住宅ローンの負担を少なくしたい

質問

住宅ローンについて悩んでおります。

現在、連帯債務（主人８：私２）の割合で住宅ローンを組んでいます。４年前に１０年固定のものに
ローンを借り換えしました。（最初の借り入れは１０年前です）
現在のローン残高は２４６０万ほどです。

ですが、４年前に借り換えしたローンのときの金利は
その当時のキャンペーン金利を適用しても２．４％（支払い額は
月相当額で１１万ほどです）と
いまより高い金利です。

手数料を払ってまで借り換えするのも大変ですし
今の固定期間のまま、金利を下げてもらうか
変動金利にしてもらえない交渉しましたが
銀行に取り合ってもらえませんでした。

現在私は妊娠中で上の息子も小さくて
もうしばらく仕事につくことができません。

他の金利の安い金融機関に借り換えする場合は
連帯債務者２人ともが就業していないと
ローンを組むことができないのでしょうか？

また、固定期間中は変動型など他の期間に変更することは通常出来ないものでしょうか？
もう１件、取引が通常ない銀行に問合せしたら
手数料（１～２万）はかかるが出きると言ってくださいました。
この不景気で旦那の給料やボーナスが大幅にカットされてしまったため、当面繰り上げ返済などは出来そうにありません。

質問以外のことでも、なにか参考になることがあれば
教えてください。

回答No.1

ojisan-man · ベストアンサー

「固定金利」というものは、何年間かの間（質問者さんの場合１０年ですが）金利を変更しないという約束の上に成立しています。
しかし金融機関にすれば、貸出金の原資になる預金は常に市場金利の動きと共に変動しているのに、貸出金のほうだけ金利を固定すると、もし途中で金利が上昇したら逆ザヤになるリスクがあります。

そこで金利リスクをなくすために市場との間でスワップ取引と言って、市場に手数料を払って変動金利と固定金利を交換して金利リスクをヘッジする手法を取ります。
だから契約期間の途中で固定金利契約を変更すると、金融機関自身が違約金を払わなければならなくなるので、原則として固定金利の変更は認めません。どうしてもという場合は利用者から違約金や手数料を取るのが一般的です。
つまり固定金利は文字通り「固定された金利」なので、どの時期に借りるかで損得は大きく違ってくるわけです。

他の金融機関に借り換えすることは可能ですが、その場合まず現在の借入金融機関に繰上げ償還手数料と担保の抵当権抹消費用が必要です。さらに新しく借りる金融機関に手数料や担保提供するための登記費用が必要になるので、よほど金利が安くならないとペイしません。
また借入の審査が当然あり、残債を返済するだけで支払能力を求められますので、場合によっては連帯債務や連帯保証が必要になるかも知れません。

ただ現在は、どの金融機関も住宅ローンが伸び悩んでいるので、いろいろ探せば有利な条件のものがあるかも知れませんが。

お礼

ありがとうございました。その後、銀行からまだ連絡はないですが
粘り強く交渉できれば。。と思います。

回答No.2

Domenica

> 他の金利の安い金融機関に借り換えする場合は連帯債務者２人ともが就業していないとローンを組むことができないのでしょうか？
絶対ということはないと思いますが、「借り換え」の場合は、「既存ローンの継承」が原則となります。
ただ、「連帯債務」といっても、いろいろなパターンがありますので、一概には言えません。どういう理由により「連帯債務」にされたのかも分かりませんし。
融資が２本立てだったりして、「ご質問者さま分を」完済してしまった…ということであれば、ご主人のみということもできるかと思います。
ですが、現状で繰上返済（＝ご質問者さま分の完済）は難しいのですよね。

> 現在私は妊娠中で上の息子も小さくてもうしばらく仕事につくことができません。
この点については、ご家庭のほかに、地域の問題でもあったりしますので、口をはさめませんが、これは、言わない方がいいです。
本当に余裕が無くなれば、そんなことは言っていられないと思いますので、「できない」ではなく「しない」のであり、「理由」にならないんですよ。返済できなければ家を手放さなければならない…という状況でしたら、ご質問者さまも、お子さんを預けてでも、収入を得ることを考えられるのではないでしょうか。
実際、お客さまの中には、本当にお金が切実なので、子供が預かってもらえるのならば、出産直前まで働き、産後休暇の期間が終了次第職場復帰をする…という方もいらっしゃいますし。

逆に、「しない」ことを選択できるのだから、まだ余裕があるとも考えられると思います。
ですから、あまり焦られない方がよろしいのではないかと思います。

当初借り入れが10年前で、6年経過したところで借り換えをされた。
借り換え住宅ローンは、固定金利選択型（固定金利期間10年）で、適用金利は2.40％
…ということですね。

> ４年前に借り換えしたローンのときの金利はその当時のキャンペーン金利を適用しても２．４％（支払い額は月相当額で１１万ほどです）といまより高い金利です。
これは仕方ありません。4年前と今では、状況が違います。
金利は生き物ですから、その時の市場の状況によって変化します。
4年前というと2006年。当時の10年国債の利回りは、年初1.5％半ば、夏前には2.00％近くまで上昇し、年末に1.70％弱でした。
対して、今年の利回りは1.00％前後ですから、4年前の住宅ローン（10年固定）の適用金利が、今よりも高いのは当たり前のことなんです。（ただ、当時の状況から考えますと、条件次第ではもう少し低い金利での借り換えもできたのではないかと思います。）

> 手数料を払ってまで借り換えするのも大変ですし今の固定期間のまま、金利を下げてもらうか変動金利にしてもらえない交渉しましたが銀行に取り合ってもらえませんでした。
ごく一般的な対応だと思います。
> 固定期間中は変動型など他の期間に変更することは通常出来ないものでしょうか？
固定金利選択型の場合、変動金利型の基本契約に「固定金利特約」をプラスして締結していると思います。
金利の見直しは、特約条項の見直しになりますから難しいと思います。
変動金利型への移行は、「特約」を解除することになります。
金融機関によっては、応じてくれるところもありますが、こういったイレギュラーな対応には応じない方針のところも多いです。

ただ、これまでは、「自行の住宅ローン」の「借り換え」には応じていなかった金融機関が多かったのですが、最近は、貸し倒れや優良顧客の取り逃がしを懸念して、相談（？）に応じる金融機関も「出始めて」はいます（少し前、私が住んでいる地域の新聞に、このような記事が掲載されていました）。
そういう点では、金融機関の姿勢も柔軟になってきているとは思いますが、まだまだ多くはないです。
ご質問者さまが相談に行かれた銀行では、対応をしているのかもしれませんが（本当にできるかどうかは分かりませんけれどね。ご質問者さまは実際にその銀行で借りている訳ではないので、セールストークということも考えられますし、担当者の勘違い…ということも往々にしてあるものですから）、Ａ銀行にできたことならば、他のすべての金融機関にもできるはず…とはお考えにならないでください。