マンションの打ち目地継ぎにシールが無い

質問

有名不動産会社（Ｓ）が分譲した築26年のマンションです。同じ不動産会社の系列管理会社が２年前まで管理していましたが、管理費が高いのに対応が悪いので他の管理会社に変更しました。そして９月から大規模修繕を開始しました。２６年目なのでタイルの下に隠れたコンクリート打ち目地継ぎシールを交換する事にし、タイルを剥がしたのですがシール用の溝はあるのですが全てモルタルが詰められていました。更に縦の誘発目地も同じ状態で、一部には溝を作る為の木の棒が入っていました。その木や実際に誘発したクラックが原因と思われる雨漏りも発生しています。竣工図書を調べたところ両方のシールはポリサルファイド系シールと記載がありました。分譲した不動産会社に苦情を言ったところ築２６年だから”当然のように”クレーム対応は出来ない、修理の一部は負担する、自分達では修理しない。大規模修繕の範囲内で行なえ。と非常に悪い対応です。理由は瑕疵対応１０年と悪質な不具合２０年の対応期間も過ぎていると言って対応してきます。第一回目の大規模修繕は不動産会社系列の管理会社が行ない、不具合を発見していた可能性も在ります。建築後８年目に管理会社が長期従前計画のために撮影した写真には伸縮目地に沿って5ｃｍ程離れた誘発目地が下にあるであろうタイルに連続したクラック写真が残されています。どうしても納得出来ません。大規模修繕には施工管理会社を入れていないのでマンションの管理組合で戦っています。どなたか助言か、対応方法をお教え頂けると幸いです。よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49） · ベストアンサー

変更後の現在の管理会社は、何も対応しないのでしょうかね。
また、大規模修繕工事業者は、どういう経緯で選定されたのでしょうかね。
あるいは、いまの管理会社が知らぬふりをしているということは、管理組合が独自に、相見積りなどとって、それで、総会にて、業者決定したのでしょうかね。つまり、いまの管理会社を外して、相見積りをとった、と。

素人集団の管理組合が、海千山千の業者を相手に、どう戦おうというのでしょうかね。
もし、本気で戦うというのならば、一級建築士に調査を依頼し、そして、弁護士を介しての訴訟ということになります。原告は、管理組合理事長です。で、その費用は、数百万円は下りません。それだけの額を管理費から供出しても、是非、戦うのだということになりましょうかね。

で、戦うということを理事会(役員)決定したとして、早急に、臨時総会を開催し、調査及び裁判費用の数百万円以上の支出を承認してもらわなくてはなりません。勿論、敗訴すれば、数百万円を溝に捨てたことになりましょうが、それでも、なお、断固戦うという組合員が何人いるかということになるのでしょうね。そして、大規模修繕工事も、厳密な調査の為に、一時中断となりましょうしね。

全般的に、管理会社との付き合い方に問題があるのではないかと思いました。
こういうことがありますと、やはり、大規模修繕工事は、管理会社に任せておいた方が良かったということになりかねないわけで、そうなると、ますます管理組合の自主性が後退するという風潮に拍車をかけるということで、ちょっと、困ったケースだなと感じました。

お礼

管理組合の戦いは、金銭補償で決着しました。徹底的に戦う事も検討したのですが、理事長への負担が高く、さんざん交渉した結果４００万弱の修復代金を出して貰う事で決着しました。管理組合自主性を保持しつつのギリギリの選択で、手抜き工事なのに悔しいのですが仕方ないところと思っています。ご回答本当に感謝しています。

補足

早速のご回答有難うございます。大規模修繕は管理会社を含め５社に見積、残念ながら管理会社は価格差が大きくて取れませんでした。見積の基礎を作ったのは管理会社でその出来が良かったので平等な見積が行えました。管理会社が落札出来ないときは、施工管理をお願いしたかったのですが、入札前から落選の場合は、施工管理のみは行なわないとの要請がありました。管理会社にもう少し動いて貰うよう要請します。自主性が後退するのは避けたいのですが、３９戸の小さな管理組合ですが頑張っています。確かに難しい問題で困ります。有難うございます。

回答No.3

inon

コンサルタントを入れずに大規模修繕を行うとそういうことになります。一人でも建築の専門家がいれば
修繕委員会でそのような意見が出たでしょう。
とりあえず、コンサルを入れて劣化調査を行うことから始めましょう。
お話しを聞く限り、今の管理会社では大規模修繕の設計をするのは無理そうです。

お礼

販社から４００万弱の修復代金を出して貰う事で決着しました。２６年経過なので支払い義務は無いと言うのをようやく説得した感じですが、明らかな手抜き工事なのに不満が残りますが、仕方ないようです。
ご回答本当にありがとうございました。

補足

ご連絡が遅くなり申し訳ありません。住民の理事会とは別に修繕委員会を設け、そこには大手ゼネコンの現場経験者も入りましたので、万全のつもりではいたのですが、確かにコンサルタントを入れるべきだったのかもしれません。ご回答本当に有難うございます。

回答No.2

gisahann

現実的な解決に向けて・・・・
通常コンクリートの打ち継ぎ目は構造上の余り影響のない位置で施工されますが、
あくまでコンクリートの強度は鉄筋や鉄骨で保持されています。
従って、この部分に水分が入りこみ腐食させることによってそれらの強度不足を招かないように
寿命維持のためすべてを覆い、またシールもしているわけです。

大きなコンクリート構造物ではクラックを発生させないように施工することは事実上不可能で
この障害を少なくする意味でもわざと継ぎ目や誘発溝を設けているところもあります。
なお、稀にはごく隙間の小さいクラックは水分の侵入とともに石灰化が進み、割れの影響が自然に
回復されることもあります。

また、建物全体的には日日の温度変化などにより、いわゆる息をしているように伸縮を繰り返して
いますので、段々とその場所は割れ目の長さ・幅が増大します。

従って、現状を建築士に確認してもらい、どの程度の補修をするのか専門家の意見を
取り入れなければなりません。

将来的にタイルの剥がれ防止のため、雨水の侵入が予想される場所の万全の施工が期待されます。

お礼

具体的なご提案を頂き本当に感謝しております。さんざん交渉した結果４００万弱の修復代金を出して貰う事で決着しました。工事は目地部分に木が詰まったいる所は木を除去し、シールし防水剤を塗布した上にタイルを貼りました。木が入っていないところは範囲が広く手が付けられないので、良く打診し問題ない雨掛かりの部分はタイルの上から撥水塗装しました。本当にありがとうございました。

補足

回答を頂いていたのにご連絡が遅くなり、申し訳ありません。本日住民集会の為、準備でパソコンを開いておりませんでした。取り敢えずの被害は西側誘発目地部の縦ラインです。７階建ての建物で横方向コンクリート打ち目地継ぎが各階にあるのですが、そちらは取り敢えずはクッラク連続してはありません。クラックが連続して発生していない事だけで、大丈夫と判断出来るのか、不動産会社は今まで大丈夫なのだから平気と簡単に言うので、それなら万が一の時は面倒見ると念書をお願いします。と切り返したところ明日雨漏りが発生するかも分からない。先の事の保証は無いとの返答です。呼吸をしている建物なら打ち目地の毛細現象や隙間からの湿気などで鉄筋が錆びる事を心配しています。ご回答本当に有難うございました。