家を建てるにあたり、わからないことだらけです。

質問

これまで全く関心がなかったのですが
突然、家を建てたいと思うようになり、慌てて夫婦で情報収集しています。
まだ貯蓄も足りないので計画段階ですが、調べているうち、わからないことが沢山出てきました。

(1)まず、国の優遇？で、一定期間
ローンの金利を負担してくれる様な制度がある、と聞きました。
それで、「その優遇期間がおわったタイミングで、まとめて
繰り上げ返済する、とか、この制度を有効利用したら良いよ」とのことですが
これは何という制度で、どこに相談するものなのでしょうか。

(2)それから、ローンを組むにあたって、ですが
主人は過去に、消費者金融へ過払い金返還請求をしたことがあります。
（現在は、すべて解決済み）
これを行った人は、住宅ローンが組みにくかったりするのでしょうか。
（過払い請求した人は、ブラックリストとはまた別モノに載る、とも聞きました・・）

(3)家を建てる土地は、私の親が所有しているものがあり（現在は、月極駐車場として使用中）
いざ建てるとなれば、ここに建てさせてもらえないか、まず相談しようと考えています。
それにあたって、気を付ける点（そもそも、駐車場として使用している土地に
家を建てれるのか、など）もありましたら、併せて教えてください。

(4)これらのことは、建築したい場所の土地なども含め
実際の場所を、専門の人に見てもらう等、した方が良いでしょうか。
（税理士さん？ファイナンシャルプランナーさん？）

質問したいことがまとまらなくなってきましたが、
ひとつでもお知恵をかしていただければと思います。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.5

Takemariryopa · ベストアンサー

回答させて頂きます。参考になれば幸いです。

１に関してですが、

「住宅ローン控除」のことではないでしょうか？年末のローン借入残高の１％が所得税や住民税から戻ってくるものです。今は低金利で、変動金利では１％をきるところもあるため、「ローンの金利のを負担してくれる」ということばになっているのではないでしょうか。

住宅ローン控除については税務署に聞くと必要書類等を教えてもらえると思います。

期間としては１０年間なので、仮に１０年間、ローンの金利が１％以下で推移すれば、実質金利負担がほとんどないということだと思います。「優遇が終わったらまとめて返金する」というのは、１０年の間に貯金して、返金するということかなと思います。

しかし、ローンは早く返すに越したことはないです。お金に余裕が出来たら、その都度返すほうが私はいいと思います。

早期の繰り上げ返済は、ローン終了間近で行う繰り上げ返済よりも総額で払う金額が減る効果があります。

２に関してですが、

銀行さんに相談されるのが一番だと思います。銀行によって判断基準が違うため、聞いてしまうのが一番だと思います。
また、住宅の計画を進める前に早急に対応したほうがいいと思います。計画を進めた結果、ローンが借りられず計画中止ということになると、時間の無駄になってしまいます。

３に関してですか

土地の条件が、生活する上で問題がない前提だとして、それ以外に御自身が出来ることとすれば、「地目」がなにか、法務局で謄本をとって調べてみると良いと思います。
地目とは、その土地を何の用途で使っているか届け出ているものです。
例えば、駐車場の地目が「畑」であれば、地目を「宅地」に変更する必要があり、「畑」のままでは家は建ちません。

ただこの辺りは、住宅メーカーに相談すれば、調べてくれると思います。
メーカー選びがある程度落ち着いたら、営業さんに事情を相談してみてはいかがでしょうか。

４に関してですが、

メーカーをある程度絞る（このメーカーなら建ててもいいかなと思える）ことができたら、実際に土地を見てもらったほうがよいです。

土地の面積、寸法がわからなければ、どのような家を建てると良いのか、メーカーも答えられません。

また、地盤が弱い場合は、家以外にも費用がかかります。

そういった費用も計画の一部になるため、住宅営業マンに相談することをお勧めします。

総括

まとめると、住宅展示場に行き、気に入ったメーカーに相談するのがいいともいます。
rika0322 さんがここで情報を得られることは、メーカー選びをするうえでもちろん重要ですが、投稿だけでは判断できないことも多いですし、最終的には住宅営業マンに相談するのが一番効果があり正確で近道です。
税理士やファイナンシャルプランナーの方々も、家づくりには役に立ちます。
お知り合いにいれば、相談するのをお勧め致します。

