DIYするために築40年マンション購入

質問

26歳女性です。
賃貸で8年間暮らしてきましたが、インテリア雑誌などを読んで自分の好きなようにDIYして住める中古マンションに惹かれています。
札幌なので、築30～40年ともなると200万～300万で購入出来そうです。
お恥ずかしいことに6年会社員をやってきて貯金は150万ほどしか無いのですが、頭金はこの中から50万くらい、諸費は30万くらい、DIY代に50万くらいで考えると、住宅ローンを組んでも5年～10年の間には払い終えるのではないかな～と思っています。
(管理費、修繕費も考えています。)
とりあえず結婚の予定はありませんが、10年を目安に住むのに築40年は厳しいでしょうか？
もちろん管理体制はチェックしたいですが、何しろ不動産屋からしたら安い物件なのできちんと調査してくれるのか心配で…
ちなみに住宅には月に4万円前後で生活してきたので、今後もそう考えると10年で480万円。
中古マンションを購入してローンと管理費、修繕費で4万円前後で暮らす方が得な気がするのですが、その他にも大規模修繕とかでお金がかかるとなると不安です。
自分の資産っていう概念はあまり無いです。
賃貸感覚でなおかつ好きなようにDIYしながら10年暮らせればいいなと思っています。
・このような考えで築40年マンションの購入はどう思いますか？
・200万ちょっと、短期借り入れで住宅ローンの審査って下りるのでしょうか？
・築40年マンションで月の修繕費の他に修繕の際に請求されることってありますか？

具体的内容に乏しいですが、ご回答いただけると助かります。

回答No.7

kan_chan_san

こんにちは、分譲マンションに住んでいます。（築６年内）
各々の貯蓄の事情がありますが、築４０年のマンションで購入時にあたり
メリットとデメリットを記載しておきます。ご活用してください。
メリット
(1)古いので購入の金額は安い。

(2)古いので昭和時代の部屋を感じる。

(3)もちろん住宅ローンが楽である。今１０～２０年程度のローンであれば変動金利が良い

デメリット　見学では天候が悪い日に見学がすべし。悪天候でも部屋内がよけれが良いマンションといえます。

(1)管理費は、新築時と変わらないが、修繕費が高い（築４０年経過すれば、建物の老朽化が多いので）

(2)札幌なので二重窓になっておれば良いが、なければ冬季は、玄関扉や壁、窓、サッシの結露が酷い。結露が酷いといずれカビが発生し、カビの部屋では、病気になりやすい。
(3)防犯に弱い。オートロックや防犯カメラが少ないので女性１人には、危ない。

(4)インターネットの配線がタコ配線になり、美観上も悪い。（無線でも良いがつながりが遅い。
　新築ではどこからでも配線できるようになっています。）

(5)古いと隣接と上階の音が良く響く。夜中掃除や洗濯ができない。（断熱材や防弾が弱い）

(6)ベランダの幅が狭い。洗濯干しするとバルコニーに入れない。天井吊だと良いが、新築のバルコニー幅は奥行が２ｍ以上あります。

(7)古い部屋では、特に結露する部屋の天井はコンクリート時下張りなので必ずヒビが入る。

(8)下水管や水道管が古いので漏水が起こりやすい。（昔は鋳物さびが発生し老朽しやすいが。今は硬化プラスチック材である。）

(9)留守時の宅配便があれば良いがなければ来てもらうしかない。宅配BOXがあれば留守でも受け取れる。
古いといいこともあるが欠点も多いので資料で確認するより何度も見学をしたほうが良いです。
（百聞は一見にしかず）

(10)駅から徒歩１０分内を探すべし。将来賃貸や売却時、バスの通勤や徒歩１０分以上駅までかかると売却や賃貸が難しい。

(11)駐車場があれば機械駐車場のマンションは、購入しない。（機械駐車場は３０年程度で壊れて使用不可能。修理費や管理に高い金額になり、地震や台風で故障することが多い。）

マンション購入に参考に使用してください。

回答No.6

spa0615

札幌在住ですが、8年前に中古マンションを買いました。
私も札幌に移住して5年ほど賃貸アパート暮らしでしたが、あなたと同じで10年暮らせば
いいや、という考えで購入しました。
2年以内に売り払って、町外れでいいので一戸建てを建てようと悪戦苦闘しているところです。

あなたは若い方ですが、堅実でよく考えてらっしゃると思います。
確かに、安い物件を不動産屋さんが真剣に調べてくれるかどうかはわかりません。
仲介手数料は法律で上限が決まってますので、安い物件ほど売り上げが減るからです。

