住宅ローン、繰り上げ返済のタイミングについて

質問

昨年12月より新生銀行にて条件付５年間金利１％で２５００万円の住宅ローンを
組みました。源泉徴収額は年間約２５万円です。

そこで質問です。今現在約３００万円ほど繰り上げ返済に回せそうなのですが、
どのタイミングで繰り上げ返済すべきでしょうか。
金利が５年間１％ということと、住宅ローン控除を考え合わせると、ローン金利が
上昇するまでは繰上げせずに控除をできる限り多く受けるほうがよいのか、
とにかくどんどん繰上げ返済していくほうがよいのかわかりません。
どちらを選択するほうがどのくらい得なのか教えてください。

回答No.2

oakz · ベストアンサー

精神論は無視して質問に対する回答のみします。

まず、３００万繰上げ返済した場合はNo.1の方の回答通り３００万×１％×５年＝１５万円の得になります。

一方、繰上げ返済しなかった場合も住宅ローン控除は１％なので同じく５年で１５万円になります。

ただし、これは質問者の方が所得税を２５万円以上払ってる場合になります。
２２万円以下であればローン残高が２５００万であろうが繰上げして２２００万になろうが控除額は同じです。
支払っている以上の控除は受けられないので。

個人的には繰上げ返済は年末で年明けまで待つ、という以外はできるときにするのが一番得と考えています。

お礼

ご回答ありがとうございました。
ここ数年、所得税は２５万以上で今年も２５万以上という前提であれば、繰上げ返済（手数料は０です）しても、控除を受けても金額に差がないのであれば、なんとなく控除を受けた方が気分的に得したような気がするので、しばらく繰上げしないで、様子をみてみようと思います。

回答No.1

esse-eco

結論から言うと、いつでも繰り上げ返済が可能で、返済手数料が取られるならば、１回でまとめて返済した方が特です。おすすめは、分散投資で運用しておき、５年後にどーんと返しましょう。また、分散投資しなくても、もしものために現金として持っておく価値はあると思います。１５万円よりももしもの時の現金が無くなる方が怖いと思います。

なぜか？（単純説明）
２５００万円の利子を概算すると、とられる利子は
２５万×５年＝１２５万－α

３００万繰り上げ返済すると、とられる利子は
２２万×５年＝１１０万－α

つまり、１５万円の特となります。

一方、３００万円を投資信託等で運用すると、平均５％と考えると（絶対に分散投資しましょう。）
３００万円×０．０５×５年＝７５万円

繰り上げ返済：１２５－１１０＝１５
運用すると　：１２５－７５　＝５０

つまり、＋３５万円の特となります。

運用経験がなければ、投資信託もリスクもあるので、一概によいとは言えませんが、計算してみると、１５万のために、繰り上げ返済するよりも、現金として手元に置いておき５年後にまとめて払った方が、「急にお金が必要になったときのリスク」を回避できると思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
投資信託の経験が無いので少々不安ですが、そちらのほうも少し勉強した上で検討したいと思います。