良い住まいづくりが出来ることをお祈りしています。
頑張って下さい

お礼

お礼がなかなか出来ず申し訳ありません。
わかりやすくご説明いただいて、参考になります。

＞期間としては１０年間なので、仮に１０年間、ローンの金利が１％以下で推移すれば、実質金利負担がほとんどないということだと思います。

なるほど、そういうことなんですね。
それでいくと、やはり少しずつでも繰り上げて返済する方がよさそうですね。

＞また、住宅の計画を進める前に早急に対応したほうがいいと思います。計画を進めた結果、ローンが借りられず計画中止ということになると、時間の無駄になってしまいます。

私が聞いた話は、ダメもとでもローンの審査をしてもらい
通ったら買えば良い、というような逆説的なことでしたが
そうすると、計画と時間がムダになってしまいますよね。

あとは、メーカーさんに相談ですね。
気になっているメーカーさんがあり、そこに決めたいと思っているので
是非相談してみたいのですが、いざ行動しようとすると
今のところ、主人に「まだ貯蓄が足りないんだから」と、止められてしまいます。
主人と懐事情の様子を伺いつつ、行動したいと思います。

一生に一度のことなので、大変ですが楽しみな計画です。
素敵な家を建てたいと思います。ありがとうございました！

回答No.7

oyazi2008

NO、6です。
回答の一部が抜けていました。
駐車場ですが、駐車場には借地借地権が存在しません。契約書に記載されている貸主からの解除通告期間により一方的な解除が可能です（通常は1ヶ月～2ヶ月程度）
住宅を建てる際の制限は、建築基準法や都市計画法などにより定けられていますが、両隣などに住宅が建っているような地域で、接する道路が4ｍ以上の幅員なら問題ないでしょう。現在駐車場であることとは一切関係がありません。

回答No.6

oyazi2008

（1）これは住宅ローン控除でしょう。実際に建築する年で税制が変わりますので、参考程度に国税庁のHPで所得税の項目から読んで見てください。

（2）過去がどれぐらいの時期かわかりませんが、個人の信用情報の開示をして見てください。消費者金融なら（銀行系のカードではありませんよね？）CICとJICC　の2つの登録機関のHPへ行き個人情報の開示の手続き蘭を熟読し請求してください。これの登録情報に記載が無ければ問題ありませんし、記載があればそのままでは借り入れできません。過払いも債務整理の扱いと登録する業者が多かったのです。記載がある場合も過払い請求なら対処法はありますが、長くなるので今回は割愛します。

（3）これは、早めに承諾を得られるのか確認した方が良いです。名義を変える必要はありません。但しその土地も担保提供することになりますから、ここの承諾は必要です。貸し駐車場というのは借地権が存在しないので、貸主からの契約解除は簡単です。契約書に記載されている期間で（通常1、2ヶ月程度）事前に通告して解除できます。

（4）順序だてると
1、最初に（2）を行い、問題が無いことを確認する。ここが一番重要です。

2、土地の件の承諾を得る

3、自己資金とネットなどで無料の返済シュミレーションソフトなど沢山ありますから、それを利用して、希望の返済額で幾ら借り入れできるのか？を算出して見ます。金利は地元の地銀や都市銀などの店頭金利の変動を（優遇前の金利）を参考にしてください。返済比率の目安は年収が300万～400万なら23％以下、400万～500万25％前後、500万～30％以下です。他に車などのローンがあればこれも返済比率に含めます。
上記で借入額と自己資金を加えた額が、総予算です。
上記の理解が出来ない場合は、（2）を経た後に銀行などで相談すればおおよその借り入れ可能額などは、算出してくれます。またはハウスメーカーや工務店でも可能です。
一般の方だと、建築費以外の諸費用がどれぐらいになるのか？わからないので、そこはさっと100万～150万程度（多めですが）見ておけば大丈夫です。（登記費用や借り入れ費用、火災保険など）

不動産（建物）などは、まずご自分達の予算を把握することが第一です。それにより建物の仕様も規模も変わります。予算がわかればそれを基本に建てる先を探してゆくことになります。

ここまでが第一歩で、それから先はモデルルームを見たり、見学会などへ出向いたり、資料など取り寄せたりで、どんな建物を建てたいか？夢を現実化することになります。

実際の土地の制限等は、住宅が建つかどうか？ぐらいはお父さんがわかっているでしょうから、それ以上のことは、建物の建築先が具体的になってからでも良いと思います。
下手に事前にメーカーや工務店に下見などさせると、しつこくて辟易しますよ。

資金の相談先ですが、税理士さんは該当しません。またファイナンシャルプランナーは、給与が多く、貯蓄などを定期的に貯められる方以外はあまり役に立ちません（無い袖は触れないタイプなら力にならない）
まずは、1、2を早期に確認しましょう。

