住居購入と親からの援助

質問

この度新築一戸建てを購入し、手続きも滞りなく進み、
先日物件の引き渡しを得まして後は引っ越すのみです。
貧乏ではありますが親の金を当てにもせず（できず）、
これからの支払いにめまいがしていたのですが、
ここに至って妻の両親が３００万円程度加勢しようかと言ってくれました。
有り難い話ですが妻も両親も贈与税などを気にしていて、せっかくの援助がなかなか出来ないでいます。

質問は当然、なるべく税金（出費）を少ない形で受け取る方法はないか、と言うことです。

物件は新築一戸建て、名義は私のみ。
私は会社員、妻は専業主婦（パートを少し）。子供は共に小学生。

親から借金する形にしてはどうか、等との助言もあり、
ネットで多少調べまして、贈与税に関してだけなら素直に贈与税を払った方がすっきりしそうなのですが、
妻の心配はここに止まらず、その金は妻に贈与されるわけですから、そうなるとそれは妻の収入となり、来年の所得税や扶養控除にも影響が出るのではないかと心配しています。
問題がこう大きくなるともうお手上げで、
何とかお知恵を拝借したく、よろしくお願いします。

回答No.5

singlemalt · ベストアンサー

５分５乗方式による住宅取得資金贈与の特例制度は、平成１３年１月１日以降の贈与から、基礎控除額が１１０万円に引き上げられたため、非課税額が５５０万円になっています。
　しかし、ご質問の場合は、事実上、あなたが全額を負担して建築し、既に引渡しと登記がなされています。　この制度は「住宅を取得するための贈与」に関するものであり、「住宅を取得した後の贈与」には適用されません。
　ただ、そうは言っても、あなたが税務署に対し「妻が親から住宅取得目的の贈与として住宅取得前、既に３００万円を貰っていたが、誤って登記名義を夫単有にしてしまったので、その登記名義を適正に直し、特例の申告をする。」とおっしゃれば、税務署はその事実を把握することが難しいので、殆どの場合、申告のとおり適用を受けることができると思われます。
　又、登記名義を変更するには、方法として２種類あります。
　一つは「錯誤に基づく所有権の更正登記」です。これは、誤って登記したので、単有となっている所有権を共有とし、その共有者の持分を登記する方法です。登録免許税は申請する不動産一つにつき1000円なので安く手続きできますが、その登記をするためには、一旦、設定されている抵当権などの登記を抹消しておく必要がありますので、金融機関はＯＫを出さないでしょう。　もしＯＫを出したとしても、名義変更後、再度抵当権などの設定をしなければなりませんから、その債権額又は極度額の1000分の1又は1000分の4の登録免許税がかかります。
　もう一つは、「真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記」です。　これは担保などがついたまま名義変更ができるので、金融機関の承諾などは不要ですが、登録免許税が、移転する持分の課税価格の1000分の25かかります。
　いずれにしても、これらの方法は、ばれない嘘をついて更に費用がかかるということから、やらないほうが無難でしょう。
　私は、年間１１０万円ずつ親から妻へ贈与し、妻はそのお金を貯金するなり、家具や生活費などに使うというのが、一番妥当ではないかと思います。
　この贈与については、申告は不要ですし、扶養控除や所得税の方にも全く影響はありませんので、安心して使うことができます。

お礼

理論的な解説から現実的な対応まで、簡潔にまとまったご回答、有り難うございます。
是非とも参考にさせていただきます。
妻は「３０pointあげたい！」と喜んでおりました。
又私が何か質問したときはよろしくお願いします。

回答No.7

noname#4593

大変申し訳ありませんでした。
　寝ぼけまなこで、今年の法令のつもりで昨年の法令を写しておりました。
　皆様に多大なるご迷惑をお掛け致しました。深くお詫びいたします。

回答No.6

and4173

Ｎｏ．５のsinglemaltさんが回答されている通り、住宅取得の資金贈与は控除額が変わっているので５５０万です。おそらく奥様のご両親も何らかの知識があって昨年までの３００万という数字を言われているのだと思います。
手続きや税制の話しは、既に詳しく回答されているので、その援助されたお金の使い道についてアドバイスするなら、住宅ローンの繰り上げ返済に充ててみてはいかがでしょうか？
確かにローン控除があるので、住宅ローンを組むことで税金の還付分も期待できますが、これはその方の年収と住宅ローンの残高によるものです。
しかし住宅ローンは元利均等で、購入してからの数年はほとんど元金が減らないことに気付きます。元金が減らなければ、残高に対しずっと金利が発生し続けるので元金を繰り上げ返済すれば、総支払い額はかなり減ります。
繰り上げ返済の方法は、返済回数を減らす方法と、月々の支払いを減らす方法がありますが、総支払い額でみるとおそらく回数を減らす方がお徳だと思います。
どっちが徳かは、ローンの金額や支払い方法によって違いますので、一概には言えませんが、シュミレーションしてみると金利の大きさが実感できると思います。
１つの選択肢として参考までに考えてみてはどうでしょうか？

