購入前の中古住宅の物件チェックは誰にしてもらえば？

質問

気になる中古住宅をみつけました。
リフォームをしなくては住めないので
リフォーム代を含めた総予算をつかみたいと思うのですが、
素人の私と不動産の人（仲介専門で建築関係はわからなさそう）
ではリフォームがどこまでできるかや、金額のことなど
よく分かりません。
今度、もう一度中を見せてもらう時に
具体的にどのようなリフォームが可能か、リフォーム代のこと、
また、地盤や耐震補強のことなどを詳しく聞きたいのですが、
そういった場合はどうすればよいのでしょうか？
一番引っかかることが今回地盤なんので地盤のことを詳しく
聞きたいです。
まだ、購入前の物件に私が希望する（かもしれない）業者を
連れて行って見積もりなどを取らせるわけにも行かないし・・・
知り合いに建築に詳しい人はいないので困っています。
よろしくお願いします。

回答No.4

tkzoo

最近中古住宅（一戸建て）を購入したものです。
　昨年末に売買契約、年明けに引き渡しをしました。

　中古住宅購入にあたっては、その住宅の程度が気になるものですね。私が購入した住宅は築２０年以上のため、建物調査は是非したいと考えていました。
　私が検討した内容と、実施した内容を紹介します。

◆検討した内容
○建物調査会社に購入希望住宅を調査してもらう。
○売買契約前に建物調査会社に調査をしてもらい、もし不安な点があれば購入をあきらめる。

◆実施した内容
○建物調査会社に購入希望住宅を調査してもらう。
○売り主の都合により、売買契約前に建物調査を実施することはできなかった。
○売買契約後、金消契約前（ローン実行前）の期間に建物調査会社に調査を実施してもらった。
○手付金（３００万円程度）をわたした後であったが、大きな不安があった場合は、手付金放棄の覚悟で調査を依頼した。
○調査の結果、建物に大きな不安もなく、少しの修繕だけでよいことが判明。
○無事金消契約をして、引き渡し完了。

　これらのことを通して、調べたこと、感じたこと、質問者様の質問に対するアドバイスなどを列挙したいと思います。

○中古住宅購入の際には、建物調査をしてもらうべきである。
○できれば売買契約の前に行うとよい。
○売買契約前の建物調査に関しては、不動産会社を通して売り主に対してその旨を伝える必要がある。
○リフォームの金額に関しては、建物調査会社では判断できない。というより、およその金はわかるようではあるが、責任を持てないということで教えてもらえない。
○地盤調査は別契約または別会社への依頼になる。
○耐震補強については、書類（建築確認書類など）や目視で確認できる範囲で調査を行ってもらうことができる。

◆問題となる点
○調査に対して、売り主の同意を得られるかどうか。
　これが一番のハードルだと思います。売り主の心理としては調査を受け入れて、そこで不良箇所が見つかった場合、せっかく売れそうな話がフイになってしまうんですよね。それは避けたいという気持ちがあるんだと思います。まずは仲介の不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
　地盤調査はどうかわかりませんが、リフォームの計画や見積もりをしたいのであれば、事前に業者を入れることに関してはハードルは若干下がるのではないかと考えます。ただ、売り主の気持ち次第ですので何とも言えません。

◆地盤に関しては以下のように考え、地盤調査を行いませんでした。
○ある程度の年数を経て住宅そのものに傾き等がない場合は、その地盤には不安はない。（地盤の沈下等は、造成後５年程度までに表れることが多いようです。つまり、築５年以上の住宅が、建物について傾きなどない状態であれば地盤に不安はない。）

　私は建物調査会社「リスペクト」に調査を依頼しました。建物調査に関しては「インスペクション」「中古住宅　建物調査」などで検索をするとよいと思います。

　少しでも参考になれば幸いです。納得のいく状態で購入できるとよいですね。

参考URL：

http://www.respect.co.jp/index.htm

お礼

中古物件を実際にご購入された経験での
アドバイス大変、役立ちました。
売主の許可を得て、調査会社に依頼をできるのですね。
売主に（仲介に）話しをしてみます。
ありがとうございました。

