であれば改善できるはずはありません。 理事は全員７０歳以上で、おそらくあと１０年もしたら 全員いなくなる可能性がありますが、そこまではちょっと厳しいです。 なぜなら実は私が住んでいるマンションは豊島区なのですが、 豊島区が今年7月からマンション規制法ができ、たくさんの 書類、提出物あるため、それの期限が12/20までに 揃えて提出をしなければなりません。 もしダメだとか、虚偽申告をしてしまうと罰金＆サイトで 公表されしまうのです。 これを何とかしたい・・・・ 私が役員というのは正直厳しいですが、腹はくくってあります。
- ゆのじ（@u-jk49）
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まず、総会に、貴方と母親の2名が出るのはルール違反。区分所有者のみが組合員として出席できる。議決権はひとつなので、2人の出席は通常認められない。 1、事務費とか清掃費て、その内容の見当は付くし、金額以外のどのような詳細を知りたいのか分からない。事務は事務に過ぎないし、清掃は清掃に過ぎない。 2、理事会運営費とか、役員報酬を考えれば、安いと思う。 3、この防犯カメラ設置工事費用は高すぎる。相見積りを取っているのか問いただすべき。 4、役員でもないのに、何故、貴方に、理事会の内容とか日付が分かるのか不思議。そんなことは有り得ないので、貴方の言い分は通らない。 そしてね、1と4は、第1号議案の業務報告と決算報告であり、2と3は、最後の方の予算案件。これを一緒に質問したというのはどういうことか。 議案ごと説明を求める形にしなければ、単に、嫌がらせとか、因縁付けと思われる。 また、理事会に対して、疑問、質問があるのなら、事前に、理事長宛に、文書で尋ねれば良いこと。それも、総会議案上程書作成に間に合うように、速めに連絡するべき。 結局、貴方が区分所有者なら、役員に立候補すれば良い。 区分所有者でもないのに、総会に出席して、不規則発言を繰り返した、または、総会を混乱させたということになると、貴方の立場は、今後、かなり不利になる。
お礼
ありがとうございます。 そして補足的に質問ですが、うちのマンションですが 池袋駅から徒歩１０分で、専有面積が38m2で 管理費12900円、積立金21030円、合計33930円 なのですが、この金額は一般的な金額なのでしょうか？ 回答のほどよろしくお願いいたします
補足
回答ありがとうございます >まず、総会に、貴方と母親の2名が出るのはルール違反。区分所有者のみが組合員として出席できる。議決権はひとつなので、2人の出席は通常認められない。 うちの母親は理事ですし、その母親に私は委託という形 をとっています。 それと私は母親と同居してるので、マンション規約では 同居人は参加OKとなっています。 ただし議決権は１票扱いとなります。 もっとも１～５号議案がありましたが、議決はしていません。 話で終わりです。 >1、事務費とか清掃費て、その内容の見当は付くし、金額以外のどのような詳細を知りたいのか分からない。事務は事務に過ぎないし、清掃は清掃に過ぎない。 管理人は個人でやっています。 日常管理業務費は310万、事務管理業務費が65万、 清掃管理業務費が50万という内容です。 そしてこれはすべて管理人個人で、管理人の言い値で 領収書は無いそうです。 ですので領収書の提出をお願いしましたが、 「細かいことをいうな！」と拒否されました。 そうそう未収金が３カ月、私のところににあったのですが 払ってるはずなのですが、払っていないことになり今月中 に支払えと言ってきました。 ちなみに手元には振込の領収書はあります。 >3、この防犯カメラ設置工事費用は高すぎる。相見積りを取っているのか問いただすべき。 まぁ総会で通ったという形ですから、するんでしょうね。 １Fのエントランスに７台は多すぎますが・・・ >そしてね、1と4は、第1号議案の業務報告と決算報告であり、2と3は、最後の方の予算案件。これを一緒に質問したというのはどういうことか。 質問の機会が全部の案件を言った直後にしたので。 順番的には １、３、２、４の順番です。 それでも順番が間違ってるでしょうか・・・・？？？ >議案ごと説明を求める形にしなければ、単に、嫌がらせとか、因縁付けと思われる。 それは知りませんでした。 １議案から５議案までず～と喋りっぱなしだったので 区切りがないのでわかりませんでした。 >また、理事会に対して、疑問、質問があるのなら、事前に、理事長宛に、文書で尋ねれば良いこと。それも、総会議案上程書作成に間に合うように、速めに連絡するべき。 事前に言うことを文章で言えばいいということですよね。 それはどれくらい前までに提出すればいいのでしょうか？ >区分所有者でもないのに、総会に出席して、不規則発言を繰り返した、または、総会を混乱させたということになると、貴方の立場は、今後、かなり不利になる。 不利になっても構わないと思っています。 やってしまったものはしょうがないですし。 次回は気をつけるようにはします。 ちなみに役員に立候補すると言えるのは、いつ どの時に言えばいいのでしょうか？ 私も素人で、総会も初めてですし良くわかりませんでした。 是非ご教授をお願いいたします
お礼
ありがとうございます 今回のせいで、精神的にやられてしまい、ただいま病院に通院中です。 まぁ誰が聞いても悪質なのでしょう。 でもそれを是と言ってる人も事実。 もっともそいつは今度、別なビルができることに対して の抗議代表として理事会に入りました。 管理費が5000万以上ストックされてるというのを知ってるので、それを使いたいんでしょうね。 その人は不動産屋と管理会社を経営していますからね。 ゆくゆくは理事長になり、やりたい放題でしょう。 ちなみにその人は他のところにもマンションの部屋を持ってるそうでしょうが、どこでも理事等をしていません。 噂ではかなり嫌われてるからという話です。 free10000様もかなり苦労したそうですが、紆余曲折というのはどれくらいの期間がかかりましたが？ できれば教えてください よろしくお願いいたします