住宅売却の不動産選びについて

質問

現在住居中の自宅を、知人紹介の不動産会社に専任で売却をお願いしています。
　その不動産会社は、地元ではありません。
　売り出して、数ヶ月経ちますが、当初他の不動産会社から問い合わせが多数あるとの報告
　受けましたが、それ以降一向に見学の申し入れもありません。

　場所は、駅近、築浅、日当たり良好で利便性もよいです。
　すぐ売却できると思っておりました。

　それに反して、毎日のように地元大手不動産会社から、こちらの物件をお探しの方がおられます
　、というようなちらしや郵便物が届きます。

　売り出しにあたっては、インターネットで検索可のみに限定しています。
　やはり住宅売却は、地元不動産会社にお願いする方がいいのでしょうか？
　アドバイスお願いします。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

値付けを間違っているのではないかと思いますよ。買主は正直です。他の物件と比較して、寄り条件が良い物件が同価格か安く売っていれば内見すらしません。
専任か一般かの話ですと、売れない物件を一般で売り出すと多分売れないままに、広告期間が終了する事になります。売れない物件は腕の良い営業マンに専任で売らせる、売れそうな物件は一般で広く売らせるが基本です。

No.2の回答が的を射ていると思いますが、一般媒介で自社の予算で広告費を付ける不動産屋などあまりいません。それが売れそうな物件だと思えば広告費を付けて短期決戦で臨みますが、内見すら無い状態の物件の場合は多分広告費を付ける事はしないでしょう。もちろん売主の許諾を得て、有料広告に載せる事はありますが、その程度の事もしない業者なら頼むだけ無駄と言うもの。

それから、No.1の回答にあるレインズ(流通機構の不動産DB)に関しては、一般媒介の場合は登録義務はありませんので、登録すらしない業者も多いでしょう。専任であれば義務となるので、専任であっても不動産業者には広く物件情報は行き渡ります。むしろ一般の物件情報の方が、マメにネットや広告を見ていないと見逃してしまいます。

一般で複数の業者に売らせる場合のメリットは、売り上手な営業マンに当たる可能性があるという事。専任の場合は、ハズレの営業マンに当たると、どうにもなりません。
しかし売れない物件を一般で出すと、彼方此方で見かける物件なのにいつまでも晒し物になってしまう可能性もあり、印象が悪くなって悪循環になる可能性もあります。専任であれば抱える見込み客にアプロ―チしてくれるので、私は、今の業者とは縁を切り、出来れば地元に強い、押しが強くて売りが強い営業マンに専任で売らせるのが良いと思います。

なお、物件広告を出すと、色んな業者が媒介契約を取ろうと「見込み客がいます」と言った営業を仕掛けます。その中から本当に売りが強そうな業者を見つけ出す目が売主には必要ですね。

お礼

ありがとうございます。
　やはり価格ですか・・・。
　最終的には、値引き交渉があると思い、なかなか思い切った値段が出せずにいます。
　まず、地元の業者に相談してみます。

回答No.6

noname#133813

私も最近自宅の売却、新規購入した経験から：
「不動産には掘り出し物はない」ということでした。
家の価値の判断は買主それぞれで売主ほどの思い入れな無いということ、土地の値段については周辺価格、固定資産税等から判断でき、そこから大きく離れる値段で売買はできないと思いました。
相場より高く売りに出されている場合は、不動産屋の甘い言葉に乗せられているか、あるいは売却を急がない時かと思います。
また、郵便受けに入っている不動産屋のポステイングの内容ほど信用がないのはありません。
参考になればいいのですが。

お礼

ありがとうございます。
　今の住居は、住みここちもよく大変気に入っており、思い入れがあるので、
　周りの売り物件と比べても価格を少し高めに設定してしまっています。
　今一度考え直したいと思います。

回答No.5

atelier21

大小の不動産関係と合いますが、春秋の天候不順時の予報みたいなもので
それらを参考にして、自分で情勢判断して行かないとならない
業社(担当）は売れてナンボ（歩合収入の担当者であれば尚の事）
売れないからとストックでも倉庫代が掛る訳ではない
売り手とすれば高くしたい、難しいが買い手の眼で見直して見て
どのような人が書いたいか、周囲の価格は、路線価は、周囲の開発等は
そして、良い不動産担当者を見つける事、大小に関係なく

お礼

ありがあとうございます。
　不動産売却は、初めての経験なので、よい不動産会社を見つける事ができるよう、勉強したいと
　思っております。

回答No.3

IDii24

前の方の回答がすこし気になったので再度です。
＞何故なら現在、大手仲介業者では「一般媒介」の物件に広告予算は殆ど付けません。せいぜいが「自社Ｈ／Ｐ、ＲＥＩＮＳへの掲載（ただですから）」が関の山。有料不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込み、ポスティング等「お金がかかる事」は殆ど実施してくれません。

これは間違えですね。実際に自分は一般で売り出して、大手で広告を2度ほど出してます。さらに最初の物件は大手から売り出して、小さい不動産屋の仲介の客に売れました。広告も2回とも出してます。

このように不動産業界は売り方の地域差って激しい業界です。なので最初に首都圏ではと注意書きしました。地域によっては不動産屋が買い取って売るのを主にしている地域もあります。ご自分の地域がどのような地域か知っておく必要もあるでしょう。

お礼

ありがとうございます。
　地元の不動産会社にも足を運び、地域の情報も聞いてみたいと思います。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

