ベストアンサー 一戸建の敷地に抵当権を設定する場合というのは、地上権つきの土地（底地） 2010/10/19 13:31 一戸建の敷地に抵当権を設定する場合というのは、地上権つきの土地（底地） としての評価としてなされるのでしょうか？ 実務的には、土地建物の共同抵当として行われることが多いのでしょうか？ みんなの回答 （1） 専門家の回答 質問者が選んだベストアンサー ベストアンサー akak71 ベストアンサー率27% (741/2672) 2010/10/19 15:16 回答No.1 建物がある場合は、建物が無価値でも、銀行は必ず土地建物両方を担保に取ります。 質問者 お礼 2010/10/19 22:03 回答有難うございます。 よく分かりました。 広告を見て全文表示する ログインすると、全ての回答が全文表示されます。 通報する ありがとう 0 カテゴリ 社会法律その他（法律） 関連するQ&A 共同抵当権と法定地上権 共同抵当権と法定地上権について 最判平成9年2月14日は「所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後、右建物が取り壊され、右土地上に新たに建物が建築された場合には、新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき等特段の事情のない限り、新建物のために法定地上権は成立しないと解するのが相当である。」と判示している。 とのことですが、その内容が、難しく理解できません。 特に、「新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき」等です。 その内容について、具体的にやさしく教えてもらえませんでしょうか。 よろしくお願いいたします。 敷地権たる地上権の設定登記の抹消 『地上権が敷地権になった場合であっても、当該地上権の設定登記を抹消することは可能である。これは、地上権又は永小作権を抵当とした者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないというような法律上の規定が存在しないからである。この場合、敷地権の登記名義人は、土地所有者と共同して地上権の抹消登記を申請し、次いで、専有部分の所有権登記名義人から建物の表題部の変更登記を申請し、区分建物についての敷地権の登記及び土地についての敷地権である旨の登記を抹消する。』 「敷地権の登記名義人」とは、専有部分の所有権登記名義人のこと？たくさんの人がいるうちの、誰がなるのですか？ 「建物の表題部の変更登記」の所ですが、建物の表題部は一つしかないと思うけど、複数いる専有部分の所有権登記名義人のうちの一人が勝手に変えていいのですか？ 具体的にどのような手続きがなされるのかわからないので解説よろしくお願いします。 地上権設定後に抵当権設定された場合 地上権設定後にその土地の所有権に抵当権が設定された場合、抵当の実行は 地上権が終了するまでできないのでしょうか？ 条文・判例等の根拠を示しながら教えてくださる方の回答をお待ちしております。 移民問題の現実を教えて？人口減少時代の日本 OKWAVE コラム 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること 「抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること」 は法定地上権の成立要件のひとつであります（388条）。 では、 「抵当権設定当時は同一人に帰属していたが、設定後に所有者が別人になった場合」に法定地上権は成立するのでしょうか？？ 普通、学術書には抵当権は法定地上権を前提に設定されているから、当然に成立すると書かれています。あと、約定利用権を設定しても、抵当権に劣後するからだとも。 しかし、よく考えると二つ目の理由はおかしいのではないでしょうか？？ 以下細分化して考えます。 (1)土地に抵当権が設定された場合、その後土地または建物が譲渡されると、当然何らかの約定利用権が土地に設定されるでしょう。 土地の抵当権が実行され、土地が別人の所有に帰してしまった場合、果たして建物所有者は約定利用権は主張できないのでしょうか？？ 確かに、約定利用権は先に設定されていた抵当権に劣後しますが、一方で、通説は従たる権利はその設定の時期を問わずに付加一体物として扱い、抵当権の効力が及ぶとしています。とするなら、土地についていた約定利用権もまた存続するのではないでしょうか？？ ここが私が一番疑問に思っているところで、この土地利用権は建物にとってはまさに従たる権利ですが、土地にとっては従たる権利などではなく、いってみれば従たる義務でしかないとも考えられます。そこで、 抵当権の効力が及ぶ「従たる権利」とは何なのか？詳しくは、権利とはいえないような義務にまで及ぶのか？？ というのが今回の一番の悩みどころです。 (2)建物に抵当権が設定された場合、その後土地または建物が譲渡されると、当然何らかの約定利用権が土地に設定されるでしょう。 建物の抵当権が実行され、建物が別人の所有に帰してしまった場合には、土地と違って建物には確実に「従たる権利」である約定利用権が存在し、それにまで付加一体物として抵当権が及ぶので、建物所有者に法定地上権を成立させなくてもよいのではないでしょうか？？ 以上二点について、ご教授のほどよろしくお願いします。 抵当権と法定地上権 私は、Aさん所有の土地の上にある建物(同じくAさん所有)を裁判所の競売で買い受け、 土地に対する法定地上権も取得しました。(土地建物同一人ですから) 私は、Aさんが法定地上権の設定登記に応じないので裁判所に対して登記するよう訴えを提起しました。 Aさんが出頭しないので勝訴判決となり、その判決で登記しようとしたところ、 判決の日の直前に、Aさんは、Bさんを抵当権者として設定登記していました。 もし、AさんがBさんに返済しないならば、その土地は競売になりますが、 その時、私の法定地上権の登記は職権で抹消されると思います。(抵当権設定後の地上権のため。) そうしますと、私の建物の土地利用権がなくなり、その土地の買受人から建物収去の裁判でもあれば、 私の建物は収去は免れないと思います。 しかし、これをよく考えますと、もともと、Aさんは、私から地代をもらって貸しているわけです。 ですから、Bさんは、更地を対象とはしていないはずです。 (当然と、現況では建物は存在し、登記簿では私の所有建物は知っていたはずです。) それにも拘わらず、Bさんの抵当権実行で買い受けた者が、私に、建物収去できることがおかしい気がします。 この法律上の解釈は、どう考えればいいでしようか ? なお、私が買い受けた当時、土地建物とも抵当権は存在しないし、 土地に対して、Bさん以外の抵当権者は居ないです。 4百万の土地に6千万の抵当権は設定できるのでしょうか。 お尋ねします。 ある建物を不動産屋から、土地とともに購入したいのですが、その建物が隣の土地(B)に越境しています。 その土地Bの所有者は販売しても言いといっているそうです。しかし、その土地Bには抵当権が3つくらい付いているそうです。そのとちBはせいぜい高くても3-4百万くらいのものです。この土地に、3人の個人が、 合計6千万くらいの抵当権を設定しているとのことです。その土地Bの価格を4百万とした場合、その土地の価格以上の抵当権は設定できるものなのでしょうか。 土地Bの所有者とその抵当権設定者は近い関係にある人のようです。 抵当権が付着している土地に、区分建物を建て、敷地権の登記がされた場合に 抵当権が付着している土地に、区分建物を建て、敷地権の登記がされた場合に、区分建物表題登記をし、74条2項による保存登記をし、その区分建物に係る敷地権についてのみ、抵当権を及ばないようにするには、抵当権をA持分の抵当権とする変更登記をするとテキストに書いてあるのですが、 具体的な登記の目的、原因はどのようになるのでしょうか？ ソースがあればうれしいです。 抵当権実行された建物の敷地の賃借権は？ 土地の賃借人の所有する建物に設定された抵当権が実行された場合、その建物の敷地の賃借権は、その土地の所有者の承諾を条件として競売人に移転する。 答え×。 これは最判例S40.5.4の「借地上の建物に抵当権が設定されたとき、その抵当権の効力は借地権に及ぶ」ので、わざわざ土地所有者に再度承諾することないということでしょうか? 抵当権の設定されてる建物が火事になった場合 私は最近、父親が所有している家を担保にして、その底地を購入しました。 底地購入の際に信金から融資を受けた際、その底地に建っている父親の家に抵当権を設定しました。 現在、底地の所有者が私で、建物の所有者が私です。父親からは地代はもらっていませんが、税務署に「借地権者の地位に変更のない旨の申出書」を提出しており、父親の借地権は有効です。 この状態でもしも、父親の家が火災などにあって燃えてしまった場合、抵当権はどうなるのでしょうか？火災保険（建物・家財）には入っておりますが、信金からはすぐに全額返済を迫られるのでしょうか？