登記事項証明書について

質問

とある土地とその上の建物（住宅）の登記事項証明書を取ったのですが、
その中で分からないことがあって質問させていただきました。

■土地の地番と建物の家屋番号が違うのですが、これは普通のことなのでしょうか。
　土地は公図があって、地図上の番号と証明書の地番が1対1に対応していますが、
　建物にはそのような図面（キープランのようなもの）がありませんが、
　どうやって管理しているのでしょうか。

■土地の所有権者と建物の所有権者が違う人なのですが、
　これはどのようなケースが考えられますでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。

経験上ですが、土地の分合筆などして土地の地番が変わった場合が一番多いのではありませんかね？
同一敷地内（同じ地番）で複数の建物があっても1番1ー2など符号がついて整理させます。
複数の土地に分けて、道路上の土地などを整備する場合は、この道路部分に元の地番が振り分けられますから、元もとの土地の部分は新しい地番が振られることになります。

建物の地番はその部分の土地の地番が変わったからと言って自動的に変更にはなりません。

これを理解するには、現在の敷地の登記事項の表題部（土地の地目や面積など書いてある一番最初の部分）に年月日と何番何から分筆とか合筆とか記載があるはずです。または、建物の登記の際の建物測量図なども取得すると、申請時の土地の地番や様子が理解できます。

稀ですが、その当事の申請自体が間違っていたなんてことも経験あります。

土地のように建物は公図など絶対的な参照となる図面等はありません。実際建物が滅失していても、登記上閉鎖しなければ、登記上は残っていますし、逆に建物が現存していても申請しなければ、登記上は何も無いというのが建物登記です。あくまで本人の申請によるものでしか登記されません。

建物所有者が最初の保存登記の時点で違うということは、借地の場合などでしょう。また娘婿に使用貸借している場合などもあります。相続などで娘さんの姓が変わっている場合などは当然に変わりますが、この場合は登記事項の中で「原因　相続」という記載でわかります。

その物件を購入という前提で質問されているなら、所有者が別であってもそれぞれが売主となれば問題ありませんが、契約書で土地と建物の売主の契約履行の義務を不可分債務として連帯債務とする必要があります。（売主のどちらかが勝手に契約を解除した場合などは、他方の売主もその責任を負わなければならないという内容です）土地は契約履行になるが、建物は手付け解除になったなどという事にならないための措置です。

お礼

地番は確かに○○○-1と○○○-2となっており、その両方にまたがって長屋が建っているので、
もともと1敷地1建物だったものを分筆した可能性は高そうです。

しかし分筆年月日が古すぎるのか、表題部にそのような表記はありませんでした・・・

建物測量図および地積測量図ともに無かったので、理解できず困っておりました。

大変ご丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#184677

＞土地の所有権者と建物の所有権者が違う人なのですが、
　これはどのようなケースが考えられますでしょうか。

借地のケースが大半です。
地主の土地を地代や借地権利金をはらって賃貸するのです。
ただし、借りた土地のうえに建物を建てるわけですから、地主の
勝手な言い分で立ち退きを要求されないように民法（借地法）で
借地権者の権利はつよく保護されています。
また借地権は、地主の了解を得て転売できます。地主が了解しない
場合は、裁判所に訴えると裁判所が「売ってやれ」という命令を
出すしくみです。（よほどの理由がない限りそういう段取りになります）
ですから、市場で借地権は土地とどうように取引されます。

なお、借地権は登記簿には記載されません。
建物の所有権を登記することで借地権を主張したことになります。
第三者が土地を買いたいと思い登記簿をとって、建物の所有者と
土地の所有者の名前が違えば、
「借地権物件だな」と理解するしくみです。
借地契約は、建物を買い取った時点で旧借主からその権利を承継します。

ちなみに、親子間などで土地を使用貸借して建物を建てる場合は
借地権は発生しません。地主が死んでも使用貸借は生きていますから
そういう場合、地主と建物の所有権者の名前が違うことがあります。

家屋番号については　不動産登記規則

第百十二条 　家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番号をもって定めるものとする。ただし、二個以上の建物が一筆の土地の上に存するとき、一個の建物が二筆以上の土地の上に存するとき、その他特別の事情があるときは、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他の方法により、これを定めるものとする。

とあります。住居表示と混同なさっていませんか？あるいは場所が違うとか。
公図とあわせてご確認ください。
いまは登記簿がネットでとれて便利ですが公図のすりあわせによる確認は必ずやるほうがいいですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど。借地権自体は登記できなくて、土地と建物の所有権者が違うことで分かるものなのですね。
大変勉強になりました。ご丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.1

uen_sap

地番と家屋番号が違うとはどういうことでしょうか？
余り違うとは思わないが、あることこましれません。
勿論住居表示とは違います。

土地の所有者と建物の所有者が違うことはザラにあります。どのようなケースと言われてもそれこそ沢山のケースがありますので、勝手の想像下さい。
因みに我が家の土地は家内と私の折半、家屋は私が100%です。
ここの土地・建物を購入した時、私・家内とも借金しました。
その分共有名義にしたのですが。家屋は価値が減りますが、逆に土地は価値が増すので、将来の相続を考えてこの比率としました。
これも名義が違う一例です。
あなたの質問したい本音が見えて来ませんが、はるか昔に亡くなった人の名義になっているとすると、後始末は簡単ではありません。司法書士に相談されることが良いでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足

建物の所有者は知人ですが、土地の所有者はその親類縁者ではなく、
赤の他人で全く別の場所に住んでいる人です。

訳あってその知人に詳しい事情が聞けないので、どのようなケースがあるのかを質問しています。

例えば賃貸借契約している土地に、建物を建てて登記するということは可能なのでしょうか。