親所有の土地に、息子が新築する場合。

質問

親の土地（抵当権なし）に、建物を建てても良いとのことで、住宅会社と話を進めております。

その際、ローンを組みにくくなったり、親が連帯保証人になったりする必要があったりするのでしょうか？

土地の使用承諾書とかであればしてくれるとのことですが、保証人には今までなったことが無いのでなりたくないようです。

地元の銀行から10年固定などで借りる予定です。

必要な手続きなど教えてください。

回答No.1

noname#159030 · ベストアンサー

保証人になる必要は無いですよ。

例えば、土地・建物の代金の一部を出すとかなら連帯債務者になってもらうというのが

通例ですが、土地の使用貸借を許可とかなら保証人とかには

関係なくいけます。

土地の使用許可と家の建築の許諾を示す書類を作成してもらえば

いいのではないかと思います。

ただし、家の購入資金の融資を受けるときに土地に抵当権が付く可能性大なので

銀行との交渉ですね。

連帯保証人になる必要はないはずですが。

土地を担保に入れるくらいなら保証人になることは可能性は皆無に近いのでは。

ただし、延滞が続くと担保の土地は取り上げられるので、それを頭に入れておいてください。

お礼

銀行によって対応が違うようで、連帯保証が必要な銀行と、抵当権のみで大丈夫な銀行と両方ありました。
ありがとうございました。

補足

土地に抵当権ですか・・　そうですか。

借り入れ金額は年収の4倍くらいですが、それでも抵当権がひつようなのでしょうか？

できれば土地を没収されたりする心配を親にはさせたくないと思っております。

回答No.6

oyazi2008

不動産業者です。少し事の本質を説明しましょう。
連帯保証人＝債務者（借入人）と同様の債務額の負担を背負います。はっきり申し上げ、債務者と同じ立場です。借入人が支払い不能ならば、連帯保証人が支払わなければなりません。
担保提供者＝これは担保に差し入れた土地などを差し出せば、売却しても残った場合の債務を請求されることはありません。
と、全く条件が違います。
また、なぜ銀行などが土地を担保に取るか？というのは、担保価値の問題ではありません。万一の際の売却や強制換価（競売など）の際に土地建物一括で処分でき、物件の権利上瑕疵無く換価可能だからです。
現在、ほぼすべての金融機関が親族などの建設地の提供を受けた場合は担保提供させられます。これが融資条件の一つとなるわけですから、成就出来なければ融資は受けられません。
お父さんが新築用地として土地を提供する以上、担保提供云々に依らず自分で換価や処分、使用できる可能性はなくなるわけですから、担保設定されても実質変わることは無いのですがね。
将来は、そのまま相続という形になるのでしょうから、他の方が記載されているように相続時価税清算制度等の住宅新築時の税務上の特例を利用して、贈与を受けてしまうという方法もあります。
尚、担保提供する場合は、最初に土地の貸借の承諾書の様な書式を銀行に提出し、融資実行時に、抵当権設定契約書に署名実印押印するだけです。
銀行などが連帯保証を要求する場合は、借入人の返済能力に疑念がある場合です。それが問題ないならば連帯保証を求められることは無いでしょう。

回答No.5

misawajp

＞できれば土地を没収されたりする心配を親にはさせたくないと思っております。

これは、質問者がローン返済しないかできなくなったときにだけ当てはまること

その場合には、仮に土地は残っても建物は競売されます
五十歩百歩です　
家を建てるなら、住宅ローンを利用したいなら、基本的なことから勉強することです（今の考えのままでは、うまくは進みません、そのことを肝に銘じるべきです）

回答No.4

ofuroyoifu

私も同じ境遇で新築しました。
私の場合は抵当権の設定を親が認めてくれたので、すんなりといきましたが、質問者さんのようにもし抵当権の設定を親が認めてくれないときは、相続時精算課税制度を利用して親から土地を贈与されることをお勧めします。親御さんが65歳以上なら利用できます。2500万円まで控除できます。
最後の手段としてお考えになってもよいのではないでしょうか。

http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-topics/1_07.html

回答No.3

manno1966

> 借り入れ金額は年収の4倍くらいですが、それでも抵当権がひつようなのでしょうか？
絶対に必要です。
現在は、法律(貸金業規制法)で、年収の1/3を超える無担保融資を禁じています。
消費者金融を対象とした法律なので、銀行は対象外となりますが、無担保での融資は厳しいです。

また、そのような金額を無担保で貸せば、銀行は監督官庁から指導され、営業停止等を含む行政処分の対象となるかもしれません。
バブル崩壊時に不良債権処理で痛い目を見て以降、厳しくなっていますから。

まずは普通に申し込むと、土地所有者の連帯保証を求めてくるでしょう。
交渉で、土地の担保設定のみに止めてもらうところまでは可能でしょう。
しかし、担保設定すら拒否すれば、住宅ローンを引き受けてくれる金融機関は存在しないでしょう。

お礼

抵当権は必要ですね。
連帯保証は現行によって対応が違うようでした。
ありがとうございました。

回答No.2

misawajp

その土地に抵当権を設定することを要求されます（建物はもちろんのこと）

抵当権の設定を了承すれば連帯保証を求められることはほとんどありません（そのための抵当権設定ですから）

抵当権設定を拒めばローンは断られます

抵当権について勉強してください

お礼

ありがとうございます。
抵当権は必要ですね・・　土地がなければ建物は無価値ですからね。