お礼

お礼がたいへん遅くなり、申し訳ありません。

＞（1）これは住宅ローン控除でしょう。国税庁のHPで所得税の項目から読んで見てください。
＞（2）CICとJICC　の2つの登録機関のHPへ行き個人情報の開示の手続き蘭を熟読し請求してください。

なるほど、早速調べてみます。個人の信用情報の開示、なんていうものができるんですね。
初めて知りました。まずこの２つについて把握しようと思います。

＞（3）これは、早めに承諾を得られるのか確認した方が良いです。

親へ土地の相談は、いざ行動に移せるだけの貯蓄が出来次第、確認する予定です。
なんでも話せる親であれば、すぐにでも相談したいのですが・・
相談したところで、万が一行動に移せる状況でなくなったり、状況が二転三転してもいけないので。。

＞返済比率の目安は年収が300万～400万なら23％以下、400万～500万25％前後、500万～30％以下です。
しかし、400～500万の25％＝100～125万円を、ローン返済に充てる→月々９～１０万円、と考えると、やはり大きな買い物ですね。
いろいろと参考になりました、ありがとうございました！

回答No.4

Mokuzo100nenn

質問したい事がまとまらない原因は、モノとごとの順番が分からなくなっているからです。

まずは住宅建設に関して、総額幾ら使うかを決めることです。

総額を決めたら、そのうちの何パーセントを自分のカネで払い、残りの金額を誰のカネで支払うかを決めます。

これが決まれば、建築地で永年営業している（＝信頼できる)工務店にその総額の80％ぐらいの予算を伝えて考えてもらい、彼らから具体的提案を受けてから選択・決定して行けば大丈夫です。

総予算を決める前にあれこれ考えるよりも、総予算を決めたうえで具体的に実行可能な提案を受けて考えるのが良いですよ。

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。

予算の総額は、だいたい決めていて
２～３割は、頭金として払いたいと考えており
残りは、メインバンク他複数個所で、ローンの相談をする予定です。

＞その総額の80％ぐらいの予算を伝えて考えてもらい
なるほど、予定外支出なども出てくるでしょうから
ここは大事だなと思いました。
ありがとうございます！

回答No.3

OldHelper

考え方を整理する手順は様々ですが一例です。
１、何年後に立てるのか目標を決める。その時の家族の年齢構成など
　　就学児童がいるのかどうか、家族の部屋は何部屋かなど。
　　居住後１５～２０年先を見通しておくことです。

２、どこに立てるのかを決める。
　　親の土地なら事前承諾が必要で、駐車場経営なら契約者に
　　事前に退去の通告も必要です。
　　不承諾なら土地探しからになり、資金計画も大きく変わります。

３、資金計画を組む。概ねの予算を決め、現在の預貯金と借入計画。
　　借入計画はメインバンクに相談するのが一番です。
　　大企業に勤務していれば社内融資制度などもあります。

４、建築計画を考える。どんな家を建てたいのかによって、
　　設計事務所に頼むか、地元の工務店にするか、大手ハウスメーカーに
　　するかなど選択肢があります。

５、これらを別にして、建売住宅、分譲マンションを探す手もあります。
　　建売や分譲Mなら、ローンの斡旋もついてる場合があります。

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
具体的でわかりやすいアドバイス、ありがとうございます。

＞１、何年後に立てるのか目標を決める。

　今のところ、貯蓄の目標額に達するのは３年～５年後の予定で
　そのころには建てたいと考えています。
　子供は未だいませんので、その頃に一人目がいたとしてもまだ就学はしていません。
　実家が３世代で住んでいたため、今現在無駄に広くなっていることや
　私たち夫婦共に、広い家は落ち着かない、と思うこともあり
　最低限のリビングと寝室、将来の子供の部屋があれば十分だな、と考えています。

＞２、どこに立てるのかを決める。

　親の所有する土地に建てさせてもらうにしても、あまり
　何でもフランクに話せる、という親子関係でもなく
　（ココがなければ、すぐにでも相談するのですが・・）
　ある程度の貯蓄実績を作りつつ、タイミングを図って切り出してみます。　
　後々相続、となれば、おそらく私の相続する分の一部となる場所なので
　（貸駐車場のうち、４分の１くらいのスペース）
　ダメだとは言われないと思いますが、もし承諾がもらえなければ
　郊外の、割安な土地の建売を検討します。
　これは、どちらに転んでも良いように計画しています。
　貸駐車場の契約者の退去は、近隣にたくさん月極の空きもあるので、問題ないと思います。

