分譲マンション 景観の訴訟について

質問

長文になりますが、真剣に悩んでいますので専門家の方から回答頂けると助かります。2011年8月に分譲マンション（5F建4F）を購入しましたが、景観について悩んでいます。内容とは、南面のリビング（約３mの窓）側の道路を挟んで７～８m先に電柱があり、自分達の目線ちょうどの高さに高圧線のトランス？変換機のようなものがモロに見えます。その電柱自体は隣人との境（自分達は3号室で、3号室と4号室の境にある）にありますが、リビングのどこに行っても視界に入ります。また4F横全体に高圧線が数珠繋ぎに見えます。購入時にわからなかったのか？については、モデルルームは実際の1F部分が可能でした。自分達が選んだ3号室の１Fも南面リビングを確認したのですが、その電柱はマンションのちょうど１F部分が高台になっており、モデルルームの１Fからは電柱すら見えない状態でした。また実際に住む4Fから確認出来たのは、「マンション購入金額を全て支払った後の内覧会」でした。その内覧会で電柱が見えた時は、愕然としました。しかしローン契約、住民票移動なども既に済ませていた為、その後営業マンに言い出すこともできず、妻にも相談しましたが、我慢すれば何とかなる。という感じで今日まできています。しかし実際の毎日は、厚めの遮光性カーテンを常に閉じ電柱の形すら分からないように生活しており、息がつまりそうです。妻の思いは分かりませんが、多分どうにかなるものでもない。気にしない。と考えているかと思います。そこで本題ですが、「契約前、契約後に担当営業から「４Fは電柱のトランス？変換機が見える」といった説明は一切ありませんでした。また、ローン契約、住民票移動、購入金額の支払い後の内覧会で初めて状況を知るというのは問題ではないのでしょうか？（実際に住民票移動、ローン契約後だったので状況を受け入れるしかありませんでした）。7ヶ月経った状態ですが、訴訟などを起こし「慰謝料？また電柱を動かすための費用を請求」することは可能なのでしょうか？ちなみに電柱はNTTの柱1本と、お店の敷地内に高圧装置がありそれを変換する為の電柱（この電柱はこの店の資産）1本になります。電力に電柱移動も相談しましたが、高圧を変換するその電柱はその店の資産なので、電力側では決めれないとの回答でした。最低でも、この店側のトランス？変圧器が乗った部分のみ、移動できればと考えています。このマンションを売るときにも、査定が下がる事や買い手がつかないなど、毎日後悔の日々です。何卒よろしくお願いします。

回答No.3

nanasyoupapa

再度、補足読みました。

ポイントとなるのは、契約時に置いて、質問主様が、自分の部屋から電柱（トランスを含む）が見える可能性を知る立場にいたかです。

売主は、質問主様が気付いたかは、問題にしないと思います。
前回に回答にも書きましたが、重要事項説明書に添付の図面等の平面図や配置図に電柱の位置を記載するのは、青当売りの場合、建物が敷地の何処に配置されるかが曖昧な為、建物と電柱の位置関係を明確にする為に、図面に記載します。

建物の外観が出来ている状況では、既に電柱の位置と建物の位置関係がわかり、購入した部屋との位置関係も想像出来ます。この場合は、売主は、自分は過失が無いと主張するでしょう。
多分、私が以前務めたいたデベロッパーも過失は無かったと主張すると思います。

裁判を起こした場合に、勝てるかどうかは専門家（弁護士）で無いとわからないと思いますが、売主サイドとしては、普通に考えて対応はしないと思います。
移設交渉等ののお手伝いをする可能性はありますが、自主的に移設費用を負担する事はしないでしょう。

厳しい言い方をすれば、質問主様が、自ら言っているように、高圧線＋トランスの存在は知り得たのに確認をしなかった事になり、説明をしなかった売主と確認をしなかった質問主様でどちらの過失が大きいです。

最終的にどうするかは、質問主様の判断ですが、クレームとして扱うより、
目の前の高圧線＋トランスが気になるので何か対応方法はないか、相談する事をお薦めします。

この意見は、あくまでもデベロッパーサイドとしてクレームが入った場合の対応状況としての考えであり、デベロッパーが敗訴する場合もありますので、ご了承下さい。

お礼

とりあえず、販売元に相談しました。クレームではなく、相談という形で。担当営業マンよりTELがあり、難しいかと思うが電力に可能かどうか聞いてみるとの事でした。結果があり次第また記載させていただきます。

回答No.2

nanasyoupapa

補足を読ませて頂きました。

重要事項説明書の一部としての図面は頂いていないという理解でよろしいでしょうか？
カタログと思っている書類に、宅地建物取引主任者の記名押印等はありませんか？

ここからは、無いという前提で回答させて頂きます。

無いという場合、書面では説明を受けていないと解釈出来ますので、
質問主様が、購入した部屋と電柱の位置関係が、契約時にある程度推測出来たかが、大きなポイントになります。

実際に契約された時に、ある程度建物が立ち上がっていて、購入した部屋の位置が想像できた場合は、自分の部屋の近くに電柱が来る事をある程度納得して購入したと主張された場合、確認を怠ったのは質問主になります。