それでも、目当ての物件を見つけたら、担当者に同行してもらって物件を実際に見に行くことが
大事です。部屋を見るのも大事ですが、共用部分の使われ方も注目です。
自転車置き場、ゴミステーションなどの使われ方があまりに汚い、壊れているのを放置している
など、悪い印象を受けたら要注意です。

200万円台の中古マンションだと、管理体制も気になるところです。
20戸以下の小さなマンションでは、管理費だけで十分な管理員を雇えないかもしれません。
また、築年数が30年以上なのに管理費や修繕積立金が数千円という安い場合は、あなたが
心配してる通り、大規模修理の時に追加負担を求められる可能性が高いです。

どのような修繕をしてきたかなどは、まともな不動産屋ならばわかるはずなので聞いてみると
良いです。私の時は、インターホンの取り替えや外壁の大規模修繕などが終わっていたと担当者
から聞き、修繕積立金がマンション全体でどれくらい残っているかまで教えてくれました。
私の場合は、本州の旧財閥系不動産会社で買いました。仕事は確実で信頼できましたね。

もちろん、隣人がどんな人か、せめて家族構成や年代ぐらいは分かった方がいいですね。
生活習慣の違いなどからトラブルになる可能性だってありますから。
賃貸なら、気軽に引っ越せますが、中古マンションだとそうは簡単にできません。
また、低価格中古マンションは、投資対象とされていることもあります。つまり、オーナーが誰か
に貸している場合もあります。

私の時は、意外に老人が多いので驚いた記憶があります。左隣は40代の家族でしたが、右隣は
70代のご夫婦でした。同じフロアにほかにも老夫婦がいました。

物件の築年数ですが、やはり40年よりも30年の方がいいでしょうね。ただ、設備の状態次第です。
キッチン、風呂、トイレ、洗面は自分で取り替えるということはなかなか難しいので、交換となると
かなりの金額が必要です。また、一見不具合がなくても入居してから気づくこともあります。
いずれも丁寧に使えば30年持ちますが、築30年以上のマンションだと全部交換時期を迎えて
いた、と言うこともあり得ます。

ローンですが、最近女性向けの住宅ローンを用意する地元銀行も出てきましたので、そんなに
心配はないと思います。銀行は、勤続年数と返済負担率は重視すると思います。200万円程度
のローンであれば自動車ローンと同様ですから貯金もあるあなたならたぶん大丈夫かと。
ちなみに、北海道では頭金を一切持たずに一戸建て住宅を買ってしまう人たちもいます。

回答No.5

goemon_2012

最近、ＤＩＹで自分好みの間取りに改良して住む人が増えていますね。

確かに、量産された間取りは、好みにも寄りますが生活しにくい間取りが多いですね、小さい空間を無理やり居住スペースとして設計しているから、どこかに不満箇所が生じるのでしょう。

ぼくも、賃貸（月、３２０００円）ですが、築３０年ほどの古いアパートを内装だけ、自分で部屋の間取り等を作り直して、実に住みやすいシンプルな間取りにしました。

内装だけ見れば、周りの物件と見比べると１０万クラスの内容ですね。

畳の床をフローリングにして今風にするのはもちろんのこと、昔の押入れとかをモダンな「クローゼット」に変更したり、昔ながらの背の低い引き戸をとっぱらって、天井まであるようなドアを付けて西洋風にしてみたり、壁をブチ抜いて１２畳のリビングに変更したりとやりたい放題のＤＩＹをしましたよ。

もちろん大家さん（管理会社含めて）の許可をもらってから施工しましたので、現状復帰の心配はないです。むしろ、この間取りだと直ぐにでも次の居住者が見つかるねってお褒めを頂いたくらいです。まあ、しばらくは出ていくつもりは無いですが。・・・。

大掛かりなＤＩＹをする時に問題なのは、何点かあります。

一番の問題は、その物件が間取りの変更可能な物件かどうかです。そこを購入する際にキチンと確認してからＤＩＹしないと後から、現状復帰してくれとか言われて争いのもとになります。

自分が購入した（マンションの部屋）だから、自分好みにどうしようが勝手だろうと思うのは、世間では通用しません。後でトラブルになる原因ですから、購入前に、間取り等を自分なりに変更することを伝えた上で、先で売価するときに現状復帰しなくても良いと特記で記載してもらうことです。

これを含めて、今の物件価格で購入できるのなら、後は自分の好みに仕上げていけばいいと思います。ちなみにコンクリート造の耐久年数は５０～６０年くらいですから、あなたが住もうと思っている、後、１０年くらいは問題なく住めると思います。

※　古い物件を購入するときは、耐久年数がきたときのことも含めて確認しておいたほうがいいでしょう。家（マンションなども含めて）を壊すのは無料ではありません。当然、業者を雇って取り壊してもらうことになります。その時の資金はどうなっているのかは聞いておいたほうが無難ですね。