＞３、資金計画を組む。概ねの予算を決め、現在の預貯金と借入計画。
　　　借入計画はメインバンクに相談するのが一番です。

　ここですが、主人の仕事の都合で県外に出た際
　これまで使っていた、地元の金融機関の通帳は全て解約してしまいました。
　（最近、また地元に戻ってきてこれから通帳を作るので、過去の実績が０の状態）
　これから数年間、使用するメインバンクに相談してみます。

＞４、建築計画を考える。どんな家を建てたいのか

　特段凝ったものや、広いものでなくても良く
　コストもそこまでかけられない、ということを考えた上で
　気になっているハウスメーカーさんがあり、そこで
　販売している規格のものが、いまのところ第一希望です。　　

＞５、これらを別にして、建売住宅、分譲マンションを探す手もあります。

　いま気になっているハウスメーカーさんの、建売住宅を見にいくと
　親の土地に１から建てるのと、金額に大差ありませんでした。
　（場所は、郊外にはなってしまいますが）
　それを考えると、多少不便にはなるものの
　親の承諾が得られなかった場合は、建売も良いな、と考えています。

具体的に考えることで、だいぶん頭の中が整理されてきました。
ありがとうございました！

回答No.2

kamapan

「他の回答者さん」ともかぶりますが、
分かる範囲でお答えします。

(1)「長期優良住宅」で「地域型ブランド化事業」ならば
”補助金100万円”＋”木材利用ポイント30万分（今年度から）”が
利用可能です。
http://www.chiiki-brd.jp/adoption/tabid/118/Default.aspx

これ以外にも「固定資産税の減額」や「取得税の減免」に
親御さんからの「資金援助の枠」が大きくなる等の「特典」があります。
（ハッキリ言えば、書き切れないほど沢山の優遇策がありますので）

あるいは「フラット35S-A金利」にも優遇金利があります。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
但し「条件（主に建物の性能について）」の基準があります。

(2)清算が出来ているのであれば「問題」はありません！

それよりも「住宅ローン」であれば年収の5倍までで、
「頭金」は支払額金額の20%あると、支払が”楽になります”

(3)ここに「相談」される前に、まずはご両親が
「同意してくれるのか？」確認する事が先でしょう。

「イヤだ！」と言われると「土地の購入」が必要になって
資金計画そのものが”大きく軌道修正”される事にもなります。

(4)まずは(3)を確認してください。
了承が得られれば、まずは「建築士」に頼みましょう。

”ファイナンシャルプランナー”や”税理士？”は
「資金計画」や「相続税」には関係しますが、

建物自体は「建築士」に頼む方が良いでしょうね。

「補足」があれば「追記」が可能です。

お礼

（１）について、詳しく載せてくださってありがとうございます！
早速、色々調べてみます。

やはり、まずは「貯蓄」ですよね。
頭金は、支払総額の２～３割は入れたいと思っています。
それから、親への相談。
（これは、ある程度行動出来るような貯蓄が出来てから、と考えてます）
もし土地を譲ってもらうことがムリであれば
郊外の割安な土地の建売物件を検討します。
いずれは私が相続することになると思う土地なので、大丈夫だとは思いますが
どちらに転んでも良い様に、準備する予定です。

いま気になっている住宅メーカーさんは
建築士の見積りを無料で行ってくれるそうです。
（割と、どこのメーカーさんでもやっているんでしょうか？）
主人は「まだ買えないんだから、相談なんてしたら買わされる！」と言いますが
相談しないことには計画も立てれないので、色々聞いてみようと思います。

そして、その中でわからないことが出てきたら、また質問させてください。
ありがとうございました！

回答No.1

nitto3

(1)国の優遇 短期でころころ変わっていますから
実際にローンを組むときに銀行で確認した方がいいです。

(2)ブラックリストなるものはないと思うよ。

(3)親の収入減になっているのでしょう、
同じだけの地代を払えば問題ないでしょう。

(4)家の方も含めて設計士をかませた方がいいです。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。

貯蓄額が、まだまだ足りないことから
展示場を見に行っても「まだ買えないし・・」と
メーカーさんに話も聞けず帰るような状態で、悶々としてました。

親の所有になっている土地は
いずれ相続となれば、おそらく私が相続することになることもあり
初めは「安く売ってもらおうか」という話から始まり
いやいや売買するのは不利だ、ということがわかってきて。
でも同じだけの地代を払いながらローンの返済をするのは厳しいな、と思いました。

土地は、親に譲ってもらうことが難しければ
郊外の割安なところで建売りの購入を検討したいと思います。
ありがとうございました。