自己破産時に親に自宅を買ってもらうのですが、、

質問

会社経営者ですが、不況下で銀行返済が出来ずこの度破産をします。
銀行残債約2500万の持ち家があります、（第一抵当銀行　第2抵当親戚600万）

破産時に親が家族の為になんとか用立てしてくれると言う事になっています。
依頼している弁護士によると、管財事件なので、父親が買ってくれるなら、
管財人にその旨を伝えてくださいと言われております。

自宅を1年前に査定をしました、
売りに出すなら3000万弱が妥当だろうと言われました。
もし、現金で即買うなら2300万と言われました。
聞くところによると、自宅の売却先は管財人が決めると言う事らしいのですが、
親も用意してくれると言っていますが、相当無理をして集めるようです。
愚問だとは思いますが、出来るだけ親の負担を軽くする方法は無いか悩んでいます。
依頼した弁護士は若いので、正直な事しか教えてくれません（当然でしょうが＾＾；）

1.自宅の査定は誰がやるのでしょうか？管財人？銀行？自分達で？
2.親が買う意思があると伝えていても、管財人は他の業者にも見積もりをとるのでしょうか？
3.管財人は親に幾らで買うのかと尋ねるのでしょうか？少なめに言ったほうがいいのですか？
4.仮に査定が2000万とした場合、親は2000万で購入できるのでしょうか？
5.上記の様に任意売却ではなく、競売まで待った方が安く買えるのでしょうか？
6.競売の場合親戚などが買うときは優先されるような話を聞いたことがありますが、事実でしょうか？

なんか、都合のいい話で債権者には申し訳ないんですが、いい方法があればご教授下さい

回答No.4

mimicann · ベストアンサー

>>○○○○万なら出せるので検討いただきたいと、管財人に報告すればいいのでしょうか？
そうです。

>>複数業者と合見積もりの上、高いところに容赦なく売るんでしょうか？
居住している物件でしたら、そんなに他者は買わない。理由は競売の場合は占有者を強制執行で追い出すことが出来ますが、任意売買の場合は強制執行などそう簡単にはできません。店舗若しくは空き住居なら競合が出ますが…。
だから、居住していれば、身内・親戚しか任意売買の話はしないでしょう。

債権者（銀行）は競売落札予想価格より上でも任意売買しないこともあります。
理由は銀行上層部の損金処理が下りない等です。競売は書類処理で簡単に損金処理出来ます。

1800万円で任意売買依頼→損金処理否認→×
1500万円で競落する予想→損金処理可能→○
となることも多々あります。任意売買が高くても、銀行の処理状出来ないことも有りますのでご注意下さい。上記のようでしたら競売の方が得と言うことです。ただ、他者が来て2000万円で落札される可能性もありますが…。

お礼

本当にご丁寧にありがとうございました、ココ数ヶ月悶々と悩んでおりましたが、理解できました
本当にありがとうございます

回答No.3

mimicann

１．２．任意売買は査定等あまりしない。するなら債権者（銀行）が業者に依頼する。
競売に出せば、裁判所の依頼で不動産鑑定士が出します。

３．破産管財人は競売より任意売買の方が良いです。理由は、他者に売ったら不動産屋みたいに手数料が入るからです。しかも不動産屋の仲介手数料より、弁護士の手数料は多く取れるようになっています。
少なめに言って任意売買出来なければ競売に移行するだけです。

４．基本的には債権者がOK出せば良いだけ。
例えば2500万円の債権であっても、競売落札では1500万円ぐらいで落札されるだろうと債権者が思えば、それ以上の金額でOKを出します。しかし、落札価格が2500万円以上なると思えば、2500万円出さなければ競売に移行します。

５．それは、分からない。標準価格は安いが競売は他者と競合するので任意売買より高くなることもある。
競売ではこれぐらいで行くと言う価格より「少し多めの金額」で任意売買するのが普通です。任意売買は他者との競合は少ない。偶に債権者や管財人が情報を流して競合することもある。

６．そんなことは全くない。

補足

ご丁寧な回答いただきありがとうございます。
破産をして債権者に迷惑をかける立場で、
本当に都合のいい質問で申し訳ない気持ちでいっぱいです

まだ申立前ですので早急に、数社の不動産会社に
買取の見積もりを取っておよその相場を知っておき、少し高めの
○○○○万なら出せるので検討いただきたいと、管財人に報告すればいいのでしょうか？
それで了承するかどうかは
勿論債権者の判断によるのだと思いますが、
銀行債権者も同様な手口で相場を知らべるんでしょうね。

出来るだけ高く売りたい債権者としては、駆け引き的にそれでも了承しないという事もありますが、
その場合債権者側からこちらを優先して金額を提示してくれるものでしょうか？
それとも、そういう手順をあえて踏まず、（購入希望業者があればの話ですが）
複数業者と合見積もりの上、高いところに容赦なく売るんでしょうか？

回答No.2

akak71

親が買う場合は、任意売却に該当します。
任意売却の場合は、管財人の意向だけでなく、裁判所の許可と抵当権者の承諾が必要です。

低い金額では、承諾が得られない。

補足

愚問でしたが、ご丁寧回答いただきありがとうございます。

回答No.1

manno1966

> 1.自宅の査定は誰がやるのでしょうか？管財人？銀行？自分達で？
管財人が依頼する人または会社。

> 2.親が買う意思があると伝えていても、管財人は他の業者にも見積もりをとるのでしょうか？
管財人が必要と判断すれば、見積もりを取る。

> 3.管財人は親に幾らで買うのかと尋ねるのでしょうか？少なめに言ったほうがいいのですか？
管財人は公正を第一とするから、金額が十分と判断すれば申し出た人に売るが、低すぎる金額で買いたいと言う人が居ても無視する。

> 4.仮に査定が2000万とした場合、親は2000万で購入できるのでしょうか？
管財人の考え方次第。

> 5.上記の様に任意売却ではなく、競売まで待った方が安く買えるのでしょうか？
可能性はある。
一般的に任意売却の方が、金額が高いのが普通。

> 6.競売の場合親戚などが買うときは優先されるような話を聞いたことがありますが、事実でしょうか？
聞いたことが無い。

補足

愚問でしたが、ご丁寧な回答いただきありがとうございます。
管財人の考え方次第というのは運不運もありますね^^;