住宅ローンについて質問です。

質問

来月土地の契約をします。

住宅ローンについてですがいくつか心配な点がある為詳しい方や経験談などお聞かせ下さいm(_ _)m

『家族構成』
夫26歳 私23歳 娘と息子

『夫の年収』

380万(22年の給与から)

『勤続』

1年3ヶ月

※昨年同職でスキルアップの為転職しました。上記の年収は今年1月から今月までの収入で出しています。

夫が結婚前に某消費者金融にて10万の借入有、滞納ナシで完済したのが2年前ですが解約をしたのは今月です。
他ローンやクレカなどありません。
『土地価格』

850万と仲介手数料30万

『上物価格』

諸費用含め約2100万

『頭金』

450万

『借入希望額』

2600万です。

土地の評価は高いみたいです。

消費者金融の件はやはり不利でしょうか？

今年秋頃 別件で審査通していますが、その時は自己資金200、消費者金融未解約、土地評価低い、2700万で出し減額2350万で通りました。

回答No.4

Domenica

土地については、いくら評価が高くても、実際の売買価格ですら850万円ですから、担保価値評価としては、それ以上は望めないでしょう。

消費者金融に関しては、金融機関と保証会社次第です。
> 今年秋頃 別件で審査通していますが、その時は自己資金200、消費者金融未解約、土地評価低い、2700万で出し減額2350万で通りました。
こちらと同じ金融機関で今回も申し込むのでしたら、勤続年数や消費者金融の利用履歴等は全く気になさる必要はないでしょう（消費者金融の利用履歴については、気にするところは、未だに気にします。この金融機関が気にするところならば、減額もなくＮＧになっていたと思いますから）。
減額されたのは、土地の評価でもなく、単に2,350万円がご主人の「返済能力」の限界とされたからだと思います。

審査における年収の見方も、金融機関によって異なることがあります。
平成22年度中の申込み分については、「平成21年分」の収入を基準とされてしまうこともあるかと思います。

仮に「借入希望額：2,600万円　返済期間：34年（現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済するとして、60歳－1歳－現在の年齢で算出）　金利：2.65％（全期間固定金利。フラット35の最多適用金利が2.65％なので、これを適用）　元利均等返済　ボーナス返済なし」としてシミュレートしてみますと、毎月の返済額は96,753円になります。年間では1,161,036円。
他にお借り入れはないとのことなので、これを年収（380万円）で割って「総返済負担率」を算出しますと30.5％。

昨年の年収はもう少し少なかったのではないでしょうか？
2,350万円と減額提示してきた金融機関では「年収400万円未満の総返済負担率の基準」を、フラット35と同じ30％以下としている可能性が考えられます。
そして、審査においては、実際の適用金利ではなく、長期固定の金利で算出した「返済負担率」を採用するのかも。
このパターンだとしたら、お借り入れ希望の2,600万円というのは、ギリギリのラインかもしれません。もしかしたら、微妙な額の減額があるかも…。

ところで、『上物価格』は「諸費用含め」とのことですが、「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」もこちらに含まれているのでしょうか？だったらいいのですが…。
いえ、この条件ですと、借り入れ先等によっては、100万円近くの保証料が必要になってくることも考えられますので、少々気になりまして（勤続年数が短く、年収が少なく、返済負担率が高いので、保証料率が上がる可能性があるかと…）。

年収380万円とのことですが、妻と子2人が扶養に入っていて、「税込み年収」が380万円だとしたら、（ボーナスなしとしても）月収の手取り額は25万円程度かと。
そこから、10万円弱を住宅ローンの返済に充てて、生活していけるでしょうか？

実際の返済額は、変動金利型や固定金利期間が短い固定金利選択型を選ぶことにより、金利が下がり、7万円強～8万円弱になるのかもしれませんが、この超低金利時代に、（全期間）固定金利型ではないパターンで契約をすれば、将来における金利上昇リスクを考慮しなければなりません。

お子さんの成長とともに、教育関連費用は増加していきます。
戸建て住宅を維持していくためには、10年ごとに100万円単位のメンテナンス費用が必要となってきます。
白物の家電の買い替えも、だいたい10年ごとに必要とお考えください。
また、車を所有する必要があるのでしたら、その買い替えも必要になりますね。

