住宅を貸している場合の相続放棄

質問

父名義の住宅を賃貸しています。
父は８０歳を越えているのですが、父が亡くなった場合には相続放棄しようと思っているので、心配なことがあります。
もし入居者がいるままで、相続人が全員（妻・子一人のみ）相続放棄した場合、入居者はどうなるのでしょうか？

その時点で、入居者が継続して住みたい場合、居住権はあるのでしょうか？

以前、税理士には、入居者が追い出されるようなことはないから心配ないと言われたのですが、詳しくは聞きませんでした。

入居している方がいきなり家を出されてしまうようなことがないかどうか確認したく思いますので、よろしくお願いいたします。

回答No.2

rinntama · ベストアンサー

補足拝見しました。

＞このように正の財産が大きい場合、賃借人はどうなるのでしょうか？
基本的には、同様の手続きになります。
債権者がいる場合には、換価できる財産（不動産など）を現金化して、それを債権者に分配するわけですが、債権者がいなければ、誰の物ともなりえない財産は、最終的に国庫に帰属することになります。

ところで、相続財産管理人というのは、相続放棄すれば必ず選任されるものではなく、選任手続きが必要です。
参考に
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/kazi/kazi_06_15.html
債権者や利害関係人がいないとなると、検察官が選任を申請するわけですが、現状、検察官申請の管理人選任についての統計はなく、実際の運用がどうなっているかはわかりません（そもそも、相続放棄をされる方のほとんどはマイナス財産の超過状態で、国庫に帰属するということがあまりないため。）

検察官申請がなければ、事実上、所有者のいない住居に現賃貸人が賃料の支払い等をすることもなく住み続けることも可能かもしれません（ただ、本来国庫に帰属すべき財産ですから、のちに国から賃料請求があり得るかも。この辺りは、担当者次第としか言えませんね）が、固定資産税取立ての必要から、担当行政機関が検察官に申請するよう促すことはあり得るでしょう。

結論的に、どのような方法をとっても数か月（行政の怠慢によっては数年も）、住み続けることはできるでしょう。
ただ、いずれにせよ、いつかは立ち退きを迫られると思います。
その意味でも、贈与税や登録免許税に相当する金額だけ払ってもらって、売却できるのが良いでしょうね。

お礼

さっそくに詳しい回答をありがとうございました。
おかげさまで気になっていたことが解決でき、スッキリしました。
相続財産管理人については何も知識がありませんでしたので、これから勉強しておきます。
最後にお書きいただいたように、いずれ売却できたらラッキーですね。
今回は本当にありがとうございました。

回答No.3

Mokuzo100nenn

＞その時点で、入居者が継続して住みたい場合、居住権はあるのでしょうか？

入居者は大家が居なくなった時点で、従来通りの家賃を供託することで居住権は確保され、住み続けることができます。
新しい大家が決まった段階で、居住権を元に、客観的合理的な賃貸契約を結ぶことになると思います。

財産を取得した人（法人）は賃貸契約を結ぶ義務があるのか存じませんが、入居者には居住権がありますので、追い出すことはできません。

お礼

入居者の居住権が確保されることが確認できて安心しました。
さっそくにありがとうございました。

回答No.1

rinntama

敬称略にて失礼します。

まず、父に（直系尊属がいないのは当然として）兄弟姉妹はいませんか？
いた場合、妻・子が相続放棄すれば、兄弟姉妹が相続人となります（兄弟姉妹の相続したくなければ、一緒に放棄手続きをした方がいいでしょう）。
兄弟姉妹がすでに死亡している場合、直系卑属以外では代襲相続は起こりませんので、相続財産管理人が選任され、正負合わせた相続財産が清算されることになります。

ところで、相続を放棄されるとのお考えですので、負の財産の方が正の財産より大きいということですよね？
となると、
＞入居者が追い出されるようなことはないから心配ない
とは必ずしも言えないと思います。

確かに、相続放棄即退去ではありませんが、すべての財産を清算するわけですから、いずれは当該住宅も売却されることになります。
売却代金は、負の相続財産に当てられます。ここから賃借人の退去費用も出るかも知れませんが、抵当がついている場合には、その金額及び売却額によることになります（ちなみに、抵当権実行による売却の場合、賃借人には6か月の猶予が与えられます）。

ただ、私自身、過去に相続財産管理人をしこたこともありますが、同管理人の業務内容は、必ずしも法定されているものではなく、どのような実行を選択するかは管理人（および管理人を選任した裁判所）の考え方に大きく左右されるというえます。

実際、相続放棄→相続財産管理人の選任となった場合には、管理人から（元）相続人に連絡があるはずです（そうでないと、債権者・債務者がだれなのかすら、管理人には全く不明なのです）。
その際、入居している方にできるだけ迷惑をかけない方法を取って欲しい旨、話してみるといいでしょう。

蛇足です。
住宅というからには１軒屋でしょうか？
賃借人の方には買い取りの意志はないのでしょうか？
言い方は悪いですが、どうせ放棄するくらいなら、賃借人の方に売却するというのも一つの手かなと思います。

補足

さっそくにありがとうございます。

父に存命する兄弟姉妹はおりません。
放棄したい理由は負の財産が大きいということではありません。
相続人である母も私も将来、その家に住む可能性がないことと、
田などもあるものですからそれら不要な財産を容易に手放す手段として相続放棄を考えています。
このように正の財産が大きい場合、賃借人はどうなるのでしょうか？

住宅は１軒屋です。
賃借人に現在買い取りの意志はありませんが、
いずれその時に、お譲りできたらいいなくらいに考えていす。