根抵当での借り換えは可能ですか？

質問

20年ほど前に自宅を根抵当担保で7000万円ほど借り、事業資金としました。
金利は毎年秋の長期プライムレートを適用する変動金利です。(今は1.5％です）
残債があと100万円でこの夏には０になるはずです。

そこで、全額の返済後に5000万円ほど借りることができるものでしょうか？

私の条件
(1)今まで返済の遅れなど一度もありません
(2)今は20年前の収入がなく年金収入が50％以上です。もちろん返済のめどはあります。
(3)今年、自宅の所有権の半分を孫(未成年者）に贈与しました。
　　　　　　（このことがとても気になっています）
(4)金利は今まで通り、長期プライムレートの変動を希望。

また、今の残債額の100万円を早めに返済し5000万円の借り換え？ができるものでしょうか？
特に(3)の件が信義則に反するようで金融機関に相談をしていません。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

根抵当というのは、「極度額」という名前の借り入れ限度内であれば、いつでも借入額を増やしたり、減らしたりできる仕組みですので、１００万円を返してから借りてもいいですし、返さないうちに借りてもいいでしょう。

　但し、銀行が質問者さんに対して「返済能力あり」と認めればです。

　銀行はその物件の所有権を取りたいためにお金を貸すのではなく、利息の支払いと元金を返済してもらうのが第一目的ですので、「返済能力がない」と思えば、担保があっても貸しません。

　質問者さんが自分で「返済能力あり」と思っていても、年金収入以下の自前収入しかないとなると、借り入れは難しいかもしれません。

　詳細な返済計画書を用意して交渉することをお勧めします。

　（３）の点を気にしていらっしゃるので、私が知っている話をしますと、まず「信義則」に反するということはありません。

　抵当物件の譲渡や贈与は法律が許していることですから、堂々とやってよいことです。

　が、銀行が（法律上の根拠はないのですが）、そういう贈与や譲渡を嫌うのも事実です。

　自己破産は法律上認められる制度ですが、自己破産した人間にカネを貸したくはない、と思うのと一緒です。

　受贈者や譲受人は、過去の経緯を知らないので、銀行が根抵当権などを実行すると、「銀行に（騙し）取られた」「銀行は非情だ」などなどと表現して、銀行を非難するケースが多いからです。

　貸して喜ばれるならともかく、非難されて、悪評判を立てられるのは困ります。

　貸すか貸さないかは銀行の自由なので、そんな面倒事は避けたいと思う銀行なら「貸しません」と言うでしょう。

　質問者さんがつきあっている銀行がどういう経営方針の銀行か分かりませんので、見通しを言うことはできませんが、借り入れは難しそうな感じはしますね。

　とりあえずここで質問してもラチはあきません。

　融資をお願いしてみて、断られたら100万円を返済後、根抵当権を外してもらって、その後でアチコチに依頼してみるしかありません。

　おおむね、銀行よりは信用金庫、信用金庫よりは信用組合が、という順で「借りやすい」です。

　が、反面、利率は高くなります。

　それを踏まえて交渉なさってください（どこでも返済計画書は大切です）。

回答No.1

oska

＞全額の返済後に5000万円ほど借りることができるものでしょうか？

根抵当権が設定している不動産に「５０００万円以上の価値」があれば、借りる事が出来ます。
抵当権でなく、根抵当権ですからね。
基本的には、設定額までは自由に借金が出来ます。

＞今の残債額の100万円を早めに返済し5000万円の借り換え？ができるものでしょうか？

債権者次第です。
現在借りている金融機関の根抵当権が抹消されないと、新たな金融機関は融資を行いません。
同じ金融機関からの融資だと、借り換えというよりは「金利値下げ」でしようね。
「金利を安くしろ！」と、相談するだけです。
交渉が決裂すれば、残債務を完済して根抵当権を抹消。
新たな金融機関に、融資を申し込むだけです。