ローン解約条項

質問

土地売買契約と建物請負契約をすでにしております。いくつかの金融機関に住宅ローンの申し込みを行っておりますが、借入をしたいと思っていた金融機関からの承認がもらえませんでした。理由は借入金額に対しての私の支払能力の問題ではなく、土地の担保価値が十分でないためです。（契約した土地の価格に対して金融機関は高すぎると評価した。）　
　この場合、すべての金融機関が同様の評価であれば借入できないわけですから、ローン解約条項をに従い契約破棄となると思いますが、ほかの金融機関が承認した場合、借入したい金融機関が承認しないことを理由に契約破棄をすることはできますか？
　（売主の高すぎた価格設定により承認されないため、解約し再度価格交渉をしてもよいと思っています。）

回答No.5

kpmg · ベストアンサー

うーん、貴殿のご判断なのでこれ以上なんともいえないのですが、白紙解約できるのならやめちゃえばと思います。（白紙解約って言えば手付け返還されますよね）
貴殿に問題がないとすれば、そのような物件は買うべきじゃないとしかいえません。例え手付け放棄しても。2番手がいるんならなおさら。
保証会社がダメってふつうは銀行ローンがダメを意味するはずですし、担保として不適切（建築基準法違反）か、業者が評判悪いのか何か理由があると思いますよ。私はかつて都市銀行で住宅金融公庫の窓口受付をやってましたが、住宅金融公庫から問題業者リストをもらい、そのような業者の案件はたとえご本人に問題なくとも受け付けるなといわれていました。銀行ローンも当然右に倣えになっていました。
建築基準法については東横インの話があったので結構敏感なはずですし。
でなければ、担保不足＝頭金不足って事以外に考えられません。例え相場より高い物件でも十分な頭金があれば問題が無いからです。

補足

回答ありがとうございます。貴殿のような専門家に私の現状がはっきりお伝えしきれていないのが残念です。
実は私が購入しようとしている物件は、周りに何棟か住宅が建設されております。すべて今回の売主が開発しています。この売主は開発にあたり今回私が承認されなかった金融機関から融資を受けており、どちらかというと売主を応援する立場といえるかもしれません。
もうひとつの事実として私が契約した土地と並んでいる土地（広さや接道向き等が同じで銀行から見たら同じ価値）を購入した人はやはり今回の金融機関から借入をしております。このほぼ同じ２つの土地は値段が異なり、私の契約したほうが数百万高くなっています。理由は私の土地の南側には２件分の敷地延長部分があり日当たりが良いためと説明されております。売主が言うには「今回の金融機関が土地の判断するとき類似物件としてほぼ並んだ土地を比較した結果、ほぼ同等と見られる物件の土地の価格に数百万の違いがあるので担保価値として十分でないと判断したと思う」と言っております。
これらの事実を考慮すれば、ますます頭金不足ということになりますよね。しかし金融機関の担当者は、保証会社に拒否されてもなお、意欲満々で借入をしてもらうために売込してくることを考えると何か疑問です。
ちなみにもうひとつの金融機関からは幸か不幸か同条件で承認がもらえたので、ローン解約することなく進めることになりました。

回答No.4

kpmg

価格設定が高すぎただけが問題ではないと思います。行き着くところ頭金が足りなかったのではないですか？
価格設定を疑うのであれば、その土地の坪単価又はm2単価を算出（販売価格/土地面積）し、近隣の物件を新聞チラシなどで比較してみるべきです。それで明らかに単価が高い場合は売主になぜ高いのか問いただすべきでした。近隣相応であれば土地が高いことにはなりません。
銀行の評価は保守的です。他の回答でも書きましたが、単純に路線価や公示価格を元に机上で計算しています。路線価や公示価格は100坪前後のまとまった土地（更地）を前提としています。住宅分譲地のように生活道路を作ったり、水道やガスを引き込んだりしたコストは反映されていないはずです。これらのコストを反映したのが土地分譲価格のはずです。これを買主はまず理解すべきです。
となると評価額のＧａｐは始めから起こりえます。
次は銀行側の融資姿勢です。評価額に足りようが不足しようが銀行は株式会社なので商売になる人には取引をしたくなるものです。
貴殿の返済能力に疑問を持ったのかもしれません。
担保評価など関係なくとも返済できれば問題ないわけですから。
ということ（宅地価格が相場並みであれば）は貴殿にもう少し頭金があれば希望の金融機関で融資を受けることができたという結論に達します。
宅地価格が相場以上の場合は契約後なので…。