すぐに土地を売らないといけなくなるのでしょうか？ それとも、毎月ちゃんと返済をしていれば問題はないのでしょうか？ 根抵当権でも法定地上権は成立しますか？ 法定地上権が成立する要件としては、抵当権設定時に土地上に建物があり、所有者が同一という基本パターンの物件ですが、登記されているのが抵当権ではなく、根抵当権なんです。この場合も法定地上権は成立しますか？ 抵当権の設定は順序があるのですか 現在、(1)住宅金融公庫1300万借入で残り700万 (2)個人の方からの融資における抵当設定800万 の順で抵当権が、土地建物に登記されています。 土地建物の資産評価額は、950万ですが、近辺の取引事例からすると同じような土地の広さ、建物の築年月でおよそ1200万ぐらいが今、売却したときの金額だと思います。 このほかに、銀行から借りているお金が300万あるのですが、返せなくなりそうです。 この場合、銀行は土地建物に更なる抵当権を設定するのでしょうか。その場合、もし1200万で売却した場合、お金はどのようになるのでしょうか。 売れば、税金もかかると聞きますが、その分のお金は残るのでしょうか。 抵当権の設定は土地と建物？ 土地を購入後、建物を建てました。土地の購入時に建物の金額を含めを一括で2500万を銀行から借り入れています。最初に土地の登記を行い、その際に2500万の抵当権を設定しています。今度、建物の登記を行うのですが、その際に建物にも2500万の抵当権を設定する必要があるのでしょうか？ 皆様、ご教授お願い申し上げます。 日本人が受け継ぐ信仰と作法とは？：海外の方にもわかりやすく解説！ OKWAVE コラム 現金で買った土地に抵当権設定？？ 住宅新築のため、土地を現金で購入しました。 現在その土地に住宅を建築途中です。 銀行からの融資承認（２５３５万円）が下りたという書類をみると、 抵当権設定の欄に建物だけではなく、土地も含まれていることに気がつきました。 土地については融資は受けてないのに？？ と疑問に思いました。 この書類は正しいのでしょうか？？ また、建物だけで抵当権設定登記をする場合、建築途中だと特例の0.1％は適用されないのでしょうか？ よろしくお願いします。 建物再建後の法定地上権の成立について 土地と建物に共同抵当権を設定し、そのあとに建物を再建した場合の法定地上権の成立について質問です。 新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が構築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた場合でも、新建物に設定された抵当権の被担保債権に法律上優先する債権が存在するときは法定地上権は成立しないそうです。 これについて、 １、共同抵当権を設定している場合、旧建物が壊された時点で土地についての抵当権は残っているのですか？ ２、抵当権に法律上優先する債権に租税債権があるそうですが、この租税債権は、いつ発生したものなら抵当権に優先するのですか？（新建物について、土地と同順位の共同抵当権を設定したあとに発生したものでも優先するのですか？） 間違った抵当権の設定 新築住宅を父親の宅地を分筆 2筆し父親の住宅とは別の分筆後の新しい宅地に新築を建てました。 そこで抵当権の設定で大変な問題が起こってしまいました。 もちろん新築住宅とその土地には抵当権がつきますが、その敷地の中に父親の未登記の倉庫がありました。 それを新築住宅の付属の建物として登記すればよかったのですが、（住宅メーカー？土地家屋調査士？ 司法書士？ ローンを組むための金融機関？ 法務局？） 誰の手違いか分かりませんが、隣の土地の父親の付属建物として登記されてしまいました。 抵当権のついている土地に付属の建物があることから主建物（父親の住宅）まで抵当権をつけられてしまいました。 何のために分筆したのか？ 父親には、大変なことになってしまってどうお詫びをしたらいいか？ この状況がわかったのは家がたって1ヵ月後です。 自分の知らない間に間違った抵当権が設定されてしまった。 住宅メーカーからは報告の形で電話1本でした。 ショックでした。 説明がややこしいと思いますが 底地を売る場合、得するのはどちらですか？ 私はある土地を借地し、家を建てて住んでいます。借地権をもってます。 地主が「土地を第３者に売るか、もしくはあなた（私）が底地を買い取ってくれませんか？」 と言ってきました。 地主から委託された業者さんが言うには、 更地の評価額は５０００万円だと言い、下記の２つの方法を提案してきました。 １）底地を借地権と一緒に第３者に売る場合 建て売り業者に４０００万円で売る予定なので、売却代金は折半（私に２０００万円） ２）底地を私（借地権者）が買い取る場合 借地権割合６／４ だが、通常の相場は更地評価額の半分程度なので、２５００万。 ５年前に借地権契約を更新し、更新料４００万円を払ってるので、それを考慮して２２００万くらいで買い取ってほしい。 １）の場合は、単純に私に２０００万円が入ります、。 ２）で底地を買い取って、５年後くらいに売った場合、仮に更地評価額が変わらずその値段で売れたとすると、５０００万円が入ります。 結果的に、買い取ったときの代金を引くと、２８００万円が売ると私に入ってきます。 ２）で底地を買い取ると、登録免許税や取得税で１５０万円くらいかかるのですが、それを差し引いても、底地を買い取ってからあとで土地をまるまる売却した方が、金銭的に得をしますでしょうか？ 法定地上権について 法定地上権について、平成9年2月14日判決は、 「新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が構築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき等特段の事情のない限り、新建物のために法定地上権は成立しない」 となっています。 これについて、 １．新建物の所有者が土地の所有者と同一でない場合には常に法定地上権は成立しないのですか？ ２．新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が構築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた場合でも、新建物に設定された抵当権の被担保債権に法律上優先する債権が存在するときは上記の「特段の事情」にはあたらない、という判例がありますが、新建物に土地と同順位の共同抵当権を受けたのにそれに優先する（順位が上？）債権が存在するとは具体的にどのような場合なのですか？ 教えてください。 住宅ローンの抵当権設定について 現在新築中で、住宅ローンの契約を週末に控えております。土地はすでに現金で数年前に購入しております。このように土地をすでに所有している場合の住宅ローン契約において、一般的に土地と建物の両方に抵当権を設定されてしまうのでしょうか？住宅ローンの金額は、土地と建物の評価合計の半分程度です。建物だけの抵当権設定では駄目なのでしょうか？お分かりの方がいれば教えていただけますと幸いです。 土地と建物の抵当権抹消登記 根拠法令や通達があれば教えていただきたいのですが・・・ 土地（所有者A）と建物（所有者B）に設定されている共同抵当権（抵当権者X)を抹消するとき、一の申請書でできますか？教えてください。 共有名義道路抵当権設定 先月住宅ローンの借り換えを行いましたが、金融機関より、土地と建物だけでなく共同名義の公衆用道路にも抵当権を設定させてほしいと追加申し入れがありました。土地はその道路にしか面していません。共同名義だけに後々もめるといやですので、抵当権設定はしたくありません。拒否できるものでしょうか？ 注目のQ&A 「You」や「I」が入った曲といえば？ Part2 結婚について考えていない大学生の彼氏について 関東の方に聞きたいです 大阪万博について 駅の清涼飲料水自販機 不倫の慰謝料の請求について 新型コロナウイルスがもたらした功績について教えて 旧姓を使う理由。 回復メディアの保存方法 好きな人を諦める方法 小諸市（長野県）在住でスキーやスノボをする方の用具 カテゴリ 社会 法律 交通事故の法律犯罪、詐欺の法律離婚の法律自己破産債務整理過払い金裁判労働に関する法律相続その他（法律） カテゴリ一覧を見る OKWAVE コラム 突然のトラブル？プリンター・メール・LINE編 携帯料金を賢く見直す！格安SIMと端末選びのポイントは？ 友達って必要？友情って何だろう 大震災時の現実とは？私たちができる備え 「結婚相談所は恥ずかしい」は時代遅れ！負け組の誤解と出会いの掴み方 あなたにピッタリな商品が見つかる！ OKWAVE セレクト コスメ化粧品 化粧水・クレンジングなど 健康食品・サプリ コンブチャなど バス用品 入浴剤・アミノ酸シャンプーなど スマホアプリ マッチングアプリなど ヘアケア 白髪染めヘアカラーなど インターネット回線 プロバイダ、光回線など
お礼
回答有難うございます。 よく分かりました。