不動産譲渡で税金は変わる？

質問

今度、父が土地の一部を売ることになりました。
その後、父の財産は売った土地の売却代金も含めすべて母に名義変更する予定でいます。
両親ともに了承しています。

ちらっと知り合いから聞いただけで詳しくは解らないのですが、
どうせ母に譲渡するのであれば、父の名義のまま売るよりも母に全部？（一部？）譲渡してから売却した方が税金が少なくて済むそうです。

父が購入した土地であれば、あまり関係ないそうですが、
父も祖父から相続した土地なので税金がかなり高いそうです。

どなたか、この税制についてご説明していただけないでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.6

juvi · ベストアンサー

相続の場合、当然他の相続財産との絡みがありますので単純には言えませんが、少なくとも贈与されるよりもは税額は少なくなります。また、相続した不動産を売却した場合、その不動産に対して支払った相続税を、その売却の必要経費にすることができます。

相続税は、「5,000万円＋1,000万円×法定相続人数」を基礎控除として引くことができます。
また、配偶者が相続する分は、配偶者の法定相続分（1/2）または1億6千万円のいずれか多い方の金額までは相続税は課税されません。
また、税率も贈与税よりもはるかに低率です。

仮に、相続人が配偶者とあなただけだとしますと、基礎控除は
50,000,000＋10,000,000×2＝70,000,000
仮に4億を法定相続分（あなたと父または母と1/2ずつ）で相続すると、課税遺産総額は
400,000,000－70,000,000＝330,000,000
相続税は父または母は0、あなたは
330,000,000×1/2＝165,000,000
に対して
165,000,000×40%－17,000,000＝49,000,000
の税額になります。

（実際はこんな単純な計算方法ではありませんが、複雑になりますので、ごく簡単にしてみました）

>生前に相続ということも可能なのでしょうか
生前に相続というのはあり得ません。「相続」というのは、誰かが死亡した場合に初めて発生（開始）するものです。
生前に財産を分配した場合が「贈与」に当たるわけです。

>どちらかが亡くなるまで待ってから考えた方がいいということになりますね！？
財産の分配については、私はその方が良いと思います。

お礼

よく解りました。
相続税と贈与税ではこんなに違うのですね。
相続まで待った方がいいのですね。
詳しくご説明していただきまして、
ありがとうございました。

回答No.5

juvi

まず、
>基礎控除と併せると3100万円まで贈与しても税金はかからないのでしょうか？
については、#4でコメントして頂いています。
20,000,000＋1,100,000＝21,100,000までです。

なお、
>土地売却代金
となっていますが、20,000,000の配偶者控除は、居住用不動産でなければならないので、現金では適用されません（居住用不動産を購入するための現金ならOKです）。

また、2億ならば取得費は10,000,000ですが、補足の例では、2億ではありませんので、計算は変わってきます。
その例ですと、父の売却分は、
400,000,000－21,100,000＝378,900,000
取得費は
378,900,000×5%＝18,945,000
従って課税長期譲渡所得は
378,900,000－18,945,000－30,000,000＝329,955,000
所得税と住民税は
60,000,000×14%＋（329,955,000－60,000,000）×20%＝8,400,000＋53,991,000＝62,391,000

ただ、最終的に父が売却代金の378,900,000をご自分のものにするのならばよいのですが、最初のご質問にあったように、
>父の財産は売った土地の売却代金も含めすべて母に名義変更する
のならば、これには贈与税が課税されます。この税額は、
378,900,000×50%－2,250,000＝187,200,000
という、とてつもない金額になります。

ご両親のどちらが先にお亡くなりになるかはわかりませんが、この贈与を行うぐらいなら、相続まで待った方が得策のように思います。

お礼

ちなみに、
所得税と住民税の計算で出てきた60,000,000とは
どこから現れた数値なのでしょうか？

補足

まったくですね！
相続だとまったく税額が違うのですか？
相続税で家、屋敷を売らねばならないから
結局同じだと聞いたことがあります。

ちなみに、亡くなるのは父の方が先だった場合、母が相続することになると思いますが、その時に考えればいいのでしょうか？
生前に相続ということも可能なのでしょうか？

そうか！
母が先だった場合、また改めて父に相続しなければいけないから結局、どちらかが亡くなるまで待ってから考えた方がいいということになりますね！？

回答No.4

xxxx123456

基礎控除は、１１０万ですよ。
なので、２１１０万まで

お礼

すみませんでした。
桁を読み違いました。

回答No.3

juvi

混乱されてしまったようですね。申し訳ありません。

私が、1・2それぞれの場合に最後に書いた「税金合計」というのは、売却した際の所得税と、父から母へ現金や不動産を贈与した場合の贈与税との合計です。最終的に母への贈与がなければ、この贈与税の部分はかかりません。

つまり、
1.の場合、
父が売却した所得税＆住民税・・28,400,000
母へ売却代金（現金）を贈与した贈与税・・97,200,000

2.の場合、
母へ不動産のまま贈与した贈与税・・87,200,000
母が売却した所得税＆住民税・・28,400,000

ということです。

あなたの知人の方の計算は、前提部分が判らないため今ひとつつかめません。夫婦間での譲渡の場合は、先にご説明した居住用不動産の3,000万の特別控除と軽減税率が適用されませんので、他人に売るよりもは不利になります。

