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築35年のマンションを投資用に購入を考えています
築35年のマンション１戸が２８０万円で売りに出されていました。 広さは50平米。 ５階建ての２階部、全戸２０世帯。 場所は大分県の大分駅から２キロくらい南の場所です。 マンションと言っても県営住宅みたいな作りと外観です。 中は築３５年ですが、オーナーさんがキレイに使用されており、 その他の個所は自分で漆喰塗ったり、フローリングを張り替えたりしてリフォームし、 カフェ風の部屋作りをしようと考えています。 ２８０万円で購入して、税金＋工事費 すべて含めて３５０万円くらいで完成を予定しています。 そしてそれを不動産屋を通して賃貸に出そうと考えています。 想定家賃４万円＋管理費３０００円＋駐車場３０００円＝４６０００円 手取り４万円×不動産屋リベート０．９５＝38000円×12か月＝456000円／年 年間経費 固定資産税4万円＋（管理費３０００円×１２＝36000円）＋保険16000円＝92000円 ＊借主が表れた場合は管理費36000円／年と保険16000円／年は借主負担になるので 年間負担は固定資産税4万円のみになり、456000円家賃－4万円＝416000円年間所得。 順調に借り手がついた場合は8.5年で完済できる予定です。 できれば短期譲渡所得から長期譲渡所得へ移る6年を目途に380万円で売却できれば いいかなと考えています。 まずは6年間で約250万円の家賃収入を得られればと思います。 賃貸オーナーへの経験の一歩としてリスクをなるべく小さくしたいと考えています。 ただ、二の足を踏む現状もあります。 ・自主管理物件 ・35年間一度も大規模修繕をしていない。10年くらいに前に外壁を塗装した程度で、 配管の点検、整備は一度もしていない。 何かあった場合は積立ている管理費から工面すると管理人さんから言われました。 ・ただし、管理人さんも年毎に代わるため、専門の管理人というわけではありません。 ・現在積立金800万円。 ・今までに配管が水漏れを起こしたことはないそうです。（売主の方以外の方から聞きました） そこでご質問なのですが、 ・今後の漏水の対策としてマンションの配管工事の費用はどのくらいかかるものなのでしょうか？ 漏水して階下への被害は保険で賄いますが、保険で配管工事は賄えないですよね？ ・今まで修繕のために多額の一時金が発生された方いらっしゃいますか？ 現状、一般的なマンションのような大規模修繕は予定されておりません。 漏水や、クラックなどの問題が起きた時に対処する事後対応に積立は使われるようです。 投資用に購入したのに修繕のために数百万要求されたらと思うと・・・、 今までは一度も一時金が発生したことはなかったそうです。 ただ、築35年なので今後もないとは言えないと思います。 ・高齢の人が多く、修繕積立金も多くなく、おそらく建て替え案は出ることなく、最終的には 残存するか解体かということがあると思います。 スムーズな話だと一棟丸ごとデベロッパーに格安で売却して、入居者解散だと思うのですが、 解体しないといけない状況まで来て、誰も購入意思がなく、その状態だとお金にならないと入居者が ごねて解体できずにスラム化、あるいは解体まで話が進んでその解体費がどのくらいになるのか・・・。 このようなことになる前に売却できれば良いのですが、 最終的なところまで考えないと投資は怖いです。 スラム化してもずっと固定資産税や管理費はついてきますし。 今までこのような物件に住まわれた方いらっしゃいましたらアドバイスお願いいたします。 長文となってしまい、すいません！！ 投資目的ではありますが、 古いからといって価値が低いように見られている物件を見ていると何とか手を加えて 復活させてもう一度価値を取り戻させたいというのがもう一つの目的です。 自主管理で頼りない部分もありますが、 その分、共用部への取り組み（塗装、設備）など柔軟に対応できそうな印象がありました。
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- satoshino
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随分厳しい回答が多いですね。 まだ購入していないようですので 私も一言 ＞漏水して階下への被害は保険で賄いますが、保険で配管工事は賄えないですよね？ このような場合に支払われる保険があったら、大規模修繕などしません。 修繕積み立ても不要です。 例えば、賃貸で洗濯機の水を出っぱなしにしてしまい 階下が水浸しになった場合は、階下の人に損害賠償金が支払われます。 経年劣化による配管の破損には保険は支払われません。 儲けようとするから、、、、、騙されるんです。
この物件は、建て替え計画がよほどうまくいかない限り、利益を得るために長期間保有するものではありませんね。出費の方が上回ると思いますよ。 それよりも、あと数年もしたら、かつてのバブル期にあったような「地上げ屋」がかたちを変えて横行してきます。かたちは変わっても狙っていることは以前と同じですから、老朽マンションの買占めが始まることは目に見えています。 わざわざお金をかけなくても、そのままで安い家賃で貸すか寝かせておいて、買占めが始まって値がつりあがったところで、地上げ屋に売却すればよいのです。 誰が何をしようとしているのか・・・。昨今の動きを、よく考えてみてください。
- oosawa_i
- ベストアンサー率33% (542/1612)
こんばんは。 いやあ、リスクだらけで初心者が手を出すような物件ではないような気がします。 まず築３５年で外見が県営住宅で高齢者ばかり住んでいるようなマンションにその値段で入居者がいるかどうか。 そもそも築３５年で、大規模修繕を一回もしていないマンションなんてもはやスラム化に向けて一直線だと感じるんですが。 前のオーナーさんも、その値段で売れればうはうはでしょう。 多分あなたが買わなければ誰も買わずに、１００万くらいまで値を下げてやっと売れるくらいです。 仮に入居者がいたとしても、あなたが心配しているように、配管とかその他諸々の修繕がでてきたらどうなるのか。 費用がいくらかかるかなんて、その場になってみないとわかりません。 私の読んだブログでは、築２０年くらいの区分所有マンションで、原因不明の漏水が発生。 いくら調べても原因がわからず、調査だけで１００万かけても原因不明。 結局、原因がわからないまま下の住人からかなりの額の損害賠償の裁判を起こされたそうです。 原因不明ですから、自分の保険会社も、管理組合の保険会社も原因がわかるまでは支払い保留。 これからどうなるのか不明というところでブログもとまっていて、その後検索もできなくなりました。 リスクが大きすぎます。 それだったら築３５年の３００万の一戸建てを買って、２００万かけてきれいにした方がリスクは小さいです。 最悪５００万の損失で終われますから。 ぜひご一考ください。
- 山田 太郎（@testman199）
- ベストアンサー率17% (438/2463)
空き室の考え方 売却価格の考え方 甘すぎませんか？よほどうまくいかなければそのような計算にならないです。 >賃貸オーナーへの経験の一歩としてリスクをなるべく小さくしたいと考えています。 ハイリスクハイリターンの物件なので、意にそぐわないと思います
お礼
ご回答ありがとうございます。経年劣化の場合は保険は支払われないんですね・・・。 そうなるとリスクの方がとても大きいですね・・・。 今が家賃月5万のアパートに住んでいるいて、会社からの住宅手当もないので 年間60万円です。現状それが払い捨てなんでそれをなんとかしたいと思ってます。 300万円程度だと5年でペイできてその後は安くでも借家にできればと思います。 ただ、それ以上支出が出るとなれば・・・困ります。 実際、築35年自主管理、大規模修繕していない物件に住まわれていて困ったという 実体験された方がいらっしゃればその話をお聞きしたいです。