優良な顧客（住宅ローン）とは？

質問

住宅ローンの金利って、金融機関の店頭やＨＰに載っていますが
実際はそれよりも優遇してもらえる（顧客によって金利が異なる）
こともある、とこのサイト内の回答で読みました。

金融機関にとって優良な顧客とは、具体的にどのような顧客でしょうか。
住宅ローン貸付の場合、で教えていただきたいです。

返済計画がしっかりしている（借入額に無理がなく破綻の可能性が少ない）
預金がある（定期をたくさん作ってくれるとか？）

…以外には何があるでしょうか。
借入額の多い少ない、借入期間の長い短いなどは関係あるのでしょうか。
（収入が少ないのにめいっぱい借りるのは違う、とはわかりますが…）
一言に「優良な顧客」といっても、具体的になんだろう？と思いまして…

そういう場合は、自分から何も交渉しなくても、金融機関のほうから
優遇した金利を提示してくれて「ぜひうちで借りてください」みたいな感じになるのでしょうか。
それとも、こちらから「もう少し金利が安くなりませんか？」等交渉したら
場合によって（金融機関の判断次第で）優遇してくれる、という感じですか？

でも元々金利のかなり安いネット銀行では、そういうのはないですよね。
ほぼ全てがネットと郵送だけのやり取りなので、担当者と話すこともないし
交渉してこれ以上安くなるとも思えません(^_^;)

ちなみに我が家はちょうど公庫＋都銀からネット銀行へ借換契約をするところで、
他に都銀１行で仮審査だけしました。
（夫45歳単独で1,400万を少し余裕を持たせて12年借入にしました。
　元は夫37歳の時に3,500万を35年で借りたローンで、借換後も繰上げで
　10年以内に完済したい！と思ってます、一応…）

ネット銀行の方が良いと思ったので、結局都銀の本審査は申し込みませんでしたが
都銀の本審査の書類には、預金や借換対象の不動産以外の資産を申告する
書類がありました。
自宅以外の資産の有無も重要ということでしょうか。
ネット銀行では他ローンの有無は聞かれても、そのようなことは
何も聞かれませんでしたが…。

回答No.4

oska

＞実際はそれよりも優遇してもらえる（顧客によって金利が異なる）こともある、とこのサイト内の回答で読みました。

確かに、優遇はありますね。私自身、経験しています。

＞金融機関にとって優良な顧客とは、具体的にどのような顧客でしょうか。

預金高云々でなく「メイン銀行としているか否か」だけです。
全く取引が無い銀行に住宅ローンを申し込むのと、社会人になってからずーーっとメイン銀行として取引がある銀行に住宅ローンを申し込む。
当然、後者の場合が優良顧客ですよね。
一度に１０００万円を預金する客よりも、毎月１万円を定期的に積み立てている客が信用が高いのです。

＞交渉したら場合によって（金融機関の判断次第で）優遇してくれる、という感じですか？

これは、ケースバイケースですね。
通常は、契約最終段階に「金利が若干高いな！？」とさり気なく言うのです。
そうすれば、担当者は上司と相談に行きますよ。
但し、この金融機関と長い定期的な取引がある場合です。
私の場合は、これで金利が下がりました。
その代わり「新たに、この銀行グループが発行しているクレジットカードの同時申込」というお願い（と言う名の命令？）がありましたがね。
４０００万円のローン残高が１０００万円程度になった頃、２件目の住宅ローンを組みました。
この時は、金融機関側から「借りませんか？」と電話・ＤＭが届きましたね。
一件目が完済した時は「リフォームローンを借りませんか？金利も安くしますよ」と電話がありました。
私の場合は、公務員でもなく大企業勤務でもないので「銀行取引の履歴」が考慮された様です。
「○○さんは、契約は１００％守る方だ！」とね。
当時の融資担当者（今では、生意気に支店長）が、飲み会で言ってました。

＞元々金利のかなり安いネット銀行では、そういうのはないですよね。

その通りですね。
ネット銀行の場合は、通信販売で「不特定多数を対象」にしています。
基本的に、交渉の余地は無いでしよう。

＞都銀の本審査の書類には、預金や借換対象の不動産以外の資産を申告する書類がありました。

「？？？」何故？「？？？」
もしかすると、（お怒りを承知で）「融資対象物件の評価額が、融資希望額に達していない」のかも知れません。
ここ数年は、日本は無政府状態ですよね。与野党共に、政治には興味が無く「興味があるのは選挙だけ」の状態です。
結果、日本経済は他の先進諸国に比べて３周遅れ（経団連）の状況です。
不動産価格は、下げ止まりがありません。どんどん値下がりが進んでいます。

