調整区域の土地の分譲

質問

よろしくお願いします。
市街化調整区域内の家が集合した集落の中心地付近の
一軒の家を取り壊し更地にしました。300坪ほどの相続ですが私は他県に住んでいます。
既存宅用件の土地です。その土地の形状が道路に長方形部分が面しており見た目は長方形なのですが、
土地の公図を見ると５つの番地に分かれていて決して綺麗とは言えない複雑な土地の形状をしています。
ですので、そのままの状態では売れません。
１～４が宅地で端っこの５が雑種地となっており、その雑種地部分は家が建てられません。
真ん中に道路を入れるか4つに文筆して売却しようと思います。
その土地に面しているのは3件の別々の所有者ですが、その3件とも仲が悪く協力が得られそうにありません。また境界の立ち会いの協力を得られない状況です。
その場合、どうやって文筆したらよいでしょうか？
方法を教えてください。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

筆界特定すれば、法務局が認めた境界が確定しますので、その境界で測量図を作成し分筆は可能です。
特定の作業の中で、意義があるものは申し出なければなりませんから、特定が完了した後は揉めることは原則ありません。人間関係だけで実質境界点で争議があるわけではないのですから、ここは大丈夫でしょう。
しかし、第三者に売却する場合、なぜ任意での境界確定が出来なかったのか？が容易に判明してしまうので、近隣とトラブルがあるということは、不動産関係者ならすぐにわかってしまいます。ここが売却を前提とした場合問題なのです。
道路は公道ですよね？近隣の所有者も共有しているような道路ではありませんよね？それだと厄介ですよ。

買取になると、3000万が相場なら、道路の減歩や工事費等かかり、業者は2000万前後でしょうね。建売業者が一番値が高いのですが、そのような物件には手を出しませんから、どうしても土地を転売するような数千万程度の資金は潤沢に手元にある業者などでなければ買いません。結果叩かれるという事です。

遠方で動きようが無いのですから、地元の売買専門の仲介業者などに（田舎だと無いかもしれませんが）相談されたほうが良いでしょう。資料一式持ち込んで相談しても、契約締結になららなければ、原則費用はかかりません。請求されても調査費実費ぐらいで数万円程度のはずです。

質問者さんは売主で素人ですから理解しますが、売買というのは買主が求める商品にしなければ意味が無いわけです。実際その地域でどれぐらいの広さと価格帯などが一時取得層が求める土地なのかなど？地元の業者でなければ判断付きません。
ですから、3区画に分けて100坪1000万という数字で売れるのか？70坪で700万なら売れるのか？は地元の業者でなければわかりません。

お礼

ありがとうございます。

隣地の協力がなくても分筆可能との事で安心しました。
最後にもうひとつ教えてください。

登記地積と現況面積の相違があることも予想され、その場合地積校正等の必要があれば、近隣者の印鑑証明書や実印押印も要します。
との事ですが、現況面積の相違は確実だと思います。
その場合隣地の協力がなくても文筆は可能ですか？

回答No.2

oyazi2008

＞後は業者が何とかしますとのことですが、その何とかとはどうやるのか教えてください。

結局、質問者さんの親などと近隣が揉め事があったり、不仲で協力が得られないということなのでしょうから、経験上所有者が変わってしまえば、新たに買った不動産業者などに対する嫌がらせなどは、そう長くは続くことは少ないのです。ですから、ある程度の事情を把握して、今後押印可能だと判断する業者が居れば買うでしょう。
しかし、いつ物件化できるかわからないのですから、融資で買うことも出来ないので、価格的には叩かれるという表現をしたのです。どうしても幾らなら買っても良いという買主優先の交渉にならざるを得ません。
私たちは商売で自身が投資して買い受けるのですから、協力を得られない地権者へも何度も足を運び、何とか承諾を得るのが仕事なのです。それでご飯を食べているのですから。人任せで何とかなるものではありませんし、素人がそこまで出来るものでもないでしょう。

＞道路を入れるのが難しいなら3件に分ければ道路など入れる必要がないので３つに文筆したいと思います。
不特定多数に反復継続して売買することが免許用件ですから、厳密には宅建業法に違反します。やるなら、分筆が出来たとして、1区画づつ間を置いて徐々に売却するしかないでしょう。業者と同一瑕疵担保期間、最低限2年間は売主が瑕疵を負うことぐらいは必要です。

問題はどうやって売るのではなく、どうやって境界確定の立会いと押印を取得するか？でしょうから、それの取得の見込みが立たない限り、計画のしようがないわけで、任意で取得が不可能なら、さっさと筆界特定等の申請をしたほうが良いですよ。
現在既に土地家屋調査士などに依頼して、立会い申請などのお願いをしたが聞き入れられない状態なのですよね？再度立会いのお願いと、それが無理なら筆界特定の申請に入る旨の通知はして、状況が変わらないならさっさと進めましょう。
調整区域でその坪数なら、登記地積と現況面積の相違があることも予想され、その場合地積校正等の必要があれば、近隣者の印鑑証明書や実印押印も要します。
ただでさえ、協力してくれない方々にこれを要求するのも非常に困難だと思います。
筆界が特定し、分筆可能になってから、後のことは考えるしかありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
と言うことは、近接の土地所有者が協力しないと文筆が出来ないのですね、ややこしいですね。。。
分筆しないと住宅用としては大きすぎるし、公図どうりの売買だと地形が変形過ぎて無理だと思います。
300坪一括で購入される方を探す方が良いようですね。
でも、相手が協力しないのならこちらも協力しないのでお互い様ということでしょうか

業者に売るとなると評価坪10万円の所ですが、いくらぐらいになるでしょうか

補足

ありがとうございます。

筆界特定の申請をすれば、隣人土地所有者の協力なく、分筆可能ですか？

隣人の協力がないと、文筆は不可能ですか？

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
自己の所有地と近隣との境界を確定させるなら、協力が得られなくとも筆界の特定などは可能ですが、あくまで売却を前提とした分筆を行うならば、境界の確定協議を経た測量図が無ければ、業者でも買いませんよ。近隣の協力が得られないような住宅地など質問者さんなら買いますか？

また、旧既存宅地扱いでも、本当に4件分新たに建築確認が取得可能なのか？にも依りますし、位置指定道路を築造する場合も、設備の（上下水道など）整備もしなければなりません。
なにより、道路を築造して4区画の分譲をするという行為は宅建業法にかかり、宅建免許が無ければ本来してはならない行為です。
近隣と不仲なら、近隣から免許監督課へ通報されれば、質問者さんへ何らかの指導や罰則等ありますし、売却しようと思っても、まともな仲介業者なら取り扱いをしません。（業者も責任を問われるため）

境界自体は現存するが、立会いや押印が得られないなら、不動産業者等に一括で売却し、後は業者が何とかします、しかしその分価額は叩かれますよ。
境界自体が不明で、近隣の協力が得られないまま、もしくは筆界特定を用いた境界点では第三者への売り物にはなりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
旧既存宅用件で5以外は建てられます。確認済みです。またその5は雑種地で建てられませんがとても小さく無視してもいいような面積です。

＞後は業者が何とかしますとのことですが、その何とかとはどうやるのか教えてください。

道路を入れるのが難しいなら3件に分ければ道路など入れる必要がないので３つに文筆したいと思います。

市役所の宅地評価が坪10万円程度の所です。