不動産業者の見分け方-売却時

質問

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか？

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

回答No.3

lead-baibai · ベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか？こんな程度でしか売れねぇぞ！ガツンと言って500万位
値下げして来い！」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ（不動産流通機構）に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか？」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。（良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
　　　自分のことのように聞いて、考えてくれます。）
◎会社の大小、新旧は関係なし。（地域にどれだけ精通しているかが重要、
　　　買主は以外と近いところにいるんです。）
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。（コンテンツの内容で選ぶべき。
　　　会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
　　　ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い）
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。（物件はひとつひとつの
　　　表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
　　　耳を持っていない。）
◎社歴が古いところも外す。（考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
　　　スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる）

回答No.2

noname#184449

元業者営業です。

先ずは複数の業者に「査定依頼」です。

何故なら不動産の取引は「信頼できる業者選び」で殆ど決まるからです。

特にこのご時世、余程の人気物件で無い限りそうそう簡単には売れません。
そんな簡単に不動産が売れたらみんな不動産屋になってます。
なので、まずは複数の業者へ査定を依頼し（できれば５社以上）その内「一番高い査定」と「一番低い査定」の業者は無条件で「切り」です。

新聞折り込み、ポスティング等で「このマンションを売ってください」とビラが入ると思いますから、取り敢えず片っ端から依頼しましょう。

こうして複数の業者で無料査定をすると段々と貴方にとって「いい業者・悪い業者」を見抜く目を養えます。「断るのに忍びない」という感覚は気にしないで大丈夫。そんなの不動産業者にとっては「日常茶飯事」ですから。

＞大きい会社が良い、地元がよいなどなど。

大きい、小さいはそれ程重要ではありません。結局は「担当営業マン次第」ですから。
大きい業者の「使えない営業マン」より小さい業者の「使える営業マン」の方がいいのは自明です。

なお、重要な事は「一般」か「専任」どの媒介契約（「お宅に任せますよ」の契約）を選ぶかです。
貴方の物件が「誰もが欲しがる超人気物件」なら、一般媒介で複数の業者に競わせると「あっ」という間に売れるでしょう。

そうでない物件（普通もしくは不人気物件）なら、専任媒介で信頼できる業者一社に依頼したほうがいいでしょう。

現在、大手仲介業者では「一般媒介」の物件に広告予算は殆ど付けません。
せいぜいが「自社Ｈ／Ｐ、ＲＥＩＮＳへの掲載（ただですから）」が関の山。
有料不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込み、ポスティング等「お金がかかる事」は殆ど実施してくれません。

当然です。一般媒介なんて「自分の広告で他社が契約」という「とんだピエロ」を演じる可能性がありますからね。そんなの目も当てられません。

なので一般媒介には広告予算が付かないのです。
特に大手仲介業者はこれが徹底されています。
もっと言えば「若手営業マンの教材」になってしまう事も。（これは某大手仲介業者の営業マンから聞いた話です）

なので、貴方の物件の人気次第で「一般」か「専任」かを選ぶ事になりますので「自分の物件の市場価値」を冷静に判断しなければなりません。
不動産に掘り出し物はありません。「高い物件には高い理由」が「安い物件には安い理由」が「必ず」あります。
要は買い客がその「高い（安い）理由」を納得すれば契約成立です。

つまり、売り出す時のポイントは「いかに高く売るか」より「いかに早く売るか」を考えましょう。
ダラダラと高い金額で売り出してもホントに売れません。そんな状態では物件の新鮮さが失われて益々売れなくなります。

買主は常に市場を研究しています。
私達業者は「広く浅く」相場を把握していますが、買主は「自分の欲しい地域」をピンポイントで研究していますから、下手したら私たち業者より価格動向に詳しいです。
当然ですよね。一生に一度あるか無いかの買い物ですから。

そんなところへ「割高感がある物件」を売り出しても時間の無駄です。

＞見分けるために、どのようなポイントがあるか？

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

これらをクリアできる業者を選べば先ずは大丈夫でしょう。

万一選んだ業者が「波長が合わない」となっても、最長で３カ月経てば無条件で「媒介契約」は解約されます。
そうして「違う業者」に依頼し直せばいいでしょう。
（途中解約も可能ですが、媒介契約内容によっては費用がかかる事もありますのでご注意を）

ご参考まで。

回答No.1

fuji-3776m

業者の見分け方などありません。神のみぞ知るです。
売却依頼の肝心は売却価格です。
複数の業者に「いくらで売れますか」と聞くことになりますが、
この問い合わせだけで、しつこくつきまとう業者もいますので悩ましい所です。
不動産の価額査定は業者による差は些細な差でしかありません。
業者は「売れる価格」を知っていますから、大きく外れた価格の業者は避けるのが良いかも。
会社の大小などは参考になりません。