お礼

回答ありがとうございます。短い文章のなかでこちらの状況がはっきり伝えられていないのですみません。
　価格設定が高すぎたことは売主も認めております。では価格を下げるのかというと下げるつもりもないようです。私がごねれて値引きに応じるくらいなら白紙解約して他の人に価格変更することなく売るつもりだと思います。（キャンセル待ちがいるようです）　この契約は建売と同様の契約で総額が同じでも土地と建物の金額を割合を変えれば、土地の担保価値不足という問題がなくなり審査が通るからです。このことは売主が私の前で言っていました。
　以上のように売主に有利な状況なので交渉しても無駄だと思っていますし、他の金融機関の審査で承認されれば契約に従い借入れをしていくしかないと思っています。
　銀行の融資姿勢ですが、承認されなかった理由は銀行の保証会社が認めなかったためです。保証会社を通さない住宅ローン（保証金がいらないかわりに金利が高い）については融資することは問題ないと言っております。これらの状況から私の返済能力の問題ではないと自負しております。

回答No.3

noname#20102

すでに回答が出ているように、1行でも通ってしまったらローン解約条項の適用にはなりません。
こういう場合はあまりたくさんの銀行に審査申し込みをしない方がいいのですけどね。

価格設定が高すぎたことには腹が立つお気持ちはよくわかります。
けれど買主である質問者に非がないというのは考え違いだと思います。
とにかく売買契約は結んだ以上は、すべてを納得しているということなのです。
土地の相場は、契約前にご自分で調べておくべきでした。
これ以上、不利にならないためにも、今後の対策をしっかり考えましょう。契約には期限がありますから、一刻を争います。
万一、条件の悪い銀行で融資が通ってしまって、解約できなくなってしまったら、間に合う限りは少しでも条件の良い銀行を探して審査を申し込みましょう。
購入するとなったら、少しでも金利の低いところがいいですものね。
民間銀行ならば審査にそんなに時間はかかりません。
参考になさってください。

お礼

回答ありがとうございます。私が申し込んでいるほかの金融機関も多少条件が悪い程度でほぼ同条件です。ローン解約条項が適用にならないのであれば現在申し込んでいるほかの金融機関でもよいと思い始めております。売主も価格変更をするつもりはないみたいなのでこのままいくしかないと思っています。

回答No.2

walkingdic

>借入したい金融機関が承認しないことを理由に契約破棄をすることはできますか？
契約書に書かれている通りです。
つまりローン解約条項においてご希望の条件が明示されており、それに該当するローンが借りれないのであれば適用できます。（金融機関名とか金利とかです）
特に書かれていないのであれば無理です。

お礼

回答ありがとうございます。
契約書を調べてみましたが、金融機関とか金利とかは限定されていないので、解除はできないと思います。

とりわけ自分に非があるとは思えず、高いものを買わされた感じがする上に、金利条件のよかった金融機関から承認がもらえないことになりました。売主がローンが通らないほどの価格設定をしたことで、私の金融機関を選ぶ権利が奪われた結果になります。とても納得がいきません。

回答No.1

biyadoo

契約書のローン条項の詳細にもよりますが、金融機関の指定があり、そこでのローンが駄目であればローン条項で解約になります。

借り入れしたくないと言う（理由はあるかと思いますが）金融機関だからNOだとは契約上解除はできません。

今回のケースで厄介なのは、金利の高い銀行ローンしか審査がおりなかったケースです。
まれにあります。。。。金利の高いところは審査が甘いので。
その際は不動産会社と相談です。
予定していた支払い以上に高いくて困る！と

また、裏技ですが不動産会社もローンがおりないと困りますので、土地価格を下げて、建物請負契約での金額を上げて調整することも。。。。。。。。

お礼

回答ありがとうございます。
金融機関の指定は限定的ではありませんでした。
従って解除はできないことになると思います。
高いものを買わされた感じがする上に、条件のよかった金融機関から承認がもらえなかったのでショックです。
業者と相談してみます。