＞自宅以外の資産の有無も重要ということでしょうか。

たぶん、融資（借り換え）希望額が自宅の市場評価額とかけ離れている可能性が高いですね。
１００万円の価値しかない物件に、１００万円は融資しません。
間もなく、固定資産税納付書が届きますよね。
この時に、課税評価額を確認した上で融資希望額を見直す事も必要かも？
お急ぎの場合は、最寄の市町村役場の税務担当部署で確認出来ますよ。

お礼

回答ありがとうございます。

今メインで利用している都銀のローンは本審査を申し込まなかったので、結局どうなのかはよくわかりません。
最初に住宅ローンを組んだ時から利用し始めた銀行で、住宅ローンの他、給与振込、定期預金（毎月10万＋ボーナス年2回30万ずつを積立）、公共料金引落などで利用してますが、この程度ではあまり出来ないかなという感じもしますね(^_^;)

「融資希望額が融資対象物件の評価額に達していない」ということはまずないと思います。
築9年になるマンションですが、何故か自分でも驚くほど価値が下がっていないようなので・・・。
時々同じマンションの部屋が売りに出ているのも不動産のチラシで見ますが、未だに購入価格から3～400万程度安くなっただけの価格で売れていますし。

今回は希望のネット銀行で承認されてますので、そちらで借り替えます。
けど、預金残高や資産状況の申告って普通はそうないものなんですね。
送られてきた本審査用の書類を見て、こんなのも書く必要があるんだ？ってちょっと思いましたから(^_^;)

回答No.3

shibaryuta

こんにちは、通りがかりのローン返済者です。言ってはることはわかります。
あると思いますよ。本人の属性ですね。是非この人に貸したいと思うような、全く金融事故歴のない医者とかですが。

お礼

回答ありがとうございます。

職業なども関係あるのでしょうか。
とはいっても、例えば医者が必ずみんな高収入とは限らないので
結局は個人を見てから、って感じでしょうかね～。

回答No.2

FCR-ZERO

＃１です。

それ以外の特別優遇に関しては、あると言えばあるでしょう。
ただ、私の知る限りでは、あくまでも、それまでにその銀行とどれだけ深いつきあいをしているかよってだと思います。
営業担当の方から紹介があります。

これは住宅ローンの金利優遇に限らず、すべてに当てはまると思いますが。
例えば、以前は数年に１度、銀行から旅行に招待されたりとかありましたし。

なので、一見の申し込みで特別な優遇を受けられることはないと思いますよ。

何億もの資産があって、それをその銀行に全て預けるというのであれば、また話は違いますが…。

お礼

回答どうもありがとうございます。

優遇の話を持ってきてくれるのはよほど預金をしてるとか
深いつきあいがある人など、ごく一部に限られるのですね。

うちも預金はしてますが、億じゃないですし
以前は営業の人がうちを訪ねて来てたのですが、
資産運用とか興味ないので毎回お引取りいただいていたら
今では誰も来なくなりました（笑）
まあ、もともと大した預金額じゃないですし…。

今回安い金利のネット銀行に借換できたので
そこでがんばって早く完済したいと思います＾＾

回答No.1

FCR-ZERO

住宅ローンの優遇金利については、単にその銀行とどれだけ関わりがあるかですよ。

・給与受け取り口座にする
・クレジットカードを作る
・投資口座を作る
・公共料金の引き落とし口座にする
・年金受取口座にする

等々です。

その条件は銀行によって違いますので、各銀行に確認してください。

例えば、ソニー銀行の場合、

http://moneykit.net/visitor/hl/hl23.html

ただ、優遇金利には、一般的に「当初期間優遇タイプ」と「全期間一律優遇タイプ」の２タイプがあるので、その辺も注意が必要です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

回答に書かれているような条件は銀行のＨＰなどにも
はっきりと記載されているものですよね。
これらの条件を満たせば誰でも受けられる優遇以外に
金融機関が個人ごとに判断してさらに優遇してくれる場合が
あるのかな、と他の方の回答を見て思ったのですけど
そういうことは一切ないのでしょうか？

当初期間優遇と全期間優遇については理解しておりますので
大丈夫です＾＾