隣地が水田、自敷地も水田の敷地に建物を建てるとき

質問

関東地方の市街化調整区域内に建物を建てようとしています。

隣地は水田と住宅です。

計画地はもともと水田でした。道路の反対側も、同じように水田でしたが、今は１０区画くらいの分譲地に造成されています。（レベルは、道路レベルよりも高いように思います。）

計画地には道路が接していますが、間に農業用水の水路をはさんでいます。

農振解除＋開発許可については、地元の開発事務所さんに事務手続きはお願いしています。

(1)この敷地に建てる建物の造成レベル（＜建物１階レベル）は道路レベルよりも高くしないといけないのでしょうか。造成費用をなるべく抑えたいのですが。
(2)水路は農業用のもののようですが、雨水はここに流して良いのでしょうか
(3)下水道が整備されていない場合、浄化槽を設置することになると思いますが、この水路に放流して良いのでしょうか。
(4)隣地は水田なので実際に今もお米を作っているようですが、水田というのは、水田でない敷地と接していた場合、隣地に水が流れて行かないような処置が施されているのでしょうか。
(5)もともと水田だったということは、雨水浸透はあまり望めないと考えて良いのでしょうか。
(6)増水の時、水路から敷地に水が逆流してきたりするのでしょうか。

どれでもよいのでお教え下さいませm(_ _)m

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。判る範囲で回答します。
（1）田の造成をする場合は、まず耕されている土地の部分を採って捨てなければなりません。土の黒い部分です。おおよそ40ｃｍ～60ｃｍ程度は最低限掘って捨てます。ココの部分は非常に柔らかく空気を含み、宅地には向かない土である為です。地域によってはこの土は捨てるのではなく「売る」事も可能かと。
現在少なくとも20ｃｍ～30ｃｍ程度は、道路より下がっていると思いますので、上記の作業で60ｃｍ捨てると、90ｃｍ程度低くなります。最低限これを盛らなければなりません。

（2）雨水は自然放流なら良いのですが、配水管等つなげるならば、その水路の所有者（水利組合や農政局など）の許可を要す。これは許可が出ないことはありません。

（3）これは、（2）の許可が無ければ出来ません。開発許可にこれは絡むことが多いので、手続き業者に確認してください。

（4）水が浸透しないようにするのは、宅地側の負担です。これはどのぐらい宅地の面積があるか？に依るでしょう。数百坪もあり、建物の端と水田まで5ｍ以上も離れることが可能であれば、土留めなども一般的なもので良いでしょうし、水田と建物が離れないならば、土留めのベースの深さを最低限、（1）で書いた隣地の畑の土より深い位置から作り、土留めを立ち上げませんと、効果がありません。それでも多少は染み込んできますが、影響を受けることはないようです。

（5）そのように考えた方が無難です。土盛りをする土の下の元々の土に、浸透を期待しないほうが良いでしょう。

（6）そうならないように、宅盤をかさ上げして、土留めを作るのです。

田の造成は、最初に投じる予算はケチらないほうが後々良いですよ。建物は地盤改良等で沈まない工法がありますので、駐車場等の位置の辺りも出来れば表層改良ぐらいしてもらってほうが良いでしょう。
全体的な広さがわからないので（1反分？300坪？）ちょっとこれぐらいしか書けませんが・・・

御参考まで

お礼

専門家の方が迅速かつ詳しく教えていただいて本当に助かります。確かにふわふわの土の上には住宅を建てられないですよね・・・。お米を作るための土地に、建物を建てるのですから、まずは土地の性能を変えないといけない、そのためには予算をきちんと見ておくということが大事だということもよく分かりました。
ありがとうございます！

回答No.2

KK2013

他の方の回答に補足ですが・・・

（1）建築基準法19条に「建築物の敷地はこれに接する道の境より高くなければならず・・・
　　ただし、敷地内の排水に支障がない場合・・・」
　　と条文がありますのでご確認ください。
　　ちなみに道路よりあなたの土地が低い場合は道路に溜まった雨水等が
　　あなたの家に流れ込んでいくかもしれません。その点に十分注意してください。

お礼

道路より低いレベルに立てる場合はきちんと排水できるかどうかも確認申請でチェックされるということですね。ありがとうございます！