相続？贈与？宅地の相続と売却について

質問

相続？贈与？宅地の相続と売却について御教授お願いします。
父親が他界し財産整理していてふと気付いた事です。

状況としては以下の通りです。
10年前に大阪で土地購入時に父と自分の二人の名義で購入(約５千万円）しました。
購入にあたり頭金(3千万円）は父親、自分がローン(2千万）支払いしています。
現在ローン残金は約1千万弱残ってます。

自分は転勤で会社(広島）の寮住まいの為、今は実家に住んでいません。
母親が住居していますが今後は兄夫婦宅(千葉）で生活しますので無人になる為
売却しローンを完済しようとしています。

そこで質問ですが、
(1)故人(父）名義の登記簿の名前を相続する母親に変更出来るのでしょうか？
出来たとして２人名義のまま売却するほうが良い？

(2)母親を相続人として土地名義を母親のみにし相続税を支払い売却する方が良い？

(3)自分一人の名義に書き換えて相続税を支払ってから売却したほうが良い？
またこの場合は贈与に該当しますか？

(4)手続きも含め税金の支払い額を抑えたいのですがどうすれば良いでしょうか。

スムーズに事が運ぶ為に事前に必要書類等などあれば教えてください。
その他御指導、御教授宜しくお願いします。

回答No.1

koniyann

（１）土地建物のうち亡くなられたお父様名義の部分をお母様名義とすることができるか？について
　　　もちろんできます。但し遺産分割協議において、土地建物をお母様が相続する必要があります。
　　　遺産分割協議は済まされたでしょうか？済まされていない場合は、早急に遺産分割協議を行う
　　　ことをおすすめします。更に遺産分割協議の結果を遺産分割協議書を作成する必要があります。
　　　不動産の相続登記を申請する際には遺産分割協議書が必要になります。

　（２）　相続～売却についての質問事項について
　　(1)　相続税がかかるかかからないかを見極める必要があります。

　　相続税の計算に当たっては基礎控除というものがあります。亡くなられたお父様の純資産価額（資　　　産 ー 負債）基礎控除以下の場合、相続税は0円で相続税の申告も不要です。
　　　ご質問の範囲では相続人は、お母様、お兄様、質問主様の３名かと思われますので、基礎控除は
　　　　５０００万円　×　１０００万円×３人＝８０００万円となります。すなわち、純資産が8000　　　　　万円以下の場合は相続税のことを考慮することはありません。お父様の亡くなられた時点での　　　 財産・債務を精査なさてみてはいかがでしょうか。

　　(2)　(1)で相続税が課税されるとした場合の相続税の節税方法について
　イ　相続税の配偶者控除をフルに利用する
　　配偶者が取得した財産については、配偶者の法定相続分（今回の場合は1/2）と課税価格１　　　　　　億６千万円のどちらか大きい方の金額に相当する税額については、配偶者の相続税額から控　　　　　　除することができます。遺産分割の際はこのことを考慮するとよろしいかと思います。

　ロ　質問の対象となっている不動産をお母様が相続することで「小規模宅地の特例」を利用　　　　　　　 する
　　お母様は従来質問対象の不動産にお住いになっているかとお見受けしました。この場合　　　　　　　 は、お母様がこの不動産を相続した場合、土地の評価額のうち、240m2までは土地の評価 　　　　　　 額 を80％減額することができます。これにより、相続税の計算の基本となる課税価格を大　　　　　　 幅に減額することが期待できます。
※イ・ロともに原則的には、相続税の申告期限までに分割協議を了していることが条件となり　　　　　 ます。

　　(3)　不動産を売却した時の税金（譲渡所得）について
※土地の上に存する建物も、質問主様とお父様との共有であることを前提としています。
　イ　譲渡所得は　売却価額ー必要経費（土地の取得価額、建物の建築価額から１０年間の 　　　　　　　 減価償却累計額を控除した金額、譲渡費用等の合計額）にて計算します。
　ロ　お母様が土地・建物を相続したのちに売却をした場合は、譲渡所得から３０００万円を　　　　　　　 限度として控除するという特例が適用できる余地があります。
　ハ　発生した相続税のうち、不動産に対応する部分の税額については、取得費として加算で　　　　　　　 きる特例があります。

◎　以上説明が長くなりましたが、まずは上記のことを念頭に遺産分割協議をなさってはいか　　　　　　 がでしょうか。
　　追記になりますが、相続税の申告期限は、お父様がお亡くなりになってから１０カ月で　　　　　　　 す。

お礼

ご回答ありがとうございます。
大変勉強になりました、またお力をお借りする際は宜しく
お願いします。