お礼

有り難うございます。
ご回答を見て「もしや」と思い聞いてみましたら、
やはり妻の両親は３００万までしか用意できないからそうする、とのこと。
知恵もなければ金もないのでありました。
ま、そうであればこそせっかくの気持ちを大切にしたくて質問したのですが。
ローンの支払い３５年。払い終わると７４才です。
支払期間を縮めるには宝くじしかないようです。

回答No.4

noname#4593

租税特別措置法70条の３および同法施行令40条の５より

　住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例があり、300万円までの住宅取得資金の贈与については贈与税はかかりません。
　ただし、次の要件を全て満たすことが必要です。

(1)　贈与を受けた人は、日本国内に住所を有すること
(2)　父母または祖父母からの金銭の贈与であること。
　　（配偶者の父母からの金銭の贈与は対象になりません）
(3)　贈与を受けた歳の翌年３月15日までに、その資金の全部を
　　居住用家屋の新築又は取得に充てること
(4)　その家屋は床面積（登記簿上の面積）が50m2以上であること
(5)　贈与を受けた歳の翌年３月15日までに、その家屋に居住しているか、
　　または居住することが確実であると見込まれること。（分譲住宅、
　　分譲マンションの場合は、贈与を受けた年の翌年３月15日までに引渡しを
　　受けているものに限る）
(6)　贈与前５年以内において、自己又は配偶者が所有する住宅用の家屋に
　　居住していないこと
(7)　その年分の合計所得金額が1200万円以下であること。
　　（給与所得のみの方は、年収がおおむね1440万円以下の場合です）
(8)　既にこの特例を受けたことが無いこと
(9)　家屋の床面積の２分の１以上を自己の居住用として利用すること
(10)　特例の対象となるのは、A新築住宅、B中古住宅（耐火建築物の場合は、
　　その取得の日以前25年以内に建築されたもの。耐火建築物以外の家屋である
　　場合は、その取得の日以前20年以内に建築されたもの）

　上記(2)の要件からもお分かりの通り、奥様が奥様のご両親から贈与を受ける分においては贈与税がかからないことになります。
　ですから、ご主人お一人の名義にするのではなく、ご夫婦の出資額に見合った割合で共有名義になされば、上記の特例を適用することが出来ます。

　その他にも、様々な特例制度が設けられており、一度税務署でお尋ねになられれば宜しいかと思います。もちろん、勉強熱心な不動産屋さんや建築業者さんならば当然知っているはずですが。

お礼

有り難うございます。
残念ながら名義は私一人にしており、
ローンの手続きは殆ど終わっているため、
お勧めの特例は適用できないのですが、
大変参考になりました。

回答No.3

noname#24736

方法は２つ有ります。

１．「住宅取得資金贈与の特例」によって、親からの住宅取得資金の贈与は300万円まで贈与税がかかりません。
そこで、奥様が親から贈与してもらい、今度購入した建物部分を、あなたと奥様で共有名義で登記すればよいのです。
共有名義にしないと、奥様からあなたへの贈与となります。
共有名義の持ち分は、総額のうち３００万円部分とそれ以外の部分に按分します。
土地については、全部あなたの名義でかまいません。

２．今年の税制改正で、贈与税の非課税限度が　　年間１１０万円となります。
それで、今後３年間にわたり、１１０万円、１１０万円、８０万円と、あなたが贈与を受ければ、贈与税がかかりません。
この方法だと、奥様の収入には全く関係ありません。

もう一つ、借り入れの方式を取るやり方も有りますが、金額から考えて、２の方法が楽だと思います。

お礼

kyaezawa教授からのご回答、痛み入ります。
残念ながら名義は僕一人の物で、しかもローンの手続きは殆ど終わっており、
ご推薦の特例は適用できそうにありませんが、
２番目の１１０万円もらう手は使えます。
参考にさせていただきます。

しかし、僕も物知りでならしたことがありますが、
kyaezawa教授の知識の多さには全く脱帽です。
又、何かの時はお知恵を拝借しますので、
今後ともよろしくお願いします。

回答No.2

2kt

ご新築おめでとうございます。
住宅がご主人のみの持分ですと、奥様のご両親の好意も無駄になり、贈与税の対象になります。
しかし、借入金の体裁を整えても、返した事績が無ければ税務署は贈与とみなします。
そこで、奥様の収入にもよりますが、金銭贈与は60万円以下は非課税ですので、毎年60万円ずつ贈与していただいたら（振込みなどの事績を残すことに注意）如何でしょうか。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.HTM

回答No.1

h_hikita

300万だったら確か住宅取得の特例で贈与税かからないはずです。
贈与税のかからない年間60万円の枠を前倒しで５年分使ったという
扱いに成っていたはずです。(年間60万なら所得税も扶養控除も影響
ないはず...)

但し、そのぶん奥様持ち分を登記しておかないと奥様からあなたへの
贈与と言う事になるかと思います。