逆に、建物の位置が特定出来る前に契約した場合は、部屋のそばに電柱がくるのは納得していないと主張出来るからです。
その為の、図面に電柱の位置を記載します。

これで、先方にクレームを付ける準備が出来た事になります。
この後は、先方の出方次第になります。

前回の回答で大手・準大手の書いたのは、ある程度名前の知られたデベロッパァーは評判を非常に気にしますので、
クレーム対応は専門部署が客観的に対応します。

それに比べ、中小は、余り気にしないのが普通です。

行き成り、重説うんぬんは、相手を硬化させますので、先ずは、クレームでは無くて相談として、対応出来ないかと探りを入れるのがベストです。
相手が、有無を言わさず、断ってきた場合に限り、目の前に電柱が来るのはわからなかったと伝えて下さい。ここではじめて、先程の確認事項に繋がります。

要は、質問主様は、実際に部屋に住んみて、電柱の位置が理解できた話になるのです。
７ヶ月は、我慢してけど、やっぱり我慢出来なかったと主張してみて下さい。

次の段階としては、各都道府県庁には、不動産取引のクレーム窓口があるはずです、ここに契約書類を持って、電柱の位置の説明を受けずに購入し、クレームを受入無いと相談して下さい。
行政サイドが重説の説明義務違反と感じれば、指導して頂けます。

これでも駄目なら訴訟ですが、行政サイドが違反と思わない状況では、勝ち目はありません。
仮に、違反と感じてはじめて勝ち目の可能性がありますが、それでも対応しないという事は、相手は、徹底的に争ってきます。

出来れば、訴訟回避の道をお薦めします。

補足

当時の資料を探してみたら、カタログ、図面集（これは建物の全体、側面、各部屋レイアウトあり）、重要事項説明書などがありました。重要事項説明書の中には「説明をする宅地建物取引主任者」の記入押印がありました。ただどれを見ても、購入した部屋と電柱の位置関係が分かるものはなかったです。また、重要事項の説明を受けたのは実際のマンション1F3号室です。そこから南面リビング側も確認しましたが、電柱は見えませんでした（お店側が高台になっており、ちょうどマンション2Fから電柱がたっているようなイメージです）。また契約時には、建物外観はほぼできており、内装工事を進めているような状態でした（しかし部屋に入れたのは１F部分のみ）。購入前までに、周辺を散策し、自分達の部屋4Fあたりに何があるのか？を確認すべきだったと言われれば、その通りです。まさか自分達の目の高さちょうどに高圧線＋トランスがあるとは想像できませんでしたが。(1)建物外観がある程度できていたので、購入する部屋の高さはある程度想像出来た事、(2)内覧時にクレームをつけなかった事、などからやはり難しいでしょうか？また、重要事項説明書特約事項には「都市計画で・・・本物件周囲の環境、展望、日照採光、通風、各種電波受信などの環境変化を生じさせても意義を申し立てない」とあります。これは建築前にあったもの、建築中に確認できたもの（この場合電柱）についても意義を申し立てないできない意味合いになるのでしょうか？

回答No.1

nanasyoupapa

元マンションデベで重要事項説明書の作成に携わっていた者です。

先ずは、お手元にある重要事項説明書および重要事項説明書の一部となっている図面集での確認をお薦めします。

重要事項説明書に記載があったり、図面集（建物配置図や平面図等）に電柱の位置の表示があった場合は、
立場的には、余り良い状況とは言えません。

その電柱は、元々無かったのでしょうか？

元々あった場合は、実際にその電柱を見れば、トランスが付いているのが確認出来ます。
その場合は、質問主様は、自分で確認出来る立場であった訳ですから、
質問主様が、トランスの高さを営業担当に確認し、間違った説明を受けた以外は非常に厳しいです。

また、元々無かった電柱にトランスが設置された場合で、且つ売主がその電柱にトランスが設置される事を知り得た場合は、
交渉に余地はあると思いますが、売主も知らなかった場合は、重説の説明不足に該当するかも微妙です。

先ずは、営業担当者もしくはお客様相談窓口等に相談してみては如何でしょうか？
売主が過失があると感じ、且つ売主が大手・準大手位なら、訴訟になる前に譲歩しますよ。

逆に訴訟になるケースは、自分達には過失が無いと思っている訳ですから、徹底的に争う事になります。
訴訟を起こしても、時間と労力を考えて、それに見合う見返りがあるとは想像出来ません。

もし、重要事項説明書に電柱の記載が無かった場合は、重要事項説明書での説明を受けていないとクレームして下さい。
これは、違反になる可能性があるので（但し、建設時の建築の状況で既に確認出来る場合はその限りでは無い可能セガあります。）。

補足

図面集（建物配置図や平面図等）などはもらっていません。私がもらったのはカタログ（建物の図面）と駐車場のみです。周辺状況（電柱）がわかるものは、事前にもらってません。ただ、建築中に周辺を確認する事は可能でした。また電柱はマンションの建築前からありました。購入金額を納めた後、住民票変更後の、内覧会でしたが「不満ならこの時点でクレームをつけるべき。7ヶ月も経った今では、買主は了承して住んでいる」と理解され、やはり「買主の責任、訴訟しても到底勝てない」という感じでしょうか？