回答No.3

mirai-ya

中古物件の地盤に関して素人でもできる簡単な調査としては、
水平器（垂直も測れるもの）を持参して、床や柱が水平垂直になっているか調べることで、
概ね判断できる場合があります。
また大きな家具と壁の隙間が均一かどうかでも判断できますね。
それから基礎部分に亀裂が入っていないかどうかも家一周回って確認しましょう。

築年数にもよりますが地盤がしっかりしていない土地に、
長年建物が建っていると建物自体が大概傾いたりしているものです。

何も問題がなければ逆にある程度はしっかりした土地と言えるかと思います。
ただ、築年数が浅い物件だとこの方法では判断するのが難しいかも知れませんね。
あくまでも簡易的な調べ方ということで御参考まで。

リフォーム費用に関しては、物件の間取り図を工務店などに持参して相談すれば、
こちらも概算くらいはしてもらえるかと思います。

物件が決まって正式に見積もりもらう時は必ず数件から見積もりをとるようにしましょう。

お礼

ありがとうございます。
建物の外ばかりに気を取られていました。
周りの景観で、土地の履歴を自分で色々理論付けていました。
でも、建物内部の状態で家が不同沈下しているか
調べる方法もあるのですね。ありがとうございました。

回答No.2

LAMY

確認するのは全然問題ないと思います。
鍵があったら大抵は入れて貰えて確認できますから、
迷惑にならない範囲で調べても文句は言わないでしょう。
（無理な行動で破損しないよう気をつけてください）

質問についても安い買い物ではないので、通常の会話で
嫌がられない範疇（何回も同じ質問を繰り返すなど）なら
なにを聞いても問題はありません。

むしろ、「なぜ前の入居者は手放されたか」は絶対に聞く
べきです．．．仲介といえ売る必要がありますから、
答えてくれる筈です。　また、墓標があったとか、
特殊用途の土地（川扱い、道路予定地、種目）だとか、
自然死ではない不慮があったとかは説明義務もあったと
思います。

それと簡単に掘る程度では地盤は分かりません。
本当に調べるなら、専用の調査機械で何Ｍも掘ります。
これは絶対にお薦めですが、「雨上がり」に行くべきです。
仲介屋が何を言おうとも「（雨）水は正直」ですから、
同行して貰う必要もなく、近くから見るだけでも雰囲気は
分かると思います。

それ以上の地盤の問題については地域的（広範囲）なもの
になると思うので、1区画の対処だけでは防げない可能性も
あります。

それと、気になるなら何回でも足を運ぶべきです。
時間を変えると日当たりや、ご近所の音も分かりますから。

お礼

ありがとうござまいます。
散歩をしながら外観を見に行きました。
１度では見れない部分がやはりあって
基礎のひび割れや基礎のすぐ側にありの巣がありました。
以前、ありに悩まされた時があったので黒ありにも
注意しなくてはいけないと気がつきました。

いろんな時間、天気の時に何度も足を運ぶべきですね。

回答No.1

LAMY

ちょっと気になったので書かせて貰います。
購入を決めた土地でもないのに、業者を呼ぶのは抵抗ありますね。
業者を呼んで試掘をするなら、10～15万円程度の出費は覚悟ですね。
（新築の場合には必ず行なう地盤調査ですね）

簡単な調べ方としては、周囲との高低差とか昔の用途を調べます。
後は雨上がりの雨水の引き具合、吹き出しがないかの確認ですね。
ご近所に聞くのも良いと思います．．．ある程度は聞けます。

沼地や水田の埋め戻しはお薦めできません。
改良前の用途というより、水が溜まり易いでしょうから。
（地名で「水」が付くかも気にしたりします）

でも、宅地として使用されていたのですから、孤立した一軒家でも
ない限り、（ある程度はまとまって造成されたと仮定して）少しは
安心できるのではないかと思います。

っと言うものの、現地を見ていないので保証はできませんけどね。
あまり参考にはならないですね．．．こんな感じです。

お礼

ありがとうございます。
やはり、購入前の物件に業者は無理ですよね。

今度、もう一度みせてもらう時に、自分で屋根裏や床下をみたり
庭の少しを掘らせてもらうとか、白蟻消毒をいつしたか聞いたり、
業者はダメだけど、自分で納得いくまで、（不動産屋はあまり詳しく
なさそう・・・）持ち主に聞いたり、自分の目であちこち
確かめて見ます。それはＯＫですよね。