住宅ローン借り換えについて

質問

7年前に新築を購入し35年でローンを組みました。

その当時は私も働いていたので、連帯債務で主人ー3200万、私ー1000万で借入しました。

現在10年固定の2.47％の利率で返済していますが、いろいろインターネットを見て金利の高さに借り換えを検討しました。残高は主人2700万　私800万です。

しかし、現在私がパートの為、借り換えの審査を受けられないと言われました。

主人に一本化するにも贈与税がかかるようなことも言われました。

今の銀行で変動にしても２．４％とそんなに変わらず、優遇金利もうけられそうにないので、
どうすることができるのか分かりません。

このまま仕方なく現状を続けるしかないのか、他に借り換えの方法があるのか教えてください。

よろしくお願いします。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞現在私がパートの為、借り換えの審査を受けられないと言われました。

パート・アルバイトは、安定した継続した収入ではありませんからね。

＞主人に一本化するにも贈与税がかかるようなことも言われました。

質問内容からの推測ですが・・・。
購入した住宅は「旦那持分７５％、嫁さん２５％」なのでしようか？
とすれば、嫁さんの持分を旦那に譲与する事になるので贈与税が発生しますね。
旦那が、嫁さんの持分を購入する場合は贈与税は不要です。
その代わり、嫁さん側に「売買に対して、所得税が発生」する場合もあります。
また、旦那が嫁さんの借金を肩代わりする場合は「嫁さんに贈与税」がかかります。
まぁ、夫婦間の贈与は税金が優遇されています。

＞このまま仕方なく現状を続けるしかないのか

まぁ、資金返済計画が杜撰だったと言う事です。
夫婦双方で住宅ローンを組む場合は「完済まで、会社を辞めない」事が原則ですからね。
最悪な事に、夫婦双方が連帯債務者なのでしようか？
極端な事を言うと、嫁さんが契約に反してパート勤務になっている事を原因に「嫁さん分の一括返済」を金融機関が求めても合法的な対応なのです。
通常は、正社員からパートに代っている事を金融機関が知っていても返済事故が起きるまでは一括返済は要求しませんがね。
現実的な対応だと、一番良いのは現状維持ですね。
持分が別々だと、担保価値は８０％以下に下がります。
旦那単独での借り換えも、多くの金融機関は拒否するでしよう。

＞他に借り換えの方法があるのか教えてください。

旦那に金銭的信用が存在する事を条件として・・・。
先ず、嫁さんの持分を購入する事も含めて借り換えを行うのです。
嫁さんの借金残高が８００万円との事ですから、実質的な担保価値は（嫁さん分は）約５００万円。
旦那が買主で、嫁さんが売主として売買契約を結びます。
その後、旦那が「住宅ローン借り換え３５００万円」を申し込むのですね。
持分が旦那１００％になるので、担保価値も通常に戻ります。
銀行・信金・信組など、色々な金融機関に審査を依頼して下さい。
※都市伝説にある「申込ブラック（多くの金融機関に多くの申し込みをすれば、ブラックになる）」は、存在しません。

余談ですが、一番言い方法は。
「繰上げ返済」ですね。
未だ返済開始７年目ですよね。繰上げ返済を行なうだけで、金利２％程度はチャラになりますよ。
一口に借り換えと言っても、新たに色々と手数料を請求されます。
民主党傀儡政権の「産業空洞化政策」の成果で、不動産価格は下落していますよね。
質問者さまの物件状態が分かりませんが、たぶん購入時点よりも下落していると思います。
※毎年送られてくる固定資産評価額を、ご確認下さい。
多くの場合、ローン残高よりも担保価値が低いのです。
先ず、繰上げ返済で１円でも借金残高を減らす事です。
そうすれば、借り換え時の融資希望額が下がるので審査に有利に働きますよ。

お礼

回答ありがとうございました。
そうですね、仕事辞めたことが一番問題ですよね。
一度私の土地の売買の方向で考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

86tarou

主人に一本化するにも贈与税がかかるようなことも言われました。＞
あなたの不動産持ち分を800万円分、旦那さん名義に変更すれば贈与税は掛かりません（売買したことになる）。
ただ、旦那さんの収入だけで審査に通る必要がありますが…。

お礼

回答ありがとうございました。
主人の年収は650万程度です。
まだ残っている残高が多いので、単独ローンは難しいかもしれませんね。
費用の面含め、売買する方向で考えてみたいと思います。
ありがとうございました。