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不動産詐欺師が所有者の息子だった場合
- 父が不動産詐欺にあいました。長文ですが父親の代わりに詳細を記載します。
- 父が手付金を支払ったところ、所有者の息子が詐欺師だったことがわかりました。父の主張は正しいのでしょうか。
- 弁護士の知識が乏しいため、半額の手付金は無効になるのか、それとも半額分の所有権が認められるのかどちらなのか判断がつかないとのことです。
- yochan0812
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
詐欺であっても取消をしないと契約は有効ですので現時点ではまだ契約 は生きているということになります。 父の抱えているトラブルは、無権代理人が本人相続した場合の問題です。 ａ・・土地所有者 ｂ・・ａの息子。権限がないのに勝手にａの代理人として振舞う無権代理人 ｃ・・ａの息子。ｂの兄 ｄ・・あなたの父 （民法や判例によると） １無権代理人ｂのした行為（ｄとの契約）をａが追認していれば行為は有効 になり、その効力は相続人に及びますのでｂ、ｃ共に契約を履行する義務 があります。 ２無権代理人ｂのした行為（ｄとの契約）をａが追認を拒絶した場合、相続 人は契約を履行する義務はありません。ｃは当然として、ｂも履行義務は ありません。契約は生きているが事実上履行不能状態ということです。 ３無権代理人ｂのした行為（ｄとの契約）の追認をａが保留したままｂ、ｃ が相続した場合、ｂは契約を履行する義務がありますが、契約の履行はｃ と共同でやらなければならず、ｃの同意が必要になります。 ということになります。ａがどう考えていたのかがポイントの一つになりま すが、事実確認は現実には難しいと思われます。 詐欺容疑についても、ｂが「あの時点ではａは売りたいと言っていた」と 主張すれば、警察も簡単には事件にはできなくなります。 いろいろ書きましたが、この事件がどう解決されるのかはｂの態度に相当 依存するのです。つまりｂが１を主張してくれれば兄に残金支払いで決着で きる余地は残ります。一方ｂが「最初は売るといっていたが、後になって売ら ないといった」などとトボケられるとｄは契約解除の上ｂに損害賠償請求を おこなうことになります。３の場合にはｂの持ち分で取り敢えず決済して ｃとの交渉は第二ラウンドで、ということが考えられます。 その他、抵当権が抹消されているような事実があれば、履行着手の証拠つまり 「ａは契約を追認していた」↑１ということが強く主張できるかも知れません。 この辺のあたりでもう一度弁護士さんに相談してみたらどうでしょう？ その弁護士さんも知識がないわけではなく、交渉のパターンが複雑でケース によってやり方や負担が変わってくるので、その辺をお父さんにきちんと 説明しきれなかったのかも知れません。
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- superski
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当然、土地の売買契約は交わしていますよね。 例え、父親の土地を本人の承諾なしに売買契約を締結したとしても契約は成り立つので、 契約は生きています。 （極端に言うと赤の他人の土地でも売買契約は出来るのです。 ただし、契約不履行の時の違約金のリスクが高いので普通は行われません。 違約金を支払えば、契約通り履行したことになるので詐欺になりません。） 契約を履行出来なければ「手付金の倍返し」なり、違約金なりの項目があって然りなので そこを確認し、相手（息子・弟）に請求してください。 それが履行させなければ、詐欺罪で告訴し、 損害賠償請求訴訟（手付金の返還、違約金の清算）を起こすのが良いかと思います。 また、弟が相続する分を違約金の一部または全部、 手付金の対価（厳密には半分の土地の代金全額）として受け取ることも可能です。 弟が相続する分なので、兄の判断は必要ありません。 分筆して所有するか、（相手の兄と）共有名義（50/100）で所有するかはお任せしますが、 共有名義で相手が使用する場合、家賃・地代を請求・受領することが出来ます。
お礼
なるほど警察の言う事が理解できました。契約は有効なので履行した場合は詐欺ではないという事ですね。 違約金に関しては契約書では「双方協議の上」となっているようで、金額は決めていません。とは言え、請求出来るという事だけ分かれば戦い方が分かってきました。ありがとうございます。
- ふどうさんがすき（@mk1972_165）
- ベストアンサー率31% (21/67)
お父さんが目指すは 残代金を払って土地を手に入れるか、 支払った半金を返してもらうか、 だと思います。 この土地は兄弟の共有名義となっており、 弟の持ち分は弟が応ずればお父さんのもの になると思いますが、兄の持ち分は兄が 応じなければお父さんのものになりません。 半分の持ち分だけ持っていても兄に反対されれば 自由には使えないのであまり意味はないと思います。 したがって弟へ、払った代金を返せば告訴しないと 持ちかけて回収を目指すのが良いと思います。 契約はその時点で所有者ではないので無効だと思います。
お礼
そうですね、兄が売ると言わなければどうにもなりませんよね。息子と言っても結構な老人で、仲も悪そうなので、無理かもしれませんが、戦ってみます。半分だけじゃ抵当権を外すだけでお金が無くなってしまうという所が納得できないみたいで、弟が詐欺で捕まろうが、別な人に高く売りたいという感じの人です。 お金を取り返せるかどうか分かりませんが、逮捕になったら、さらに民事でも戦うつもりです。
お礼
結局、半額支払う事で所有権移転が出来る事になりました。 結果的に、事件性は無くなりましたが、1年近くイライラあるいはがっくりしていた父の慰謝料も欲しいくらいですが、致し方ありません。 ありがとうございました。質問を締め切ります。
補足
遅くなりました。 実は昨日も話し合いを警察署で行いました。おっしゃるとおりで、詐欺を働いた息子は、最初は売るつもりで親の代理で行っていたと主張しています。詐欺のがれなのは見え見えだったのですが、警察がその場で「1年近く連絡をしていないので、詐欺として立証も可能」とも言ってくれたおかげで、その詐欺師の兄も参加しての話し合いになり、所有権移転を行い、契約を履行するという事になりそうです。その場合は、先に払った費用は当然生きるので、半額を兄に支払うのですが、仮登記を抹消するのに先にお金が必要という事で、二次被害にならないよう、こちらの負担で司法書士さんと警察から紹介された弁護士さんを入れての取引になりそうです。 ただ、相続のための登記費用と測量？の費用もこちらで負担する上、現在空地にある資材の撤去も必要なので、そこそこの出費です。このまま詐欺罪で進めてしまう事も考えましたが、詐欺とすると確かに損害賠償という事になり、回収の見込みが薄いので、致し方ありません。 とても参考になりました。この場を借りて他のお二人にも感謝いたします。