土地の名義変更が出来ません

質問

土地の名義変更が出来ません

3年前（Ｈ19年10月）に土地を購入し代金を支払いしたのですが未だに登記出来ません
その理由は第三者との地境が一部了解が得られてない事が理由です。
その部分がはっきりした時に清算する約束でした。したがって領収書の但し書きには（手付金）
としてありますが、ほぼ99％の金額を支払っています。

3年経って　先月に突然「売買の話はなかった事にしてくれ、土地売買代金は返却する」とのこと。
その理由ははっきりしないのですが　たぶん売るより駐車場に貸したいようです。
こちらとしては代金もすでに支払っているため　拒否したところ、内容証明付き郵便で
「売買はキャンセルする、該当の土地は駐車場としてあなたに貸す。　合計3台分の面積があるので
支払った土地代金から駐車代として毎月差し引きます」との事

そこで相談内容ですが
(1)土地の登記が出来ない理由は一方的に先方にあるのに
3年も経ってから先方からキャンセル出来るものでしょうか？

(2)話し合いも何もなしにいきなり土地代金を　
貸駐車場の預かり金に変更する事が出来るのでしょうか？

(3)一方的な内容証明に法的に拘束力はあるのでしょうか？

先方とは　お互いに業者でもありませんので契約書はありません。
領収書はあります。
坪単価は先方の希望をそのまま受け入れています。

以上宜しくお願いします

回答No.2

mi-24x · ベストアンサー

今後法的な係争が考えられますので、必ず弁護士に
相談するようにしてください。

それを前提にいくつかアドバイスをさせていただきますと、

>(1)土地の登記が出来ない理由は一方的に先方にあるのに
3年も経ってから先方からキャンセル出来るものでしょうか？

売買が行われていれば、登記のあるなしにかかわらずその土地は
既に貴方のものになっています。従って、キャンセルは出来ません。
しかし契約書がない以上、未登記の段階では手付金領収書による
売買予約の証明しか出来ないかもしれません。
その場合はあくまで予約に過ぎないのであるから売り主側で
一方的にキャンセルすることは可能です。
ただし『手付金の倍額を払う』ことが必要となります。
※もちろん貴方との間に契約の解除について別途の合意が出来れば
その条件によるので、売り主は貴方の無知に付けこんで、手付け金名目の
金額の返済だけですまそうという意図があると推察されます。

>(2)話し合いも何もなしにいきなり土地代金を　
貸駐車場の預かり金に変更する事が出来るのでしょうか？

できません。
売買契約もしくは売買予約と、貸駐車場の契約はなんの関係もない
からです。あなたは貸駐車場について何らの契約も結んでいないのですから
拒否すれば良いだけです。

>(3)一方的な内容証明に法的に拘束力はあるのでしょうか？
内容証明郵便は単に配達した文書の内容を証明するものに過ぎず
それ自体に法的拘束力を生じる機能はありません。ただ、売買予約の
解除について貴方への意志を伝えたという証拠にはなります。

お礼

さっそく有難うございます

やっぱり一方的なキャンセルは『手付金の倍額を払う』を
主張出来るのですね
大いに参考になりました

回答No.6

frfggrgggg

今実際に駐車場はだれが使っているのですか?
契約書が無い以上、言った言わない
になるでしょうから、現状はどうなっているかです。
固定資産税はだれが払っているのですか?

今回は、土地の引き渡しがすんでいるかどうかの問題ですので、
事実上あなたが占有状態なら、領収書とともにあなたに所有権が
認められると思います。
その場合売主から契約解除できません。それと契約不履行で損害賠償(売買代金減額)
請求できます。

売主がいまだ占有しているのであれば、あなたは売買代金の全額を払っていないので
引き渡しは済んでいないとなるかも知れません。また、固定資産税を売主が払っていれば
考慮されます。その場合は、民法557条1項の手付解除により手付倍返しで売主は契約解除できます。

どっちにしろ、弁護士を入れて話ししないと前に進みません。
素人判断で売買したのがこの結果ですから、高くつきます。

お礼

有難うございました
大変参考になりました

回答No.5

0621p

土地の境界の一部の了解を得られていない、との事ですが、それであっても所有権移転はできるはずです。その境界が確定していない部分についてはリスクを負う事になりますが、その程度にもよるし、駐車場にする程度なら問題ないのかもしれません。
すでに回答があるように先方の主張には無理なところが多いですが、あなたがどうしたいか？です。境界が一部不確定のままでも所有権移転をしてもらいたいのか、解約してお金を返してもらいたいのか。
内容証明に法的拘束力はありませんが、あなたの側としても正式な意思表示はしておく必要があります。

補足

自分としては一部不確定のままでも所有権移転の希望です

回答No.4

noname#121701

私は、この質問に疑問を感じます。
登記が出来ない、農地で宅地転用が出来ないなら登記が出来ないということはありえますが、売り主が真の所有者であれば、登記が出来ないということはありえません。
売り主は、登記名義人ですか？
売り主は、所有者ですか？

売買代金の９９％を支払うというのは常識では考えられません。
仲介業者が入っていれば、こうしたことはあり得ません。
契約書も作成せずに、９９％支払うとなると、この金銭のやりとりが売買なのか、別の金銭の関係なのか疑問を生じます。

問題点は質問事項と別のことではないでしょうか。

回答No.3

takapiii

建築及び宅建業者です。

>(1)土地の登記が出来ない理由は一方的に先方にあるのに3年も経ってから先方からキャンセル出来るものでしょうか？

仲介業者が介入していない場合は宅建業法は適用外ですので、民法で検討する事になります。
ご質問の例では売買契約書は存在しませんが、宅建業法適用外ですので、民法で考えると3年前に口約束での売買契約が成立していると思います。(仲介業者が介在した場合は売買契約書が無いと売買が成立したとは言えませんが)
また、キャンセルするには双方の合意が必要ですので、一方的な通告は無効と考えられます。
さらに、代金の99%の手付金をどう捉えるべきかですが、領収書に手付金と書かれていようが、一般的な常識から考えて、99%支払っていればこれは手付ではなく代金の精算と捉えるべきです。
つまりは売主の債務不履行ですので、買主の貴方の主張が9割以上認められるお話ですね。但し個人間の売買ですので、法的な拘束を得るには司法に訴えるしかありません。

>(2)話し合いも何もなしにいきなり土地代金を貸駐車場の預かり金に変更する事が出来るのでしょうか？

これも民法に照らし合わせれば、駐車場の賃貸借契約は成立していないので、当然この主張は認められる事はありませんね。

>(3)一方的な内容証明に法的に拘束力はあるのでしょうか？

内容証明郵便というのは、「いついつに誰が誰に何を言ったか」の記録を残すためだけの物ですので、法的拘束力は全くありません。

お礼

ご丁寧な回答
大変参考になりました
有難うございました

回答No.1

moconyan99

不動産のプロです。
宅建業法違反が随所にあるので、裁判すれば勝てると思います。

簡易裁判所とか、土地家屋調査士とか、公正書士、宅建取引主任者等に相談するのがいいです。

裁判しても時間がかかるので、相手に言って譲歩させるか、いろいろ手は打たなければならないと思います。
個人同士の取引ならば宅建業法は適用除外になるので、民法の規定くらいしかありません。

結局、当人同士の話し合いで、和解に持っていくことにしかならないかもしれません。こういうトラブルが多いので、土地取引には宅建業者を多少高くても間に入らせるやりかたは多いです。

お礼

さっそく有難うございました