住宅ローンの金利見直しに伴う返済額の増額とこれらの費用による支出増が重なった時への「備え」を、どのように計画されているのでしょうか？
一度、横軸に経年を置いた表を作成し、そこに、まとまった支出が考えられる年次と額を書き込んで、ライフプランニング表を作成してみてください。
そうすることによって、まとまった支出に向けた蓄えをしつつ、住宅ローンの返済をしていけるのかどうかが把握できると思います。

自分では「大丈夫」と考えても、結局はお金を貸す側が大丈夫だと思わなければ借りられませんし、完済できなければ全く意味がない結果になってしまいます。
そういったことを考えて、「借りる」ことを重視するのではなく、「返済していけ、完済できるか」を考えて計画を立ててください。
「借りることさえできれば何とかなるはず。」というお考えは捨ててください。
もし、「借りることさえできれば何とかなるはず。」ならば、今、こんなにも、住宅ローンが返済不能になる方が出ていないでしょう。

回答No.3

alienkunni

消費者金融は不利になりません。ＣＩＣで過去半年以内に延滞があれば即アウトになるだけです、返済比率にもあまり影響しません。

それよりも奥さまはご主人の扶養にはいっていると過程してはなしますが息子さん娘さんと三人の扶養がややネックになります、年収と借入希望額の返済比率からすると希望額どおりの金額の融資となると厳しいかもしれません。

銀行の利率と期間、固定か変動か、それを詳しく教えていただけるとありがたかったです。

勤続年数もひっかかりますが同業種ということで銀行によっては審査基準が違いますので以前とおったとなるとこれには触れないでおきます、

年収が３００万だいであると返済比率のパーセンテージも高く設定されています。住宅ローンはよっぽどでないと通るというのは間違いです結局は保証会社の審査がとおらないと融資は成立しません。

あなたの現時点での金額を減らせるとしたら司法書士の手数料です、実は司法書士によって十万単位で手数料が異なります。

回答No.2

86tarou

消費者金融の件はやはり不利でしょうか？＞
事故もないですし問題無いと思います。それよりも勤続年数の方で引っ掛かるかもしれません。大抵の銀行は勤続年数３年としていることが多いようですし。年収で足切りするところもあります。

まだ26才ですので、住居購入には早いかもしれません。あまり若いと将来建て替えということもあり得ます。その時は年齢的にローンは組めないので現金として貯めておかないといけません。また、2600万円を３％の全期間固定金利で定年までの35年ローンを組むと、月10万円の返済になり収入の30％を超えるのでこれも無理があります。上記の条件で25％までに収まる試算になるように（子供２人なので20％程度の方が良いかも？）、家の価格を抑えるか頭金を用意することをお勧めします。なお、頭金は物件価格の20～30％以上は欲しいですし（多くの頭金を用意するとローン残高＞家の価値になり難く、いざという時に売却して清算出来るメリットあり）、それ以外にいざという時のために生活費の半年から１年分以上は現金で置いておきたいところです。返済額からも考察が必要で、現在の家賃よりは少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てて計上すると安心です）。変動金利の選択もありなのですが、この場合も試算は固定金利で行い差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないでしょうか。無計画な変動金利選択はリスクの先送りにしか過ぎませんし。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

ということで、最低３～５年先を目標にする方が個人的にはお勧めでしょうか。
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻し借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理の無いローンで外食や旅行もし、子供との思い出も作りましょう。銀行のローン審査が通れば完済出来るわけではなく、審査ギリギリでは大抵は無理なローンだということを覚えておきましょう。
いい家に末ｍると良いですね♪

回答No.1

shuusan101

ローン審査には十分通ると思いますよ。
銀行にとっても住宅ローンは担保もあるし、保証もあるしいいことずくめの重要な利益の源ですので、住宅ローンが貸し渋ることはないです。住宅ローンで貸してくれないのは、よっぽどだと思います。サラ金で多少つまんだくらいでは大丈夫です。

ただ、個人的にその借金ですと月々の支払いは８万ほどで３５年払いだと思いますが、家計はきつくないですか？将来給料が上がる見込みがあるのなら別ですが、教育にも今後お金がかかるので、もうちょっと上物を減額したほうがと思います。

多分、金額からして床暖房やら窓は○○○とかいろいろ付けてると思いますが、太陽光発電とか今後支出がすくなるものなら良いと思いますが、さっぱり減らしたら１５００万くらいで十分立つと思いますよ。

ただ、田舎の工務店とかで建てるのなら、金はかかってもいいもの建てますのでそういう場合もあるでしょうから一概には言えませんよね。