地価の試算

質問

根抵当権設定されている土地を処分して会社の借金を返済する予定です。

土地の処分方法も分からないのですが、手順もわかりません。
ゆくゆくは弁護士に粛々と整理していただく予定ですが、
事前にその具体策を知っておき準備したいと考えています。
もしかしたら、貯金も負債の返済に回るかもしれませんので。

そこで、質問です。
根抵当権設定されている土地を処分する際の評価額はどうやって決まるのでしょうか？

公示価格、路線価、実勢価格、固定資産税路線価（公示価格の７０％）など、基準になる評価額がたくさんあってさっぱりわかりません。

処分の手順ですが、事前に売り手に実勢価格で処分できるのでしょうか？
それとも、売る前に任意整理などで差押さえされ、なんらかの基準値で査定されるのでしょうか？

どう説明していいのやら、どこから説明していいのか
自分自身整理がついていないので申し訳在りません。

どうかよろしくお願いします。

回答No.4

law_amateur · ベストアンサー

No3 の補足です。

　抵当権の実行の要件は，被担保債権が弁済期にあることです。すなわち，被担保債権が貸金であれば，貸金を返済すべき時期が来ていること，が要件です。その上で，いつ抵当権の実行をするかは，債権者が任意に決めることができるということです。

　競売での売却価格は，任意売却よりも低いことが一般的です。ですから，抵当権者は，通常は任意売却を勧めてきます。しかし，占有者がいて，法外な立退料を請求してきている場合，後順位に沢山の抵当権がついている場合などは，競売にした方が権利関係の整理が楽なので，任意売却を勧めずに，さっさと競売にかける場合があります。

　ここから先は，確実な話ではありませんが，債権者にとって競売にかけることのメリットとして，競売で回収できなかった債権を無税で償却できることがあると言われています。

補足

早速、ご回答いただきまして、ありがとうございます。

おかげをもちまして、だいぶ方向性が見えてきました。

まだ、弁済期は具体的に明示しておりません。
また該当の抵当権者の抵当権順位は最下位です。
上位の順位の債権者への金利は定期的に支払っております。
無税償却についは、調べてみました。
なんとなく解りました。

だいたい、会社の方針は決まりそうです。
親会社に吸収合併してもらうか、廃業して何らかの形で清算を行います。
この吸収合併と清算の違いやメリット、デメリットが分かりません。
これを改めて別の質問でいたしました。
こちらにご回答いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願い致します。
何度も誠実にご回答いただき、家族一同感謝しております。
ありがとうございました。

質問番号：687772
質問：吸収合併されると、役員、担保不動産はどうなってしまうのでしょう？
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=687772

回答No.3

law_amateur

抵当権者は，債務の支払がない場合には，任意の時期に抵当権の実行をすることができます。抵当権の実行とは，抵当権の目的物を差し押さえて競売にかけることをいいます。これを放っておくと，裁判所から執行官が現況調査に来て，裁判所が選任した評価人が評価した値段を最低の価格として，競売が実施されます。

　差押えがされても，競売の期日が決められるまでは，差押えの申立てを取り下げることができます。したがって，この間には，任意整理をすることができます。

　文面からすると，任意整理という言葉の意味を十分理解されていないように思います。任意整理とは，法的整理と対比される言葉で，法的整理が，破産とか民事再生など，裁判所の監督や裁判所の選任した管財人によって，債務者の負債の全体を整理することをいいます。これに対して，任意整理とは，基本的に債務者が債権者と話し合いをして，債権者の了解を得ながら，債務を支払ったり，債務の免除を受けたりして，企業の清算をすることをいいます。ですから，一部の財産について強制執行がされても，企業の財産全部について裁判所が介入してこない場合には，任意整理ということができます。

　法的整理では，裁判所が法律の規定に従った手続きによって整理を行います。これに対して，任意整理では，手続が決められているわけではありませんので，基本的に，債権者との合意をとりつけることが必要になります。