回答No.4

Mokuzo100nenn

質問者さんが今から１０年、３６歳になるまで考え方が変わらない場合は、買って正解。

もし、途中で恋愛したり、結婚したり、あるいは転居したりすることになると「買わなければ良かった」という事になります。

２６歳～の１０年ってのは、結構、”想定外”の事が起きる年代ですから、買わずに（借金せずに）、自由度を維持しておくことがお勧めです。

回答No.3

ka28mi

賃貸感覚でお住まいになるのはいいのですが、良い意味でも悪い意味でも自分のものになれば「資産」です。
賃貸なら、前に住んでいた家の維持費を求められることはありませんが、持ち家ならば、たとえ住んでいなくても固定資産税などの維持費を支払い続けなければいけません。
２００万で売っているということは、売るにも貸すにも、買い手や借り手がいないということです。

また築４０年のマンションとなると、かなり老朽化が見込まれます。
ＤＩＹをと仰るなら、内部の小奇麗さではなく基本部分の頑丈さが大事ですね。住宅性能表示がされているマンションをお選びになるといいのではないでしょうか。
ただ、ごく安値で売っているマンションの場合、そんな手間はかけていないケースも多いです。
その場合には、質問者さまに鉄筋コンクリートの建造物についてチェックする能力があるかないか、となります。
知識と能力があれば自己責任ですけれど掘り出し物を買えることも多いし、専門外の素人が安心を買いたいのであれば金が必要ということです。

マンションの場合、管理費や修繕費以外にお金がかかるかどうかは、そのマンションの管理組合によりますが、築４０年であればかかる可能性は高いです。
また、たとえＤＩＹをしたとしても、専有部分にトラブルが起こるケースも高いですから、専有部分用に年に１０万程はかかるものと覚悟なっておいた方がいいと思いますよ。もちろん、何事も起こらない可能性もあります。
負担額ですが、仮に２００万を１０年で、２．４７５％の年利で借りれたとすると、毎月１９０００円弱の返済額になります。
管理費や修繕費は地域とマンションによって違うと思いますが、固定資産税も含め、月額２万強というのは、少し難しくはないでしょうか。

あとは、ＤＩＹにあたって、質問者さまにどの程度の能力がおありかが大きなポイントになりますね。
セミプロの方なら、小さな家一軒ならほとんど自力で建てますから、内装程度ならなんの黒もうありません。
雑誌を見て「素敵」と思っていらっしゃるだけの方だと、結局は業者に頼む羽目になって数百万から一千万を超える負担になるケースもあります。

じっくりとお考えになって、後悔の少ない選択肢を選んでください。

回答No.2

merciusako

賃貸の場合、室内を自分の居心地の良い空間に変えるのはなかなかできませんよね。
それが自分の持ち物ということになれば、自分で色々と手を加えることは可能になるわけで、安い中古マンションを購入するという選択肢はアリですね。

ここで気をつけて欲しいことは、まず設備の問題です。
購入するときは現状渡しですから、基本的に後で問題が出てきても自分で対処するしかありません。

次に築年数です。
通常マンションでは築50年から60年位で立て替えの話がでてきます。
札幌という土地柄を考えると、環境の面で東京などよりもマンションの基礎的部分の老朽化が進むのではないかと思います。
とすると、築40年のマンションでは、50年から60年より前に建て替えということになってしまい、せっかく自分で手を入れたのに10年暮らせないかもしれません。

実際にそのマンションを所有している方の意識も問題です。
築40年というと、そろそろ立て替えが視野に入ってきますから、管理組合としてしなければならないマンションの維持・管理がおろそかになる恐れがあります。
「適当でいいや、どうせ建て替えるんだから」という所有者が増えると、マンションそのものが荒れてしまいます。

そこで、購入を検討するには、
そのマンションの修繕履歴を求めること。
長期修繕計画書の提示を求めること。
直近の収支決算報告書の提示を求めること。
これらのことから、そのマンションの管理組合が過去にどのような修繕を行ってきたのか、これからどのような修繕を実施する予定なのか、現在、管理費や修繕積立金の滞納はどの程度あるのか、修繕積立金の値上げや一時金の徴収がなくても、将来の修繕が実施できるのかどうかが分かります。

購入してしまえば、賃貸と違って簡単に引っ越すことはできなくなります。
高年数マンションの購入は、新築以上に慎重に検討されることがよろしいかと思います。

回答No.1

yasuto07

地方なら、安い、小さな家を買うか、立てるのは良いのでは。土地借りて、10年契約で、キャンピングかーおいて暮らすのもいいかも、マンションは進めません。