まず、大前提として不動産が売れない一番大きな原因は「価格」です。
どんな人気物件でも「相場より価格が高い」値付けならまず売れませんし、「相場より価格が安い」値付けなら自殺等の「事故物件」でも売れます。

ましてや今は完全な「買手市場」。
ちょっと条件（築浅、駅近、日当たり等）が良いくらいでは中々売れません。
そんな簡単に不動産が売れたらみんな不動産屋になってます。

そこを先ずはご理解ください。

さて「その上で」ですが・・・

＞地元不動産会社にお願いする方がいいのでしょうか？

大きい、小さい、地元、地元以外はそれ程重要ではありません。結局は「担当営業マン次第」ですから。大きくて地元業者の「使えない営業マン」より小さくて地元以外の業者の「使える営業マン」の方がいいのは自明です。

次に重要な事は「一般」か「専任」どの媒介契約を選ぶかです。現在専任で預けているようですが、これは先ずは正解でしょう。
貴方の物件が「誰もが欲しがる超人気物件」なら、一般媒介で複数の業者に競わせると「あっ」という間に売れますが、そうでない物件（普通もしくは不人気物件）なら、専任媒介で信頼できる業者一社に依頼したほうがいいからです。

何故なら現在、大手仲介業者では「一般媒介」の物件に広告予算は殆ど付けません。
せいぜいが「自社Ｈ／Ｐ、ＲＥＩＮＳへの掲載（ただですから）」が関の山。
有料不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込み、ポスティング等「お金がかかる事」は殆ど実施してくれません。

当然です。一般媒介なんて「自分の広告で他社が契約」という「とんだピエロ」を演じる可能性がありますからね。そんなの目も当てられません。

なので一般媒介には広告予算が付かないのです。
特に大手仲介業者はこれが徹底されています。
もっと言えば「若手営業マンの教材」になってしまう事も。（これは某大手仲介業者の営業マンから聞いた話です）

あと、売り出す時のポイントは「いかに高く売るか」より「いかに早く売るか」を考えましょう。
ダラダラと高い金額で売り出してもホントに売れません。そんな状態では物件の新鮮さが失われて益々売れなくなります。

買主は常に市場を研究しています。
私達業者は「広く浅く」相場を把握していますが、買主は「自分の欲しい地域」をピンポイントで研究していますから、下手したら私たち業者より価格動向に詳しいです。
当然ですよね。一生に一度あるか無いかの買い物ですから。
そこに何カ月も売れないでいる物件に興味が出ると思いますか？普通は・・・ですよね。

次に「使える業者かどうかの判断ポイント」ですが、

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

これらをクリアできる業者を選べば先ずは大丈夫でしょう。今預けている業者はどうですか？

あと

＞毎日のように地元大手不動産会社から、こちらの物件をお探しの方がおられますというようなちらしや郵便物が届きます。

これは全く当てになりません。
こんなのブック・オフで「貴方の本高く買います」と同レベルの話。
マックで「ご一緒にポテトは如何ですか？」という位の「定型文」です。

それと気になったのは

＞インターネットで検索可のみに限定しています。

何故ネットのみに限定されているのでしょうか？
貴方が業者からのチラシを気にしているように、買い客もチラシを細かくチェックしています。
ネットが普及している現在でも、チラシや店頭広告、他業者からの買い客紹介（レインズ含む）での成約率は８０％以上なんですよ。つまり、「ネットのみの販促」では多くの見込み客を機会損失しているんです。

何か事情があるのかもしれませんが、これは見直された方がいいのでは？

たとえ業者を替えても「ネットのみの販促」では、過度の期待は持てないのではないでしょうか。

ご参考まで。

お礼

ありがとうございます。
　現在依頼している業者は、販促活動でどう動いてくれているのかも、わかりませんでした。
　勉強不足で、レインズに載るだけですぐ売却できると過信しておりました。
　まず業者選びを、アドバイス頂いた点を参考に、考え直したいと思います。

回答No.1

IDii24

自分も2回ほど家を売却しましたが、以外とスムースでした。
首都圏の場合しか知りませんが、自分は売却時に選任にする意味は無いと思っています。今は不動産流通は規則があり、業界専用のネットで全ての物件が共有されています。この情報は不動産屋が売主から受けたら一週間で載せなければならないルールです。

つまり専任でない限り全国全ての不動産屋で扱える訳です。買主も数十倍に広がりますから、売れる機会はもっとあるわけです。例えば転勤で遠くの人が探してるとかもありますので、その方が有利です。また少しぐらい悪い場所でも、土地勘のない人には良く見えますし。

とりあえず大手ですと最初の3週間が勝負で、その後は営業マンも他の物件に掛りきりになります。ですから、今だと2月初旬から3月の人が移動する次期に合わせて売りに出すのが良いかもしれません。その場合は引き渡しも急がされますけど。広告の出す時期をWebとずらすとかの戦略も必要です。

とにかく新着情報はどこの不動産会社でも注目してますので、次期を選んで上手に売りましょう。自分の場合は最初の時に沢山内覧の人が来て、きれいにしておくとか毎週土日にずっと内覧に付き合うのも大変だったので、2回目はハウスクリーンして先に賃貸に引越してから売りました。どちらも3週間以内で売れました。

頑張ってみてください。

お礼

ありがとうございます。
　見学者もまったくないのに、毎日この物件を待機してると言うチラシに納得がいきませんでした。
　専任をはずせば、顧客が広がるわけですね。
　契約が切れる時期に合わせて、考えたいと思います。