補足

またまた、いろいろと教えていただいてありがとうございます。
不正確な理解で申し訳在りません。
お蔭様で、やっと任意整理の意味が解ってきたように思います。

>抵当権者は，債務の支払がない場合には，
>任意の時期に抵当権の実行をできる・・・

とのことですが、
任意の時期は、抵当権者の裁量で決められるということですね。

この場合の抵当権者は、取引会社なので金利はないようで、毎月の支払いはしていないようです。
しかし、9月末現在、債務が抵当権の限度額の98.2%まできてしまいました。
抵当権者は、今後の会社の方向性（支払計画書など）を見て判断する。と言っています。
この状況は「抵当権の実行」を行うに立派な事由に成り得るのでしょうか？

もうひとつ質問です。
差押さえされた場合は、競売となり担保物件がかなり低い評価で売り出されると思います。
そうすると、抵当権者としても貸した金がすべて返ってこない可能性がある。
その場合には、担保物件に留まらず不足額を請求してきますよね！？
抵当権者は、よっぽど債務者のフトコロ状況（私産を含む）を把握していないとできないのですよね！？

抵当権者は担保物件である土地を、できれば競売ではなく、債務者自ら任意に売買してもらいたいと考えるはず！？かと思われますが、どうでしょうか？

またまた、申し訳在りません。
自分で書いていて頭が混乱してきました。
結局、強制執行して競売にかけても債権者、債務者双方にあまり利が無いような気がします。

どう考えたらいいのでしょうか？

何度もすみません。
よろしくお願いします。

回答No.2

law_amateur

基本となるところをきちんと押さえてください。

　土地は，スーパーで売っている商品とは違います。店で売っている商品は，値段があって買うか買わないかを決めますが，土地は，買い手があって初めて値段がつく品物です。

　たしかに，土地の評価は色々ありますが，買い手のない土地は，どんなに高い評価があっても価値は０です。逆に，買い手のある土地は，評価が０でも高い値段がつきます。バブルの頃は，ゴルフ場を目当てに，山奥の山林がびっくりするような値段で売れました。それが，今ではお金を払っても引き取ってくれる人はいません。そんなものです。

　評価が色々あっても，それで処分できるという保証は何にもありません。単なる目安にすぎないのです。

　抵当権付の土地を処分して抵当権の被担保債権を清算するときは，まず，抵当権者と話をつけて，いくらで売れればいくらを抵当権者に払い，それと引換に抵当権を抹消してもらうという約束をします。その上で，それ以上の値段で買ってくれる相手を捜すという手順になります。

　任意整理による差押えなどというものはありません。差押えは，任意整理ができないため，抵当権者が強制執行（裁判所に申し立てて競売にかける）に出てきたときの話です。裁判所の競売では，入札のための最低ラインの金額（最低売却価額）が決められますが，たいていは，大変低い金額になります。それで入札がなければ，さらに最低ラインを引き下げて入札に付されることになります。

補足

なるほど、少し頭の中が整理されてきました。
ありがとうございます。

抵当権者が強制執行してきた場合には抵当権付きの土地が差し押さえられるのですね。

負債が根抵当権の限度額いっぱいにもうすぐなります。
再三の説得にも会社の代表者が会社の清算を考えないので、呆れた抵当権者が引導を渡しに来るようなのです。
これって、どう見たらよいのでしょうか！？
どう言う状況なのでしょうか？
今後、どうなるのでしょうか？
抵当権者によって強制執行されてしまうのでしょうか？
それとも、この状況でも任意整理が可能なのでしょうか？

よろしくご教授ください。

回答No.1

Kashitomo

>根抵当権設定されている土地を処分して会社の借金を返済する予定です。

土地を処分とは‥‥どんな処分を想定していますか？
例えば、任意売却(通常の売買)、代物弁済(債務と交換、そのときの債権者は誰か、その根抵当権者なのか)、競売(根抵当権者等)

これを補足くださると、回答がしぼれて助かる回答者多いと思いますよ。既に長文を書いている人いるかも‥‥。

補足

通常の売買が一番高値がつくような気がするのですが！？
代物弁済をすると仮定すると、
債権者は金融機関と部品調達先の親会社です。
どちらも根抵当権者です。
競売まではいかないかな！？と思っております。

すみません。今までど素人で無関心だったもので。
もし、Kashitomoさんが望んでおられるご回答になっていなかったら、またご指摘ください。

よろしくお願いします。