戦前から貸しっぱなしの土地の所有権

質問

実家の話ですが、
戦前に祖父がある家に田んぼを無償で貸しており、そのままその家が耕作しているようです。貸した事情は、その家の旦那さんが亡くなってしまったため、残った家族がせめて食べる分のお米を作れるように祖父が好意で貸したそうです。

　その後、父の代になり、特に返せといわずにいたところ、なんとその家が勝手にその田んぼを宅地にして家を建てようとしたため、父が、「そこは農地として貸したところだから、稲作はかまわないが、家を建てるなどしてもらっては困る」と申し入れたところ、家の建設は中止されたがその後も田んぼとして使っているそうです。
（勝手に農地を宅地にするなど、できないような気がするのですが、なぜそんな計画が進められたのかも謎です）

　問題は、父母も高齢になってきて、このままぽっくり行ってしまうと、その田んぼは一人っ子である私がひきつぐことになるのですが、これだけ長い間貸しっぱなしの田んぼというのは、もはや借主に使用権があることになってしまって勝手に処分できなくなっていたりするのでしょうか？

ご教示よろしくお願いします。

回答No.12

watch-lot · ベストアンサー

＃１０です。
＞裁判になったら、貸主が「貸借契約の証明（覚書など）」をする必要はあるんですよね？
●口頭でも契約は有効ですから、まずは貸し主は使用貸借契約があることを主張することになります。
一方、相手側はもし無断で耕作しているのならば「不動産侵奪罪」（不動産に対する他人の占有を排除して、自己の事実上の占有を設定する行為）となりますから、借用していることを主張しないとこの罪を逃れられません。

＞「所有の意思の証明」を借主がしなければならないというのは、貸主への反論として時効を主張する場合、ということですよね。
●違います。所有の意思を持って２０年間（善意なら１０年間）占有していれば時効取得できるのですから、時効取得の前提条件が所有の意思をもっての占有なのです。
逆に言えば、悪意の場合は、借りたんじゃなくて無断で占拠しはじめたことを証明しなければなりません。善意の場合は自分の土地と判断するに足る状況がなければなりません。
まずもって、建設中止させたという事実があれば、それだけで貸借関係にあることを認めたことになります。

＞所有の意思をもって耕作を続けているのは「占有」にならないのだろうか・・って気もしますが
●占有して耕作していれば所有の意思があるということにはなりません。現に借りることによって占有して耕作しているのですからね。占有と所有とを混同してはいけません。
つまり、借りた土地を耕作しているのではなく、自分の土地として耕作していることを証明しなければなりません。

参考までに申し上げますと、相続にしろ何にしろ、所有権移転となった場合は、所有権者が変わったわけですから、そこからまた時効の起算点としてカウントしなければなりません。
所有権を争う場合、登記無くして第３者に対抗することはできませんからこのようなことになるのです。

お礼

何度もご解説ありがとうございます。

つまり、建設中止以降は使用貸借状態になっているので、借主がこの土地を時効で取得するには、一旦、使用貸借契約を解除した後、無断で占拠開始する必要がある、ということですかね。
ならば、借主がアクションを起こしてこないかぎり、勝手に所有権が移ってたということはなさそうですね。。

ただ、占有を止めさせるのは別の話で、こちらがアクションを起こさなければならないのでしょうが。

補足

所有権などそう簡単に移転しない、ただ土地を自由に処分するには裁判など必要かもしれない、と理解しました。
それ以上は、法律の勉強が必要そうなので、とりあえずこの質問は締めようかと思います。
回答者の皆さんにまとめてお礼を申し上げます。ありがとうございました。

回答No.1

satoshi9999

まずは土地の所在の管轄の法務局へ行き
土地の地番から、謄本を取得してください。（1枚1000円です）
土地が分泌されている可能性もあるならば、「公図」（500円）も取得し
周辺の謄本も取得すると間違いないでしょう。

所有者以外が土地を売買したり、所有者の許可無く用途を変更したりすることは違法です。

ところで本当に農地を宅地に変更されたのですか？
それならば大問題ですよ。固定資産税等の問題も発生します。

地目変更にはハンコが必要ですが、勝手に押されたとしたら公文書偽造になります。

農地を宅地に簡単に変更されたということは「市街化区域」ですよね。

お礼

迅速な回答ありがとうございます。

＞所有者の許可無く用途を変更したりすることは違法

どう考えてもそうですよね
ただ、多分、「変更した」まで事態は進んでおらず、その前に父に知れて父が止めさせたんだと思います（それも昭和の時代の話だそうです）。
数年前に私が結婚するときになってはじめて、「うちには焦げ付いた土地がある」といってその話をしたので、それまではそんな土地があることすら知りませんでした。

登記などの現況確認は、両親が動いていないのに、私が勝手にそんなことするわけにもいかないと思っています。
また、両親が「貸した土地」と言っていることにどれだけ根拠があるのかなあ？という疑問もあります。

少なくとも父が所有者ということで登記されていて、税金を払っていると仮定した場合、
戦前から事実上その農地を無償で使ってきた家に対して、もとの貸主の権利が制限されることってあるのかな？と思って質問しました。