残債のある家を妹に譲りたい

質問

父親名義の土地に主人名義で家を建て１２年になります。
ローンが１千万残っていますが私の妹に残債額で自宅を買ってもらうことを計画してますが
残債額で売却して問題はないでしょうか？税金等はどういう税が双方にかかりますか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

えっと、妹さんはローンの残債1000万円を引き受ける（これから支払っていく）代わりに、質問者さんのご主人には1円も払わないでその建物の所有権を受け取る、という理解でよいですね？

　差額が贈与になりますね。

　その建物の市場価格（相場）　－相場がいくらか、という認定は難しいですが、不動産業者に聞けば概略の数字はつかめると思います－　から1000万円を引いた額は、贈与になります。

　建物の相場が2500万円だとすると、ローンの残債1000万円を引いた残り、1500万円が、ご主人から妹さんへの贈与となります。もらった妹さんは贈与税を払わなければなりません。ご主人は関係ありません。

　贈与税がいくらになるか計算してあげたいのですが、贈与額がいくらになるか判らないと税率も決まりません。空想に従って計算しても意味がありませんので、やめておきます。

　逆に、建物の相場が800万円なら、ローンの残債1000万円を引いた残り、のマイナス200万円が贈与になります。マイナスの贈与とは、妹さんからご主人への贈与になるということです。

　つまり、その場合は、ご主人が贈与税を払わなければなりません。妹さんは払う必要はありません。

　他人との売買だと、相場からはずれても問題ないのですが、親子や兄弟との売買だと厳しくチェックされますのでね、安心はできません。

　そのほか、登録免許税（登記時）、不動産取得税などが妹さんにかかるでしょう。その後は、固定資産税ですね。

　問題は、父親名義の土地の使用権がいくらか、ということです。

　この場合、どちらの父親さんなのか不明ですが、仮にご主人の父親だとすると、妹さんとは他人ですので、借地権の贈与ということになりかねません（場合によります）。

　地上権の贈与、ということになると相当高額な贈与税が妹さんにかかります。賃借権の贈与なら、妹さんは大した額ではないでしょうが贈与税を払い、今後は父親さんへ賃料を払わなければならないでしょう。

　質問者さん＆妹さんの父親なら、たぶん贈与とはされないでしょうが、相続税の計算時には更地の評価になるんじゃないかと思います。

　書かれていない事項について、空想に空想を重ねて説明しても長くてわかりにくくなるだけなので、ここらでやめておきます。