賃借人が工事内容や金額を示さず家賃相殺、裁判になった場合の判決は？

2011/02/10 20:39

このQ&Aのポイント

不動産会社が賃借人から事前に通知や承諾なしに工事をされ、家賃相殺をされる問題が発生しています。賃借人は証拠がないと主張していますが、賃貸人は証拠提示を求めています。このような問題は信頼関係を破壊していると言えます。
賃借人が工事内容や金額を示さずに工事を行った場合、賃貸人は裁判に訴えることができます。しかし、裁判は時間と費用がかかるため、賃貸人も消極的です。また、賃借人が証拠を提示できない場合、無効となる可能性もあります。
賃借人が架空の会社や担当者を名乗り、請求書や領収書を送ってきています。しかし、連絡先は賃借人の自宅のFAX番号です。賃借人は架空の会社を利用していることを認めており、税務署に脱税の疑いがあると言われています。

事前に管理人に承諾無く、工事内容や金額を示さず

事前に管理人に通知、承諾無く、工事内容や金額を示さず　■皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。 ************************************************************************* * ＜大宇宙です。 * ************************************************************************* 　不動産の賃貸管理を業務にしている不動産会社です。　賃借人の中に、事前に管理人に通知、承諾無く、工事内容や金額を示さず、工事が終わったと言って請求書と領収書を送りつけ家賃と相殺であるから、家賃は、払わないと言う人がいるのです。　賃貸人は、了解できないので、家賃滞納で裁判すると言っています。　工事内容は、給湯器の交換と水漏れ工事です。給湯器は、交換した後がありますが、どのような状態であったのか、修理で直ったのか適切な工事かの判断が付きません。水漏れ工事は、工事が終わっているので、まったく、確認のしようがありません。　工事人に確認しようにも、架空の工事人なので確認できません。　工事をしたとしても、工事代を上乗せして余分に請求して差額を家賃の減額をかなえる目的なのでしょう。　賃借人は、賃貸人には、管理業者に了解をもらって工事をしたと主張しています。　私は、賃貸人と相談して賃借人に滞納家賃の支払い請求の内容証明を送りました。　契約書では、給湯器などの消耗品については、賃借人の負担と定められています。入居一年未満の故障は、賃貸人の負担となります。ですから、必要経費ではないとの当方の主張です。　私は、工事や請求を了解していませんが、裁判になるとどのように判決されることになるのでしょうか？　賃借人は、私の承諾していないことは、証拠が無いから無効だと主張しています。賃借人も、私が承諾した書面上の証拠もありません。　私が、このようなことを当方の利益も無いのに承諾するわけも無く、まったく、考えられない主張ですが、もし、私が承諾したと言うのであれば、賃借人は、賃借人で証拠を提示する必要があるのではないかと思量するのですが、どうなのでしょうか？　このような承諾した承諾していないと言うような話は、一般に書面を交付していません。常識を逸脱した賃借人の主張自体、賃貸人、管理人との間の信頼関係を破壊していると考えられます。　従前から、毎月家賃の滞納があります。月末までに支払うべきところ、常に月初めになって請求しないと支払わないのです。　いやがらせや、裁判の判決までの時間稼ぎのように感じますが、このような相手の対応方法は、どのようにすれば、よろしいでしょうか？　強制執行の判決までに、時間と費用がかかります。　また、最初に送った内容証明を不在と言うことで受け取らないようなことがありました。夜間に再送して欲しいと郵便局に依頼して二度目は、受領しました。　今後も、内容証明を受け取り拒否することが考えられます。このような場合、裁判による公示送達によるしか無いのでしょうか？　このような伝達方法は、時間がかかりすぎます。　このような偽装の工事請求は、過去にも、何回かありました。　また、請求書と領収書、担当者は、架空の住所と会社と担当者です。連絡が取れません。住所には、以前から会社は、ありません。書かれている電話番号とFAX番号は、賃借人の自宅のFAX番号です。ですから、電話は、FAXになって通じません。　本人は、架空の会社と認めています。なぜ、このような架空の会社を利用するのか不明です。　　税務署には、私から、脱税の疑いがあるのではないかと言いましたが、詐欺罪でないのかとの指摘です。警察は、詐欺罪の立証は、難しいので、裁判で解決して解約してしまえと言っています。刑事事件として警察の協力を得る方法は、無いでしょうか？　裁判は、長く、経費もかかる上、私も、賃貸人も消極的です。賃貸人は、賃貸人になったばかりの一年生です。　今後，管理人や賃貸人に書面上の承諾が無いと工事費等の一切の請求を認めない意味の内容証明を送ろうとしましたが、賃貸人は、あまり出しても、効果が無い。などの理由で私に拒否しています。本当は、内容証明にお金がかかることも、理由なのでしょう。　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

mhd02556
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poolisher
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2011/02/11 11:07 回答No.2

無断工事（及びその代金請求）と、滞納家賃の件は別々の話と考えた方がいいと思います。大家としては、あくまで滞納家賃の催告と従わない場合の契約解除の警告を出し、（判例などによれば）概ね６か月の滞納を目途に裁判によって契約解除判決と滞納家賃債務名義を取ることになります。その間の無断工事に関する相手からの請求については、支払拒否と原状回復（元の設備に一旦戻す）を請求すればいいと思います。壊れた証拠も工事を同意した事実も無い訳ですから、強気で主張することと家賃滞納と工事代金を混同させないことが大切です。ただし、これらの当事者はあくまで大家であり、管理委託業者のあなたはこの先、必要以上の代理的行為は控えた方がいいと思います。たぶん早晩あなたの立場ではどうにもならなくなりますから、大家にもその旨を伝えておくべきでしょう。あなたができるのは、借家人に対して家賃の督促を行うことと借家人からの要求を大家にそのまま伝えることです。内容証明等は法的手段の入り口（正確には匂い程度ですが）ですから、あなたの会社が法的手段で取り立てるのであれば意味がありますが、そうでなければそれは大家のマターですからサービスもほどほどにしておいた方がお互いのためだと思います。中途半端な介在は後々瑕疵を追及される原因になりかねません。工事代金の支払い拒否も後々の事を考えれば、大家から書面で拒絶回答をしてもらったほうがいいのです。上司や顧問の先生などに話を聞いて間違いないように対応してください。

質問者

お礼 2011/12/18 15:48

　レスありがとうございます。　難しい問題ですが、冷静に謙虚に強い心構えで、進めば、良いのでしょう。当社の管理は、終了しました。今回のことは、勉強になりました。裁判にするかどうかは、賃貸人の判断で賃貸人が、しり込みすれば、裁判になりませんが、最終の責任は、賃貸人にあります。この中で、管理会社としてベストを尽くすべきだと感じます。