中古マンションの適正価格を知るには

質問

中古マンションの購入を検討しています。
でも、広告を見ても、中古なのに意外に高い気がします。
理屈で考えると、マンションの寿命はせいぜい５０年だから、価格（土地の持分を除く）が毎年５０分の１づつ下がってもよさそうなのですが、築１０年も経つのに、価格は新築とあまり変わらないのはなぜでしょうか？

物件の使用状態や不動産業の状況によっても価格は大きく変わると思いますが、おおまかな適正価格を知る方法を教えて下さい。

回答No.3

tnt

新築には新築としての魅力がありますが、
中古になると、もう「中古」なので、
外見が良くて見栄えが良い物は、
あまり築年数に関係なく値段がついているようです。
見栄え＝管理の良さ　でもありますから、
それも一理ありますが。

新築マンションの値段は逆に付近の中古の相場から
決まるなんていう話もあります。

やはり物件を丹念に見て廻るしか無いのでしょうね。

ところで、やはり建物には寿命がありますから、
私もsheep21さんと同じ考え方を持っていますし、
超高層の様に、土地の持ち分が少なくて
壊す費用がかさむ物件では、
ある程度年数が経つと、逆にマイナスの価値に
なる事もあるのではないかと思っています。
（取り壊しをしないと危険なぐらいになったとき）
鉄塔は建てるときと壊すときで同じだけ
費用が掛かるようですから。

お礼

回答ありがとうございます。
中古でも見栄えのいいのは値段がつくのですね。

自分としては、修繕や取り壊しの費用のほうを心配して、多額のお金を払って中古物件を取得しようという気になれません。

回答No.2

ton01

>築１０年も経つのに、価格は新築とあまり変わらないのはなぜでしょうか？

景気が悪いため、土地の値段が下がり新築が安くなってからです。

＞公示価格は大体１～２割はサバを読んでいるそうです。例えば１６００万円の表示なら、思い切って「１４００万円でどうです？」くらい言って、ＯＫなら「では仲介手数料込みで」と追い討ちをかける、くらいが良いようです

これで購入はできないのではないでしょうか？
公示価格とはあくまでも売買価格を決める上での参考のひとつで、売買価格はそれより上です。
中古マンションは所有者の状況によるところが大きいです。所有している人たちはローンを組んでいる方がほとんどなので、そのローンを消すのに持ち出しできるかできないかにより価格は決まってくるでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
売値は現在の客観的価値というよりも、売り手側の事情が大きく影響しているのですね。
でも、自分が高く買ったからといって、中古物件を高く売ろうとしても、買い手はつかないのではないのでしょうか。

回答No.1

daibutsuda

適正価格については、地道なリサーチしかないと思いますよ。周辺のマンションの築年数／公示価格を、新築なども含めて表にするのがよいのではないでしょうか。

ちなみに、購入価額－減価償却で考えると、数年前のマンションの方がいまの新築より高くなりますよ。何せ、ここ数年でマンションの相場は大幅に下がってますから・・・。
sheep21さんの計算式では、１０年前４０００万のマンションだったらいま３２００万ということになりますが、おそらく同等以上の新築マンションがもっと安く買えるでしょう。これだったら２０００万がいいところ。

あと、公示価格は大体１～２割はサバを読んでいるそうです。例えば１６００万円の表示なら、思い切って「１４００万円でどうです？」くらい言って、ＯＫなら「では仲介手数料込みで」と追い討ちをかける、くらいが良いようです（仲介手数料は法律で決まっているので、値切ることが出来ない。したがって「込みで」というのが効果的）。
私も購入を検討して長期的にウォッチしてますが、２週間ほどで公示価格が１００万程度値下がりした物件もあります。公示価格などいい加減、という所以です。

もっとも、この辺も物件によりにけりですから、あまり値切ると「買う気なし」と判断されて袖にされたり、現所有者の心証を悪くする可能性もありますので、まずはリサーチです。値段を中長期的にウォッチして、価格感覚を養って、自分で「相場感」を身に付けられるようになるしかないかと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
まだ、検討を始めたばかりで、相場が全くつかめていないので、周辺物件の価格の表を作ってみます。

広告の売値というのは、多分希望が入っているだろうなとは思いましたが、どれくらい乗せているのか検討もつきませんでした。
お互い、良い物件にめぐりあえると良いですね。