土地購入からの住宅建築について

質問

現在マンション（分譲、築10年、ローン完済）住まいですが、
そろそろリフォームが必要なことと、マンションの使い勝手の悪さ（収納とか）から
これを売って来年または再来年に一戸建ての購入を検討しています。
基本、30坪程度の土地付き新築建売りを考えていますが、
バリアフリーやエコ、収納力などの求める機能と場所（現在の住居近辺）の
折り合いがつかなければ土地30坪程度を購入してから上物を注文で建てることも検討しています。

そこで、建売と土地を購入しての注文建築で、税制上の有利不利、
控除の有無、書類申請上のことなど、どんなことが有利で何が不利となるのか
教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

回答No.3

LegaC2

No.2で回答した者です。

> そういえば、先日、妻が「土地を購入したあと、何ヶ月かの間に上物を建てなければ何か不利になる」
> という聞きかじりのことを言っていました。それは建築会社との個別の契約のことなんじゃ？
> と言ったのですが、何か税制とか法律関係のことらしいと譲りませんでした。
> もし、そんな法律をご存知なら教えてください。（ないと思いますが）

恐らく、土地の不動産取得税の軽減措置の話ではないでしょうか。

土地を取得してから、3年以内に新居を建築した場合、
以下のどちらか高い方が、土地の不動産取得税から減額されます。

1. 45,000円
2. 住宅の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格の1/2に3%を乗じた額

私の場合、土地購入から約1年後に新居を建築したので、17万円ほどの土地の不動産取得税が、全額減額されました。
(一旦支払って、返金されました。)

詳細は、以下のURLをご参照ください。

http://www.pref.hokkaido.lg.jp/sm/zim/keigen/keigen205.htm

お礼

なるほど、間違いじゃなかったのですね。

回答ありがとうございました。

回答No.2

LegaC2

1. 資金面

建売の場合、支払が一回で済むため、住宅ローンが組みやすいです。

注文住宅の場合、土地と建物の支払が分かれます。また、場合によっては、建物の支払も、着工前、中間、完成とさらに分かれる場合があります。
ただ、通常、住宅ローンは、完成時に融資となるため、土地の決済や着工前の資金を、現金で用意できない場合、つなぎ融資というローンを組まなくてはいけないため、住宅ローンが面倒。(金利も高い)

2. 時間的な面

建売の場合、既に建っているか、近々完成のため、入居までの時間が短期間で済みます。
一方、注文住宅は、土地を手に入れてから、入居するまでに結構時間が必要です。(最低でも半年程は必要)

そのため、その間の賃貸の支払が余分に必要になります。
また、入居年が一年違えば、住宅ローン控除の控除限度額も減少します。

もっと言えば、現在は、住宅ローンの金利はかなり低いですが、半年後、一年後も同じように低い金利かどうか分かりません。
消費税の増税もありそうですし。

3. 税金面

通常、土地を購入する場合、更地で購入すると思います。
更地の場合、固定資産税の優遇がないため、家が建っている状態と比べるとかなり割高です。
家が建っている場合、更地の固定資産税の1/6で済みます。
ですので、新居が完成するまで、高い固定資産税を支払うことになります。

4. その他
建売の場合、小さい規模でも、2、3件は同時に建築されるので、同じタイミングで、近所に引っ越してくる人がいるので、その点は、安心です。
土地から購入する場合、既存の住宅街に1件だけ新居というケースが多いです。

まぁ、私が思いつくのは、こんなところでしょうか。

私も2年前に新居を建築しました。
私は、自分で色々決めたい正確なので、最初から建売は考えず、土地から購入し、注文住宅を建てました。

ちなみに、土地は現金で購入し、建物の支払は、完成時のみだったので、支払は特に困りませんでした。
また、地域的に、ちょっと古い感じの住宅街での新居となりました。

お礼

ていねいなご教授ありがとうございます。たいへん参考になりました。

1の　>>建物の支払も、着工前、中間、完成とさらに分かれる場合があります。

これは知りませんでした。こういうことも考えておかなければいけませんね。

2の時間的な面は、分譲マンションでローンも完済済みなので家賃は発生しませんのでいいのですが、
住宅ローン控除とか金利は悩ましい問題です。
平成24年以降は1％となり入居年によって控除額も減るらしいですね。
あと、調べたところ、不動産取得税も平成24年３月31日、登録免許税の優遇：平成23年3月末、
印紙税の優遇：平成23年3月末、長期優良住宅の場合の当初２０年間金利０．３％優遇制度：平成24年3月末までなど、
ここ1～2年で期限切れがいっぱいあるんですよね。。。
でも、資金はそこまですぐに貯まらないし、悩みます。
期限内に購入するか、期限切れても資金を貯めてから購入するか、一度試算してみたほうがいいですね。

3は、知りませんでした。勉強になりました。

4は、特に現住所近辺で探すので、特に問題はありません。
>>自分で色々決めたい正確なので、
妻も同じなのです。玄関にウオークインクローゼット、キッチンにパントリー隣接、ちょっとした家事室
２階建て、10畳以上でウオークインクローゼット付きの寝室…。
建売ではなかなか条件にあてはまるものがありません。

>>土地から購入し、注文住宅を建てました。

いいですね、うらやましい限りです。
そういえば、先日、妻が「土地を購入したあと、何ヶ月かの間に上物を建てなければ何か不利になる」
という聞きかじりのことを言っていました。それは建築会社との個別の契約のことなんじゃ？
と言ったのですが、何か税制とか法律関係のことらしいと譲りませんでした。
もし、そんな法律をご存知なら教えてください。（ないと思いますが）

回答No.1

Mokuzo100nenn

建て売り住宅の購入は、一回の購入契約・一回のローン契約で完結します。

土地を入手してから上物を建てる場合には、まず土地の購入契約と支払いが必要で、その後に建築の契約をすることになります。現金で買う人は良いですが、現在お住まいの集合住宅を売ってその代金で土地を購入しようとすると、順序からいって資金繰りが悩ましいですね。

お礼

>>一回の購入契約・一回のローン契約

これは確かにそうですね。うっかりしていました。
手間というか手続も煩雑になりそうですね。

ありがとうございました。