一部借地して建物を建てる時土地の法的取扱い如何

質問

広い土地の一部に建物があり、それに隣接して土地借用のうえ建物を建てる場合、土地の分割文筆等必要かどうか法的根拠等如何

回答No.1

guess_manager

建築基準法には、建物を建てる際、他人の土地に勝手に建ててはいけない、という条文はありません。（道路上につきだしてはいけない、という条文はありますが）

つまり、敷地境界線は、好きな時に好きな大きさで（所有権がなくとも）任意に設定することが可能です。

ただし、このような法律体系になっているため、他人の土地を無断使用した建築確認申請が通ってしまい、建築主事が訴えられました。マンションの駐車場が、2重に使用されて容積率がオーバーしてしまったのです。

その裁判では、主事は、2重使用を知ることができ、それを確認することを怠った結果、損害を与えたという趣旨の判決でした。賠償責任は認めなかったものの、仕事をサボっていたと指摘されてしまったのです。

結果として、人の土地に建てていないか、公図を提出させる確認検査機関や自治体が増えて来ました。ただし、借地に建てる場合の売買契約が適正に行われているかどうかのチェックは建築主事は行いません。

あくまで、他の土地ですでに使用されている地上の容積率を2重に使用していないよね、ということを確認する意味があります。（確認するだけですので、建築主が嘘をつくことも可能ですが、嘘をついたら文書偽造そのたもろもろの罪で罰せられたり賠償を要求されることになります。）

一方、民法では隣地から50センチ離して建てなければならないという決まりがあります。ただし、これも、隣地側が訴えてこなければ誰も知る由はありません。

結論としては、お互いに合意していれば、境界線は筆界と一致していなくとも可能ということになります。

ただし、合意のみにで建築を認めてしまうと後々面倒なことになるので、借地をするにしてもどの部分を借地しているのかということを明らかにし、その面積と形状を公的な機関に登記する、つまり分筆を行い不動産登記をすることが多い、というのが通常です。

分筆をしておかないと、固定資産税の時にも厄介なことになります。税務署は、登記簿だけで課税するのではなく、実態を調べますので、登記せずに新しい建物を建てたりすると航空写真などで調査してお宅へお邪魔することになり、非常に面倒なことになると思われます。

分筆をせずに敷地内に建物を建てるケースでよくありがちなのが、母屋の他に一体で使用する小屋（例えば子供の勉強部屋とか）を建てたり、駐車場の屋根を建てる場合です。これは用途不可分ですので、敷地の中にいくつも建てても構いません。息子夫婦の家となると、一敷地でないとならない理由はありませんから、建築基準法上は別の敷地として扱う必要があります。ただし、この場合は分筆する必要はありませんし、親子のことだからと曖昧になっていることもあろうかと思います。

また、ビルを共同化して土地を区分所有する際には、分筆はせずに、所有権のみを分数で表します。例えば、100戸が入っているマンションの場合、建物は部屋ごとに所有権がわかれますが、土地は1/100ずつ（部屋面積が同じ場合）を所有します。

色々複雑ですがざっとこんなかんじかと思います。