土地の相対による取引の注意点

質問

新築のため土地を探していましたが、ハウスメーカーから物件の紹介がありました。不動産屋を通していないので、地主との相対取引になりますが、どのような点に注意が必要でしょうか？
移転登記は司法書士に頼むつもりですが、そもそもその土地が建築に支障がないかどうかを知るにはどうすれば良いでしょうか。
たとえば、近接する道路の幅が一定以上ないといけない等の要件（建築支障事項）を確認したいのです。
素人には難しいのかもしれないので、プロに頼みたいとも思います。どのような人に依頼すれいば良いでしょうか。ネットを見る限りでは不動産コンサルタントという職業があるようですが、調べると土地家屋調査士だったり不動産鑑定士だったりします。あるいは不動産屋ということになるのでしょうか。
また、不動産コンサルタントであれば、建築可否以外に、抵当権有無など今後のトラブル防止についても調べてもらえるという理解で良いのでしょうか。

回答No.1

noname#184449

不動産業者です

＞そもそもその土地が建築に支障がないかどうかを知るにはどうすれば良いでしょうか。

このような事はハウスメーカーの営業・プランナー（建築士）が調べれば一発です。

それより何より注意が必要なのは「土地取引そのもの」です。
ハウスメーカーは文字通り「家を建てるのが仕事」で土地の取引は無関係です。
なので、その土地がいくらハウスメーカーの紹介だったとしても、何かトラブルが発生してもハウスメーカーは何の責任もありません。

何故なら個人間取引は「契約自由の原則」からどのような内容だろうと、そこに有効な契約書があれば後から「そんなつもりじゃなかった」というのは通じない、全て「自己責任」だからです。

なのでその契約内容が果たしてご質問者様にとって「一方的に不利な内容でないか」をしっかりと精査する必要があります。

また、もう一つ注意が必要なのが「住宅ローン」です。

全て現金で買われるのなら問題ありませんが、住宅ローンを利用される予定なら現在殆どの金融機関は不動産業者の作成した「売買契約書」「重要事項説明書」の提出が無いと、審査すらしてくれません。

つまり「門前払い」です。

「売買契約書」は誰でも作成できますが「重要事項説明書」は不動産業者のみしか作成できません。

金融機関は「金貸しのプロ」であって「不動産取引のプロ」ではありませんから、自分たちが抵当権を付ける物件が果たして「担保価値があるかないか」「違法な取引でないか」をそれらの書類で判断する事になるのです。

取引に不動産業者が介在していれば、そのようなリスクは最小限に抑えられますから。

つまりご質問者様が懸念されている

●建築に関する法的な規制等の事前把握
●取引上のリスク
●（融資を利用するのなら）申し込みに対する便宜

等々は不動産業者がほぼ全て対応してくれることになり、又、取引に関する「仲介責任」が発生しますので、万一のトラブルの際はご質問者様側の代理人として動いてくれます。

確かに仲介手数料はかかりますが、これは上限が法的に決められているので法外な値段にはなりませんし、むしろ個別に土地家屋調査士や、不動産鑑定士、不動産コンサルタントを利用するよりは、手間や金額を考えても決して高くはないと思います。

私が不動産業者だから言う訳ではありませんが、これらをじっくりと熟考されて判断して下さい。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、不動産業者の方に仲介いただいた方が良いと感じました。
わかりやすいご説明で、大変助かりました。