父死亡 登記名義、母 それとも 姉？

質問

こんにちは。
只今、いろいろ相続処理中。
たんたんと処理をしたいところですが
分からないことだらけなので、
皆様のお知恵を拝借させてください。

父名義の土地と家があります。
早いうちに名義の変更とは思っております。

その家には、現在、母のみが住んでいます。
子供二人は、各々他府県に在住。

順当に母名義に変更で良いかとの考えもありますが
高齢の母、判断力も弱くなってきているのを見ると
選択肢が幾つか考えられ、
各々、選択した場合の問題が気になり始めました。

どのようなメリット、デメリットが出てくるのか？
もし、あればご教示願います。

選択肢
1、母名義
2、姉名義
3、母亡き後まで、何もしない

今後考えられるであろう状況
・実家での同居が難しい子供二人、
一人暮らしが可能な限り、大きく心配しませんが、
いずれ、子供が引き取る、
もしくは、老人ホームなどにお世話になる。
という状況になった場合、家は手放すことになると思います。
入所時の頭金になる可能性も。
その場合、名義の加減で手間がかからない選択をと
なると、どうしたものかと悩んでいます。

姉は、今、母に名義を変更しても
近いうちにまた同じ処理をするのなら(母亡き後)
手間とお金が二倍になると考えているようなのですが
父の名義据え置きもしくは、姉名義に変えてしまって
処理費用が抑えられるものでしょうか？

姉の名義に変えて、 売買等動きの良いようにすべきでしょうか？

すみません、度素人の悩みです。
噛み砕いた説明をしていただけると助かります。

どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.5

ben0514 · ベストアンサー

お母様名義
あなた方兄弟姉妹の共有名義

のどちらかではないですかね。

お父様名義のままにするということは、お勧めしません。
もちろん登記申請だけを考えれば、複数の相続（数次相続）を一回の申請にすることで、登記申請の登録免許税は安く済むかもしれません。しかし、売却を前提にするのであれば、亡くなった人が売却することは出来ませんので、相続人全員での売却などとしなければならないでしょう。

お母様の判断能力がなくなってしまった場合には、あなた方の名でお母様の財産の処分（売却）を行うことはすべきではありません。このような時に備えて二人の名義ということはありだと思います。

お母様の老人ホーム入所などのために売却し、そのお金を使うということは、必ずしも贈与税の対象となる贈与にならないと思います。扶養義務に従って支出されるものですからね。

あなた方のどちらかの単独名義とすることを否定するのは、あなた方それぞれ家庭などがあり、お母様のためではなく、個人の目的で売却してしまう可能性があるのを止めるためです。共有持ち分だけの売却は可能ですが、買い手が付きにくいのと、買い手がいてもあなた以外には価値が低くなるということになるでしょう。

最後になりますが、お父様やお母様の戸籍謄本のすべてを確認されることをお勧めします。
親子であれば、その信頼関係から子供はあなた方だけだという意識でしょう。しかし、ご両親の人生のすべてを聞かされているわけではなく、知らない婚姻歴や養子縁組などにより、あなた方以外に相続人がいる可能性もあるのです。ご両親としてもあなた方子供に対してプライドや恥ずかしいことを隠す行為はあるのです。これを怠って計画してしまうと、実際の相続時に計画がリスクになることもあるでしょう。

お礼

大変お礼が遅くなり、申し訳ありません。
ご丁寧な回答をありがとうございました。

お陰様で贈与税のことも調べるきっかけとなりました。
ありがとうございました。

みなさんのお知恵でことが上手く運べるように
頑張ります。

ありがとうございました。

回答No.4

kgei

＞いずれ、子供が引き取る、
もしくは、老人ホームなどにお世話になる。
という状況になった場合、家は手放すことになると思います。
入所時の頭金になる可能性も。

　上記の心配をするならば、お母様名義にすべきと考えます。

　老人ホームに入所する際、頭金のために不動産を処分しようとしても、相続人の誰かに名義が変更されていなければなりません。

　でも、お母さんに判断能力がないと、亡きお父様からの名義変更がたいへん難しくなります。

　仮にお姉さん名義にしたとします。お母様が老人ホームに入所する際、お姉さん名義の不動産を売却してお母様の老人ホームの頭金にすると贈与税の問題が生じます。

　今後のお母様の生活を考えると、お母様名義にするのが無難です。

　お母様のことより、お母様が亡くなった後のことを優先するのであれば、亡きお父様名義のままで良いと思います。お母様名義にすると、亡きお父様とお母様の相続登記の合計２回相続登記することになりますので。

お礼

ご回答、ありがとうございました。

いろんな心配が物事を考えにくくさせていたところ。
明確なご回答でモヤモヤ感が取れてきました。

家族間での話合いで
いろんなパターンを想定しつつ
考えをまとめて行こうと思います。

贈与税、やはり、そこで発生するんですね。

お金の使い方、とても気を遣いますね。
勉強になりました。

ありがとうございました。

回答No.3

noname#252332

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
　お母さんの存命中に売却する可能性があるならお母さん名義が良いんじゃないですか。

お礼

ご回答、ありがとうございました。

余計なことを考えず、順当に行う方が
当方のスタイルですが
家族とはいえ、まちまちですものね。

皆さんの意見を参考にしつつ、前進して行きます。

ありがとうございました。

回答No.2

ゆうこりん（@liliy_love）

不動産の遺産登記は自分でも出来ますよ。
司法書記に頼むよりはかなり安いです。（印紙代や切手代だけです）
詳しくは法務局に行って聞いた方が良いと思います。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1254.pdf

子供が2人なら子供2人に分割相続の方法もありますし・・・
例えば姉が母を引き取って面倒を見るのであれば5分の4を相続で残りの5分の1を母を引き取れない子に相続って事も出来ます。
出来ることならどちらかの子供が早く引き取って不動産を処分して母の名義の預金通帳に全部入れるとかすれば良いかも？

相続の手続きをなにもしないのは問題があります。
固定資産税の問題もあるので早めに手続きを済ませるようにしてくださいね。
遺産の評価額が幾らになるのかによっては相続税が掛かる場合がありますのでお近くの税務署にも確認する必要があります。

お礼

ご回答ありがとうございました。

自分でできるんですね。
できるところまでやってみようと
情報収集中なので
とても励みになりました。

一つづつ頑張ります。

ありがとうございました。

回答No.1

S-FURUKAWA

お父様が遺言書を残していないのであれば、
お父様が残した財産の２分の１をお母様が取得し、残りの2分の１の半分である４分の１ずつをあなたとあなたのお姉さんで分けるということになります。それが法律上の相続のルールです。

ただ、遺産には「遺産放棄」と言うのも存在しています。

現段階では、お姉さんの言われる事が正しいでしょう。　何度も手間はかからないし
税金も節約できますからね。

ただ・・世間では、相続権のない部外者であるはずの夫が裏で糸を引いて裁判になる事が多いし
裁判をしなくとも兄弟間に遺恨を残す場合が非常に多いです。

お姉さん名義にするなら必ず１筆を入れ証拠として残すのが常識になっています。

下に参考ＵＲＬを貼り付けました。

http://www.bengo4.com/bbs/154804/from_search_list=1
http://www.bengo4.com/bbs/159298/?from_search_list=1
http://www.bengo4.com/bbs/166650/?from_search_list=1
http://www.bengo4.com/bbs/159089/?from_search_list=1

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございました。
そうなんですね、裏で糸を引いたりなんて問題も出てるんですね。
純粋に処理しようと思っている者には
何とも悲しい限り。

一筆、追記、忘れないようにします。

大切なアドバイスをありがとうございました。