その「どうのこうの」の部分が判らないと、これ以上は・・・。

補足

知人に聞いてみたところ、こんな内容でした。
詳細は未だ不明ですが（すみません）

2千万までは贈与税がかからないから、2千万まで贈与して、残りに関してどうのこうの（たぶん、juviさんがおっしゃるような方法で）で処理するようです。
もしかして、基礎控除と併せると3100万円まで贈与しても
税金はかからないのでしょうか？

居住用不動産の3,000万の特別控除の話や、
先祖からの土地なので取得費は、2億×5%だという話も
同じでした。

４億のうち最初に3100万円分の土地売却代金を贈与すると、母への贈与税は、 ゼロ。
残りの3億6900万の土地売却にかかわる税金は・・・
360,000,000－10,000,000（取得原価）－30,000,000（特別控除）＝320,000,000
が課税長期譲渡所得となります。これに対する税額は・・・
ここから解読不能です。

60,000,000（？）×14%（所得税10%、住民税4%）＝8,400,000 （？）

どうなるのでしょうか？

回答No.2

juvi

何となくおっしゃりたいことが判りました。

1.父が不動産を売却→その代金（現金）を母へ贈与（あげる）
とせず、
2.父が不動産を母へ贈与（あげる）→母が不動産を売却
とするということですね。

いろいろな制約がありますが、ずっと家族でお住まいの住居で、ご両親が結婚して20年以上（贈与税の配偶者控除の要件）と仮定します。

売却金額・時価にもよりますが、「億単位」とのことですので、仮に2億で売却、家の時価は古いということで0、売却するための費用は0、父母共に他に所得はないとすると、

1.の場合、居住用財産の売却ということで3,000万円の特別控除・軽減税率が適用できます。また、取得費は、2億×5%＝10,000,000ですので、
200,000,000－10,000,000（取得原価）－30,000,000（特別控除）＝160,000,000
が課税長期譲渡所得となります。これに対する税額は、
60,000,000×14%（所得税10%、住民税4%）＝8,400,000
(160,000,000－60,000,000）×20%（所得税15%、住民税5%）＝20,000,000
8,400,000＋20,000,000＝28,400,000
これに、母への200,000,000現金の贈与税が
（200,000,000－1,100,000）×50%－2,250,000＝97,200,000
家族の税金合計は
28,400,000＋97,200,000＝125,600,000

2.の場合、不動産の時価も200,000,000と仮定すると、これの母への贈与税は、
200,000,000－20,000,000（配偶者控除）－1,100,000（基礎控除）＝178,900,000
178,900,000×50%－2,250,000＝87,200,000
母がこれを譲渡すると、1.の場合と同じ計算で
200,000,000－10,000,000（取得原価）－30,000,000（特別控除）＝160,000,000
税金は、
60,000,000×14%（所得税10%、住民税4%）＝8,400,000
(160,000,000－60,000,000）×20%（所得税15%、住民税5%）＝20,000,000
8,400,000＋20,000,000＝28,400,000
税金合計は、
87,200,000＋28,400,000＝115,600,000

2.を選択すると、10,000,000税金が節約できそうですね。つまり、現金にしてからではなく、不動産のまま
配偶者に贈与すれば、配偶者控除20,000,000分の税金、20,000,000×50%＝10,000,000が節約できるということになります。

補足

早速、複雑な計算と比較を明瞭にしていただきまして、
ありがとうございます。

でも、ちょっと待ってください！
売却価格2億の土地の税金が115,600,000 なんですか！？
半分以上税金で取っていかれるんですか！？
え～っ！悲鳴です。なんか、納得いきませんです。

それから、知り合いの話では、４億の土地だと仮定して
話をしました。
単純に父が売却すると、かかる税金は8千万円
母に一部？（全部？）を譲渡？して、どうのこうの！？すると、5500万円になるとのことでした。

こんな不明瞭な説明で理解していただけますでしょうか？
これって、どんな状況なのでしょうか？
もし解読していただけたらありがたいです。

よろしくお願い致します。

回答No.1

juvi

いろいろと不明な点がありますが、

>父の財産は売った土地の売却代金も含めすべて母に名義変更する予定でいます

これは贈与税の課税対象になります。ただ、居住用財産の配偶者控除などに該当する場合は、特例があります。下記サイトをご参考になさって下さい。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.htm

>どうせ母に譲渡するのであれば
ここの部分がよくわかりません。金銭の授受無し（あってもごく低額）の場合には、上記のように「譲渡」ではありません。

相続した土地とのことですので、おそらく取得費（売却の原価）のことをおっしゃっていると思います。相続や贈与の場合には、取得費は「もともとの」取得費、すなわち先代なり先々代なりが購入されたかかくか、売却価格の5%のいずれか高い方になります。
もしお母さんに贈与されてから売却しても、この取得費は変わりませんので、所得税も変わらず、仮に贈与税が課税されると、その分だけ無駄になります。

ご主旨がよくわかりませんので、この程度のお答えしかできません。申し訳ありません。

補足

すみません。素人なりに補足させていただきます。

売る土地には母屋（居住用の建物）も含んでいます。
引越しますので、家（築50年ぐらい）ごと売却します。

譲渡の概念が不明確なのですが、土地売却代金なので億単位を母へ譲渡？（名義変更？）します。

売却する土地は先代、先々代というものではなく、先祖からの土地です。
昔は畑として農業をしていた土地です。
したがって、購入したものではない！？扱いになるのでしょうか？

この補足でもう少し、具体的なご回答がいただけるでしょうか？

よろしくお願い致します。